開發間接費用

開發間接費用是指房地產開發企業內部獨立核算單位在開發現場組織管理開發產品而發生的各項費用。這些費用雖也屬於直接為房地產開發而發生的費用,但它不能確定其為某項開發產品所應負擔,因而無法將它直接記入各項開發產品成本。為了簡化核算手續,將它先記入 "開發間接費用"賬戶,然後按照適當分配標準,將它分配記入各項開發產品成本。

劃分

對於房地產開發企業,分清"開發間接費用"和"管理費用"是個難點,除了周轉房攤銷之外,其餘費用的劃分是以有無開發現場機構來確定的。如果開發企業不設立現場機構,由公司定期或不定期地派人到開發現場組織開發活動,所發生的費用,可直接併入企業的管理費用。

核算

為了組織開發間接費用的明細分類核算,分析各項費用增減變動的原因,進一步節約費用開支,開發間接費用應分設如下明細項目進行核算:

l.工資:指開發企業內部獨立核算單位現場管理機構行政、技術、經濟、服務等人員的工資、獎金和津貼。

2.福利費:指按上項人員工資總額的一定比例(目前為14%)提取的職工福利費。

3.折舊費:指開發企業內部獨立核算單位使用屬乾固定資產的房屋、設備、儀器等提取的折舊費。

4.修理費:指開發企業內部獨立核算單位使用屬於固定資產的房屋、設備、儀器等發生的修理費。

5.辦公費:指開發企業內部獨立核算單位各管理部門辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、書報、會議、差旅交通、燒水和集體取暖用煤等費用。

6.水電費:指開發企業內部獨立核算單位各管理部門耗用的水電費。

7.勞動保護費:指用於開發企業內部獨立核算單位職工的勞動保護用品的購置、攤銷和修理費,供職工保健用營養品、防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購置費或補助費,以及工地上職工洗澡、飲水的燃料等。

8.周轉房攤銷:指不能確定為某項開發項目安置拆遷居民周轉使用的房屋計提的攤銷費。

9.利息支出:指開發企業為開發房地產借入資金所發生而不能直接計入某項開發成本的利息支出及相關的手續費,但應沖減使用前暫存銀行而發生的利息收入。開發產品完工以後的借款利息,應作為財務費用,計人當期損益。

10.其他費用:指上列各項費用以外的其他開發間接費用支出。

從上述開發間接費用的明細項目中,可以看出它與土地徵用及拆遷補償費、建築安裝工程費等變動費用不同,它屬於相對固定的費用,其費用總額並不隨著開發產品量的增減而成比例的增減。但就單位開發產品分攤的費用來說,則隨著開發產品量的變動而成反比例的變動,即完成開發產品數量增加,單位開發產品分攤的費用隨之減少;反之,完成開發產品數量減少,單位開發產品分攤的費用隨之增加。因此,超額完成開發任務,就可降低開發成本中的開發間接費。

開發間接費用的總分類核算,在"開發間接費用"賬戶進行。企業所屬各內部獨立核算單位發生的各項開發間接費用,都要自"應付工資"、"應付福利費"、"累計折舊"、"遞延資產"、"銀行存款"、"周轉房--周轉房攤銷"等賬戶的貸方轉入"開發間接費用"賬戶的借方,作如下分錄入賬:

借:開發間接費用 41 600

貸:應付工資 8 000

應付福利費 1120

累計折舊 10 000

遞延資產 3 500

銀行存款 8 480

周轉房--周轉房攤銷 10 500

必須指出,如果開發企業不設定現場管理機構而由企業(即公司本部)定期或不定期地派人到開發現場組織開發活動,其所發生的費用,除周轉房攤銷外,其他開發間接費可記入企業的管理費用。

開發間接費用的明細分類核算,一般要按所屬內部獨立核算單位設定"開發間接費用明細分類賬",將發生的開發間接費用按明細項目分欄登記。

分配

每月終了,應對開發間接費用進行分配,按實際發生數計入有關開發產品的成本。開發間接費用的分配方法,企業可根據開發經營的特點自行確定。不論土地開發、房屋開發、配套設施和代建工程,均應分配開發間接費用。為了簡化核算手續並防止重複分配,對應計入房屋等開發成本的自用土地和不能有償轉讓的配套設施的開發成本,均不分配開發間接費用。這部分開發產品應負擔的開發間接費用,可直接分配計人有關房屋開發成本。也就是說,企業內部獨立核算單位發生的開發間接費用,可僅對有關開發房屋、商品性土地、能有償轉讓配套設施及代建工程進行分配。開發間接費用的分配標準,可按月份內各項開發產品實際發生的直接成本(包括土地徵用及拆遷補償費或批租地價、前期工程費、基礎設施費、建築安裝工程費、配套設施費)進行,即:

某項開發產品成本分配的開發間接費=月份內該項開發產品實際發生的直接成本×本月實際發生的開發間接費用÷應分配開發間接費各開發產品實際發生的直接成本總額

如某房地產開發企業某內部獨立核算單位在1998年5月份共發生了開發間接費用 41 600元,應分配開發間接費各開發產品實際發生的直接成本如下:

開發產品編號名稱

直接成本

101商品房

50 000

102商品房

120 000

151出租房

75 000

181周轉房

70 000

201大配套設施--商店

80 000

301商品性土地

125000

合 計

520 000

​根據上列公式,即可為各開發產品算得5月份應分配的開發間接費:

101商品房:50000元×41600元÷520000元=50 000元×8%=4 000元

102商品房:120 000元×8%=9 600元

151出租房:75 000元×8%=6 000元

181周轉房:70 000元×8%=5 600元

201大配套設施:80 000元×8%=6 400元

301商品性土地;125 000元×8%=10 000元

根據上面計算,就可編制有如圖表5-10所示的開發間接費用分配表:

開發間接費用分配表

2000年5月 單位:元

開發項目編號名稱

直接成本

分配開發間接費

101商品房

50 000

4 000

102商品房

120 000

9 600

151出租房

75 000

6 000

181周轉房

70 000

5 600

201大配套設施

80 000

6 400

301商品性土地

125 000

10000

合 計

520 000

41 600

根據開發間接費用分配表,即可將各開發產品成本分配的開發間接費記入各開發產品成本核算對象的"開發間接費"成本項目,並將它記入"開發成本"各二級賬戶的借方和"開發間接費用"賬戶的貸方,作如下分錄入賬:

借:開發成本--房屋開發成本 25 200

開發成本--配套設施開發成本 6 400

開發成本--商品性土地開發成本 10 000

貸:開發間接費用 41 600

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