租賃契約 -轉移租賃物使用收益權的契約

租賃契約

轉移租賃物使用收益權的契約
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租賃契約(Lease Contract)是指出租人將租賃物交付給承租人使用、收益,承租人支付租金的契約。在當事人中,提供物的使用或收益權的一方為出租人;對租賃物有使用或收益權的一方為承租人。

租賃契約是諾成契約。租賃契約的成立不以租賃物的交付為要件。

  • 中文名稱
    租賃契約
  • 外文名稱
    Lease Contract
  • 種    類
    動產租賃和不動產租賃
  • 解    釋
    轉移租賃物使用收益權的契約

​主要特征

1.租賃契約是轉移租賃物使用收益權的契約。在租賃契約中,承租人的目的是取得租賃物的使用收益權,出租人也隻轉讓租賃物的使用收益權,而不轉讓其所有權;租賃契約終止時,承租人須返還租賃物。這是租賃契約區別于買賣契約的根本特征。

租賃契約租賃契約

2.租賃契約是雙務、有償契約。在租賃契約中,交付租金和轉移租賃物的使用收益權之間存在著對價關系,交付租金是獲取租賃物使用收益權的對價,而獲取租金是出租人出租財產的目的。

3.租賃契約是諾成契約。租賃契約的成立不以租賃物的交付為要件,當事人隻要依法達成協定契約即告成立。

相關種類

根據租賃物的不同,租賃可以劃分為動產租賃和不動產租賃。不動產租賃包括房屋租賃和土地使用權租賃等。

根據法律對租賃是否具有特殊的規定,可以將租賃劃分為一般租賃和特殊租賃。特殊租賃是相對于一般租賃而言的,指法律有特別要求的租賃,例如。房地產管理法律對房地產的租賃、海商法對船舶的租賃以及航空法對航空器的租賃等都有特殊的規定。

根據租賃契約是否確定期限,可以劃分為定期租賃和不定期租賃。當事人可以在租賃契約中約定租賃期間,沒有約定租賃期間的則為不定期租賃。對于不定期租賃,任何一方當事人都有權依自己的意願隨時解除契約,但在解除契約之前,應預先通知對方。但是,無論是否約定租賃期間,租賃期間都受20年法定期間的限製。

主要內容

租賃契約的內容包括租賃物的名稱、數量、用途、租賃期限、租金以及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。

契約形式

契約的形式,又稱契約的方式,是契約雙方當事人合意的表現形式,是契約內容的載體。契約區分要式契約和不要式契約。就租賃契約而言不定期租賃契約為不要式契約,無須採取書面形式;租賃期限為6個月以下的,可以由當事人自由選擇契約的形式。無論採用書面形式還是口頭形式,都不影響契約的效力。租賃期限6個月以上的,應當採用書面形式。未採用書面形式的,雙方當事人對租賃期限存在爭議的,推定契約為不定期租賃契約。

其他資料

出租人的義務

出租人的義務

1.交付出租物。出租人應依照契約的約定的時間和方式交付租賃物。物的使用以交付佔有為必要的,出租人應按照約定交付承租人實際佔有使用。物的使用不以交付佔有為必要的,出租人應使之處于承租人得以使用的狀態。如果契約成立時租賃物已經為承租人直接佔有,從契約約定的交付時間時起承租人即對租賃物享有使用收益權。

2.在租賃期間保持租賃物符契約定用途。租賃契約是繼續性契約,在其存續期間,出租人有繼續保持租賃物的法定或者約定品質的義務,使租賃物合于約定的使用收益狀態。倘發生品質降低而害及承租人使用收益或其他權利時,則應維護修繕,恢復原狀。因修理租賃物而影響承租人使用、收益的,出租人應相應減少租金或延長租期,但按約定或習慣應由承租人修理,或租賃物的損壞因承租人過錯所致的除外。

3.物的瑕疵擔保。出租人應擔保所交付的租賃物能夠為承租人依約正常使用、收益的狀態,即交付的標的物須合于約定的用途。

4.權利的瑕疵擔保義務。出租人應擔保不因第三人對承租人主張租賃物上的權利而使承租人無法依約對租賃物進行使用收益。

承租人的義務

承租人的義務

1.支付租金。《契約法》第226條規定:“承租人應當按照約定的期限支付租金。對支付期限沒有約定或者約定不明確,依照本法第61條的規定仍不能確定,租賃契約不滿一年的,應當在租賃期間屆滿時支付;租賃期間一年以上的,應當在每屆滿一年時支付,應當在租賃期間屆滿時支付;應當在租賃期間屆滿時支付。”

租金為租賃物使用收益的代價,一般以金錢計,當事人約定以租賃物的孳息或者其他物充當租金的,也無不可,但不得以承租人的勞務代租金。約定以一方付出老吳為對物的使用收益的代價的,當事人之間的關系不為租賃關系。

租賃的數額得有當事人自行約定,但法律對租金數額有特別規定者,則當事人應當依法律的規定約定;當事人約定的租金高于法律規定的最高限額的,其超過部分應為無效。承租人交付租金,應依當事人依法約定的數額交付。租金雖為租賃物使用收益的代價,但在因承租人自己的事由而致不能對租賃物的全部或者一部為使用收益時,承租人不能免除或者部分免除交付租金的義務,仍應按約定的數額交付租金。依《契約法》第231條的規定,在租賃物因不可歸責于承租人的原因而部分滅失時,因承租人對租賃物的部分不能為使用收益,承租人可就滅失部分請求減少租金;若租賃物剩餘部分不能實現租賃目的,承租人可解除契約,從而免除交付租金的義務。

承租人交付租金,應當依數一次性交足,不能僅交租金的一部分,而拖欠一部分。承租人延遲交付租金的,自應負債務延遲履行的責任。《契約法》第227條規定:“承租人無正當理由未支付或者延遲支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除契約。”

2.按照約定的方法使用租賃物。承租人應按照約定的方法使用租賃物;無約定的或約定不明確的,可以由當事人事後達成補充協定來確定;不能達成協定的,按契約的有關條款或交易習慣確定;仍不能確定的,應根據租賃物的性質使用。承租人按照約定的方法或者按租賃物的性質使用致使租賃物受到損耗的,因屬于正常損耗,不承擔損害賠償責任。承租人不按照約定的方法或者按租賃物的性質使用致使租賃物受到損耗的,實為承租人違約,出租人可以解除契約並要求賠償損失。

3.妥善保管租賃物。承租人應以善良管理人的註意妥善保管租賃物,未盡妥善保管義務,造成租賃物毀損滅失的,應當承擔損害賠償責任。

4.不得擅自改善和增設他物。承租人經出租人同意,可以對租賃物進行改善和增設他物。承租人未經出租人同意對租賃物進行改善和增設他物的,出租人可以請求承租人恢復原狀或賠償損失。

5.通知義務。在租賃關系存續期間,出現以下情形之一的,承租人應當及時通知出租人:

(1)租賃物有修理、防止危害的必要;

(2)其他依誠實額度原則應該通知的事由。承租人怠于通知,致出租人不能及時救濟而受到損害的,承租人應負賠償責任。

6.返還租賃物。租賃契約終止時,承租人應將租賃物返還出租人。逾期不返還,即構成違約,須給付違約金或逾期租金,並須負擔逾期中的風險。經出租人同意對租賃物進行改善和增設他物的,承租人可以請求出租人償還租賃物增值部分的費用。

承租人的轉租權

承租人轉租租賃物須經出租人同意。轉租與債的轉移不同。轉租期間,承租人與出租人的租賃契約繼續有效,第三人不履行對租賃物妥善保管義務造成損失的,由承租人向出租人負賠償責任。承租人未經同意而轉租的,出租人可終止契約。

買賣不破租賃

買賣不破租賃

契約法第229條規定:租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃契約的效力。據此,在租賃契約有效期間,租賃物因買賣、繼承等使租賃物的所有權發生變更的,租賃契約對新所有權人仍然有效,新所有權人不履行租賃義務時,承租人得以租賃權對抗新所有權人,這在學理上稱之為“買賣不破租賃”。

出租人將租賃物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的契約。

租賃契約與買賣契約的區別

1 、兩者本質差別是處分權,即最終所有權從理論上仍歸出租人所有。

2.由兩者本質差別所導致的幾點不同。

3.租賃契約是非所有權契約。

4.標的物不完全相同。

5.當事人權利、義務不完全相同。

租賃契約與分期付款契約的區別

1.非信貸型分期付款購買純屬買賣行為。

2.信貸型的分期付款購買與租賃契約的區別仍在于所有權的轉讓與否。

租賃契約與借款契約的區別

1.兩者標的物不同。

2.標的物的性質不同--非消費性與消費性。

3.雙方當事人權力、義務不同。

4.契約內容大不相同。

簽訂

1.租賃契約簽訂的基本原則

1)當事人地位平等原則。

2)當事人的民事權利能力一律平等。

3)當事人參與租賃業務時,適用同一法律,具有平等的地位。

4)當事人在產生,變更和消滅具體的租賃法律關系時必須平等協商。

5)等價有償原則?等價交換,實現各自經濟利益。

6)雙方互為給付,互有補償。

7)取得利益與履行義務,價值上大致相等。

8)一方不得無償佔有,剝奪和侵犯他方利益。

9)按損益相當原則,使受害人受償。

10)自願和公平原則。

自願原則:首先,租賃當事人簽契約時能夠表達自己的真實意志。其次,當事人簽訂契約時有一定意志自由。

公平原則:公平原則要求當事人在簽訂租賃契約時要以社會主義公平、正義觀念指導自己的行為。

11)誠實額度原則:當事人在簽訂租賃契約時,應講誠實,守額度,以善意的方式履行其義務,不得規避法律和契約。

12)合法原則:契約當事人必須嚴格遵守國家的法律和政策。

2.簽訂的契約成立的有效要件

1)租賃契約成立的實質要件

租賃當事人具有相應的民事行為能力;

租賃當事人的意思表示真實

內容不違背法律和社會公共利益。

2)租賃契約成立的形式要件

簽訂租賃契約時,必須採用書面形式,不得採用口頭形式。

3.簽訂的租賃契約無效的情況

1)無效租賃契約指當事人簽訂的租賃契約欠缺租賃契約成立的有效要件,因而當事人設立、變更、終止有關租賃權利義務的條款內容不發生法律效力的租賃契約。

2)無效租賃契約的認定依據

當事人不合格;

契約內容違法

意思表示不真實。

4.簽訂的租賃契約可復原的情況

可復原租賃契約指當事人的意思表示沒有表現其真實意志、違反自願原則而簽訂的租賃契約。

5.租賃契約簽訂程式

1)租賃項目決策。

2)項目委托與審查。

3)簽訂購貨契約。

詢盤、發盤、還盤、接受。

4)簽訂租賃契約。

6.租賃契約的主要內容及簽訂時註意的問題

購貨契約的主要內容及簽訂時註意的問題

1)購貨契約的主要內容:約首、本文、尾部。

2)簽訂購貨契約時需註意的主要問題

必須考慮與租賃契約條款一致性

簽訂購銷契約的整個過程應當由出租人統籌安排;技術條款確定由承租方負責,商務會談條款由出租人負責並征求承租人意見

技術洽談以承租人為主,出租人應積極參與。

3)技術洽談時應註意的問題

收費標準要註意;

供貨方要提供技術指導和培訓;

安裝、調試、試生產時的原材料由誰提供,費用由誰承擔。

4)商務談判時需要註意的問題

根據正式簽約前的資信調查、咨詢選擇簽約對象;

價格談判必須做到事前心中有數貨比三家,幣比三種;

裝運、調試條款應規定罰則;

應規定索賠條款;

應規定仲裁條款;

應有補充條款。

租賃契約的主要內容及簽訂時需註意的問題

購貨契約與租賃契約的關系條款

承租人不得中途解約條款;

對出租人免責和對承租人保障的條款

租賃設備的所有權條款;

對第三者的責任條款

轉租賃條款

租賃債權的轉讓和抵押條款;

危險負擔負責條款。

中華人民共和國契約法

租賃契約

第二百一十二條 租賃契約是出租人將租賃物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的契約。

第二百一十三條 租賃契約的內容包括租賃物的名稱、數量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。

第二百一十四條 租賃期限不得超過二十年。超過二十年的,超過部分無效。

租賃期間屆滿,當事人可以續訂租賃契約,但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。

第二百一十五條 租賃期限六個月以上的,應當採用書面形式。當事人未採用書面形式的,視為不定期租賃。

第二百一十六條 出租人應當按照約定將租賃物交付承租人,並在租賃期間保持租賃物符契約定的用途。

第二百一十七條 承租人應當按照約定的方法使用租賃物。對租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確,依照本法第六十一條 的規定仍不能確定的,應當按照租賃物的性質使用。

第二百一十八條 承租人按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物,致使租賃物受到損耗的,不承擔損害賠償責任。

第二百一十九條 承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物,致使租賃物受到損失的,出租人可以解除契約並要求賠償損失。

第二百二十條 出租人應當履行租賃物的維修義務,但當事人另有約定的除外。

第二百二十一條 承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的,承租人可以自行維修,維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的,應當相應減少租金或者延長租期。第二百二十二條 承租人應當妥善保管租賃物,因保管不善造成租賃物毀損、滅失的,應當承擔損害賠償責任。

第二百二十三條 承租人經出租人同意,可以對租賃物進行改善或者增設他物。

承租人未經出租人同意,對租賃物進行改善或者增設他物的,出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。

第二百二十四條 承租人經出租人同意,可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的,承租人與出租人之間的租賃契約繼續有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應當賠償損失。

承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除契約。

第二百二十五條 在租賃期間因佔有、使用租賃物獲得的收益,歸承租人所有,但當事人另有約定的除外。

第二百二十六條 承租人應當按照約定的期限支付租金。對支付期限沒有約定或者約定不明確,依照本法第六十一條的規定仍不能確定,租賃期間不滿一年的,應當在租賃期間屆滿時支付;租賃期間一年以上的,應當在每屆滿一年時支付,剩餘期間不滿一年的,應當在租賃期間屆滿時支付。

第二百二十七條 承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除契約。第二百二十八條 因第三人主張權利,致使承租人不能對租賃物使用、收益的,承租人可以要求減少租金或者不支付租金。

第三人主張權利的,承租人應當及時通知出租人。

第二百二十九條 租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃契約的效力。

第二百三十條 出租人出賣租賃房屋的,應當在出賣之前的合理期限內通知承租人,承租人享有以同等條件優先購買的權利。

第二百三十一條 因不可歸責于承租人的事由,致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的,承租人可以要求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失,致使不能實現契約目的的,承租人可以解除契約。第二百三十二條 當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確,依照本法第六十一條 的規定仍不能確定的,視為不定期租賃。當事人可以隨時解除契約,但出租人解除契約應當在合理期限之前通知承租人。

第二百三十三條 租賃物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人訂立契約時明知該租賃物質量不合格,承租人仍然可以隨時解除契約。

第二百三十四條 承租人在房屋租賃期間死亡的,與其生前共同居住的人可以按照原租賃契約租賃該房屋。

第二百三十五條 租賃期間屆滿,承租人應當返還租賃物。返還的租賃物應當符合按照約定或者租賃物的性質使用後的狀態。

第二百三十六條 租賃期間屆滿,承租人繼續使用租賃物,出租人沒有提出抗告的,原租賃契約繼續有效,但租賃期限為不定期

租賃契約是出租人將租賃物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的契約。

租賃契約的內容包括租賃物的名稱、數量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。

租賃期限不得超過二十年。超過二十年的,超過部分無效。租賃期間屆滿,當事人可以續訂租賃契約,但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。

租賃期限六個月以上的,應當採用書面形式。當事人未採用書面形式的,視為不定期租賃。

租賃契約有如下法律特征:

1.租賃契約是轉讓財產使用權的契約。

2.租賃契約是雙務,有償,諾成契約.

3.契約的標的物隻能是法律允許流通的財產,且不能被消費的特定物。

4.租賃契約是主體範圍相當廣泛的契約.

5.租賃契約在當事人之間既引起債權法律關系,又引起特權法律關系,即導致承租人獲得特權性質的租賃權和先買權。

最長期限

我國《契約法》第二百一十四條:

租賃期限不得超過20年。超過20年的,超過部分無效。

租賃期間屆滿,當事人可以續訂契約,但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過20年。

二百一十五條:

租賃期限六個月以上的,應當採用書面形式。當事人未採用書面形式的,視為不定期租賃。    

第二百一十六條 出租人應當按照約定將租賃物交付承租人,並在租賃期間保持租賃物符契約定的用途。

第二百一十七條 承租人應當按照約定的方法使用租賃物。對租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確,依照本法第六十一條 的規定仍不能確定的,應當按照租賃物的性質使用。

第二百一十八條 承租人按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物,致使租賃物受到損耗的,不承擔損害賠償責任。

第二百一十九條 承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物,致使租賃物受到損失的,出租人可以解除契約並要求賠償損失。

第二百二十條 出租人應當履行租賃物的維修義務,但當事人另有約定的除外。

第二百二十一條 承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的,承租人可以自行維修,維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的,應當相應減少租金或者延長租期。第二百二十二條 承租人應當妥善保管租賃物,因保管不善造成租賃物毀損、滅失的,應當承擔損害賠償責任。

第二百二十三條 承租人經出租人同意,可以對租賃物進行改善或者增設他物。

承租人未經出租人同意,對租賃物進行改善或者增設他物的,出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。

第二百二十四條 承租人經出租人同意,可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的,承租人與出租人之間的租賃契約繼續有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應當賠償損失。

承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除契約。

第二百二十五條 在租賃期間因佔有、使用租賃物獲得的收益,歸承租人所有,但當事人另有約定的除外。

第二百二十六條 承租人應當按照約定的期限支付租金。對支付期限沒有約定或者約定不明確,依照本法第六十一條的規定仍不能確定,租賃期間不滿一年的,應當在租賃期間屆滿時支付;租賃期間一年以上的,應當在每屆滿一年時支付,剩餘期間不滿一年的,應當在租賃期間屆滿時支付。

第二百二十七條 承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除契約。第二百二十八條 因第三人主張權利,致使承租人不能對租賃物使用、收益的,承租人可以要求減少租金或者不支付租金。

第三人主張權利的,承租人應當及時通知出租人。

第二百二十九條 租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃契約的效力。

第二百三十條 出租人出賣租賃房屋的,應當在出賣之前的合理期限內通知承租人,承租人享有以同等條件優先購買的權利。

第二百三十一條 因不可歸責于承租人的事由,致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的,承租人可以要求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失,致使不能實現契約目的的,承租人可以解除契約。第二百三十二條 當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確,依照本法第六十一條 的規定仍不能確定的,視為不定期租賃。當事人可以隨時解除契約,但出租人解除契約應當在合理期限之前通知承租人。

第二百三十三條 租賃物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人訂立契約時明知該租賃物質量不合格,承租人仍然可以隨時解除契約。

第二百三十四條 承租人在房屋租賃期間死亡的,與其生前共同居住的人可以按照原租賃契約租賃該房屋。

第二百三十五條 租賃期間屆滿,承租人應當返還租賃物。返還的租賃物應當符合按照約定或者租賃物的性質使用後的狀態。

第二百三十六條 租賃期間屆滿,承租人繼續使用租賃物,出租人沒有提出抗告的,原租賃契約繼續有效,但租賃期限為不定期

租賃契約是出租人將租賃物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的契約。

租賃契約的內容包括租賃物的名稱、數量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。

租賃期限不得超過二十年。超過二十年的,超過部分無效。[3]期間屆滿,當事人可以續訂租賃契約,但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年租賃。

效力終止

租賃契約效力的終止

(一)因融資租賃契約的解除而終止

與一般契約一樣在租賃期限屆滿之前,融資租賃契約的效力也可因當事人一方或雙方行使解除權而終止。所不同的是融資租賃契約的解除與一般契約的解除相比有著更為嚴格的條件。融資租賃契約中一般都有類似“除契約約定條款外(或除特殊情況外),未經對方書面同意,任何一方不得中途變更契約內容或解除契約。”的規定,即所謂的“中途禁止解約條款”。契約簽訂以後,由于主客觀原因,當事人往往需要變更契約內容,刪節或補充契約條款,使契約的履行更有利于契約目的或當事人自身利益的實現。在法定的條件下,也允許當事人雙方或一方行使契約解除權,使契約自始或僅向將來發生消滅(參見《契約法》第九十三條,第九十四條。)。然而,如果將這些規定毫無保留地適用于融資租賃契約,將不利于保護契約當事人的合法權益。這是因為:

一方面,對于承租人而言:

(1)承租人之所以要支付比貸款本息高得多的租金向出租人承租租賃物,主要原因是承租人缺乏足夠的資金購買設備又難以獲得貸款。承租人在租賃過程中已經投入了相當的資金,若允許出租人單方任意解除契約,將使承租人已投入的資金無法收回而蒙受損失。

(2)為了使用租賃物,承租人往往需要進行一定的配套設備的投入,出租人如中途解約,會增加承租人的損失。

(3)由于租賃物的特定性,出租人單方中途解約收回租賃物以後,承租人如果要再購進同種物件,不僅是相當困難的,短期內也難以辦到,這樣勢必給承租人造成更大的損失。

另一方面,對出租人而言:

(1)購買設備需要大量資金,這些資金除了出租人的自有資金以外,絕大部分來自第三者的融資,包括國外金融機構的融資,出租人除了要支付這些融資的本息外,還承擔著匯率變動的風險。如果允許承租人中途解約,則出租人很難收回投入的資金,更毋庸說償付融資本息。

(2)在融資租賃中,租賃物是由承租人根據自己的具體生產經營條件選定的,一般不具有通用性。如果允許承租人中途解約,即使將租賃物返還給出租人,在一定期間內租賃公司也很難將退回的租賃物租給新的承租人,更難期待通過出賣租賃物使出租人收回殘存租金的相當金額。在這種情況下,租賃公司不僅要失去數量可觀的租費收入,而且要遭受租賃設備無形損耗的損失。

(3)租賃物的購入價款、利息、保險費、手續費等,在固定的租賃期間內以租金的方式分期償還,租賃期屆滿時將全額收回。如果允許承租人中途解約,將使出租人所投入的各項資金成本難以收回。

鑒于此,無論國外立法還是融資租賃實踐均對中途解約進行了嚴格的限製。限製的方式一般有如下三種:

(1)條文的形式明確規定限製融資租賃契約的中途解約。採取這種形式的典型代表是美國,美國在其《統一商法典》中以新增第2A-407條規定:“如果契約不是消費租賃而是融資租賃……則承諾人在租賃契約中作出的承諾在沒有得到接受承諾一方同意的情況下不能取消、終止、修改、拒絕、免于履行或替代履行。”

(2)以判例的形式確定對融資租賃契約中途解約進行限製。例如,德國聯邦財產法院判例就形成了“禁止中途解約”的判例基準。

(3)在具體的融資租賃契約中以契約條款的形式對契約中途解約進行限製。

司法解釋

最高院關于房屋租賃契約糾紛的司法解釋

為正確審理城鎮房屋租賃契約糾紛案件,依法保護當事人的合法權益,根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國契約法》等法律規定,結合民事審判實踐,製定本解釋。

第一條 本解釋所稱城鎮房屋,是指城市、鎮規劃區內的房屋。

鄉、村庄規劃區內的房屋租賃契約糾紛案件,可以參照本解釋處理。但法律另有規定的,適用其規定。

當事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經濟適用住房產生的糾紛案件,不適用本解釋。

第二條 出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋,與承租人訂立的租賃契約無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建設的,人民法院應當認定有效。

第三條 出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建築,與承租人訂立的租賃契約無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準建設的,人民法院應當認定有效。

租賃期限超過臨時建築的使用期限,超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準延長使用期限的,人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。

第四條 當事人以房屋租賃契約未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由,請求確認契約無效的,人民法院不予支持。

當事人約定以辦理登記備案手續為房屋租賃契約生效條件的,從其約定。但當事人一方已經履行主要義務,對方接受的除外。

第五條 房屋租賃契約無效,當事人請求參照契約約定的租金標準支付房屋佔有使用費的,人民法院一般應予支持。

當事人請求賠償因契約無效受到的損失,人民法院依照契約法的有關規定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規定處理。

第六條 出租人就同一房屋訂立數份租賃契約,在契約均有效的情況下,承租人均主張履行契約的,人民法院按照下列順序確定履行契約的承租人:

(一)已經合法佔有租賃房屋的;

(二)已經辦理登記備案手續的;

(三)契約成立在先的。

不能取得租賃房屋的承租人請求解除契約、賠償損失的,依照契約法的有關規定處理。

第七條 承租人擅自變動房屋建築主體和承重結構或者擴建,在出租人要求的合理期限內仍不予恢復原狀,出租人請求解除契約並要求賠償損失的,人民法院依照契約法第二百一十九條的規定處理。

第八條 因下列情形之一,導致租賃房屋無法使用,承租人請求解除契約的,人民法院應予支持:

(一)租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封的;

(二)租賃房屋權屬有爭議的;

(三)租賃房屋具有違反法律、行政法規關于房屋使用條件強製性規定情況的。

第九條 承租人經出租人同意裝飾裝修,租賃契約無效時,未形成附合的裝飾裝修物,出租人同意利用的,可折價歸出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的,承租人應當恢復原狀。

已形成附合的裝飾裝修物,出租人同意利用的,可折價歸出租人所有;不同意利用的,由雙方各自按照導致契約無效的過錯分擔現值損失。

第十條 承租人經出租人同意裝飾裝修,租賃期間屆滿或者契約解除時,除當事人另有約定外,未形成附合的裝飾裝修物,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的,承租人應當恢復原狀。

第十一條 承租人經出租人同意裝飾裝修,契約解除時,雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的,人民法院按照下列情形分別處理:

(一)因出租人違約導致契約解除,承租人請求出租人賠償剩餘租賃期內裝飾裝修殘值損失的,應予支持;

(二)因承租人違約導致契約解除,承租人請求出租人賠償剩餘租賃期內裝飾裝修殘值損失的,不予支持。但出租人同意利用的,應在利用價值範圍內予以適當補償;

(三)因雙方違約導致契約解除,剩餘租賃期內的裝飾裝修殘值損失,由雙方根據各自的過錯承擔相應的責任;

(四)因不可歸責于雙方的事由導致契約解除的,剩餘租賃期內的裝飾裝修殘值損失,由雙方按照公平原則分擔。法律另有規定的,適用其規定。

第十二條 承租人經出租人同意裝飾裝修,租賃期間屆滿時,承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的,不予支持。但當事人另有約定的除外。

第十三條 承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建發生的費用,由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的,人民法院應予支持。

第十四條 承租人經出租人同意擴建,但雙方對擴建費用的處理沒有約定的,人民法院按照下列情形分別處理:

(一)辦理合法建設手續的,擴建造價費用由出租人負擔;

(二)未辦理合法建設手續的,擴建造價費用由雙方按照過錯分擔。

第十五條 承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時,轉租期限超過承租人剩餘租賃期限的,人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。

第十六條 出租人知道或者應當知道承租人轉租,但在六個月內未提出抗告,其以承租人未經同意為由請求解除契約或者認定轉租契約無效的,人民法院不予支持。

因租賃契約產生的糾紛案件,人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。

第十七條 因承租人拖欠租金,出租人請求解除契約時,次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人契約解除權的,人民法院應予支持。但轉租契約無效的除外。

次承租人代為支付的租金和違約金超出其應付的租金數額,可以折抵租金或者向承租人追償。

第十八條 房屋租賃契約無效、履行期限屆滿或者解除,出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房佔有使用費的,人民法院應予支持。

第十九條 承租人租賃房屋用于以個體工商戶或者個人合伙方式從事經營活動,承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡,其共同經營人或者其他合伙人請求按照原租賃契約租賃該房屋的,人民法院應予支持。

第二十條 租賃房屋在租賃期間發生所有權變動,承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃契約的,人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外:

(一)房屋在出租前已設立抵押權,因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的;

(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

第二十一條 出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形,承租人請求出租人承擔賠償責任的,人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣契約無效的,人民法院不予支持。

第二十二條 出租人與抵押權人協定折價、變賣租賃房屋償還債務,應當在合理期限內通知承租人。承租人請求以同等條件優先購買房屋的,人民法院應予支持。

第二十三條 出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋,應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的,人民法院應當認定承租人放棄優先購買權。

第二十四條 具有下列情形之一,承租人主張優先購買房屋的,人民法院不予支持:(優先購買權不支持的情況)

(一)房屋共有人行使優先購買權的;

(二)出租人將房屋出賣給近親屬,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;

(三)出租人履行通知義務後,承租人在十五日內未明確表示購買的;

(四)第三人善意購買租賃房屋並已經辦理登記手續的。

第二十五條 本解釋施行前已經終審,本解釋施行後當事人申請再審或者按照審判監督程式決定再審的案件,不適用本解釋。

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