產權房

產權房

所謂產權房,是指產權人對房屋(指建築物)擁有所有權,對該房屋佔用範圍內的土地擁有使用權,產權人享有佔有、使用、收益和處分的權利。這種權利是絕對的、排他的,不受其他任何人的幹涉和影響,產權人可以轉讓、出租、抵押、典當等方式合法處置自己的房地產權利。

  • 中文名稱
    產權房
  • 概述
    產權人對房屋擁有所有權
  • 產權房功能
    可以轉讓、出租、抵押、典當等方式合法處置自己的房地產權利
  • 種類
    個人獨立產權房和共有產權房

概述

所謂產權房,是指產權人對房屋擁有所有權,對該房屋佔用範圍內的土地擁有使用權,產權人享有佔有、使用收益處分權利。這種權利是絕對的、排他的,不受其他任何人的幹涉和影響,產權人可以轉讓出租抵押典當等方式合法處置自己的房地產權利。

區別之分

產權房與使用權房

產權房是指依法擁有房屋所有權及土地使用權的房屋。業主對房屋享有佔有、使用、處分、收益的權利,並且,業主還可以將該房屋進行抵押貸款。在房地產登記機關,業主是房屋的所有權人和土地使用人。業主的房屋可以自行出租、出售,也可以繼承、贈與。

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使用權的房屋是指公房的承租人使用的房屋,使用權人就是承租人。承租人不得擅自轉讓承租權,也不得拖欠租金,也不得出租、出售房屋。

但是,國家為了保護承租人的合法權益,承租人享有優先購買權,如果房屋拆遷,則業主應當合理安置承租人,給予承租人安置同樣面積的房屋承租。當然,經雙方協商一致,也可以給予相應的貨幣補償。

一種是單位的福利房,這樣的房屋的產權是單位的,個人隻有居住權,單位可以隨時收回,還有就是小產權房,多數是由舊村改造或還建的,大產權是村子裏的,個人手上隻有使用權和居住權。

大產權

國務院《關于繼續積極穩妥地進行城鎮住房製度改革的通知》中規定:凡按市場價購買的公房,購房後擁有全部產權。市場價也就是住宅市場的行市價格或牌價價格。國家和地方政府不予壓低和抬高,隨行就市,任由買賣雙方商定,隻要雙方能接受,即可成交。

按照市場價購得住宅的房主,也就擁有了住宅的各項支配權利,也就是擁有了房屋、住宅的佔有權、使用權、收益權和處分權。在這裏,房屋的全部產權與房屋的所有權是等同的,隻不過是二者的提法有所不同。相對于"部分產權"而言,"全部產權"才有存在的意義。

小產權

根據國務院《關于繼續積極穩妥地進行城鎮住宅製度改革的通知》,職工購買公有住宅,在國家規定的住房面積內,可以按標準價出售。職工購房後另外擁有部分產權,可以繼承和出售,但出售要在購買5年以後才能進行,原售房的產權單位有優先購買權,售房的收入在扣除相關稅費後,按個人與單位或政府各自所佔的產權比例進行分配。從這裏可以看出部分產權和全部產權的一些區別。部分產權與全部產權的不同之處在于,部分產權是強調永久使用權和繼承權,而對收益權和處分權的行使則限定在一定範圍之內。

大產權與小產權的區別

所謂的"大產權"和"小產權"隻是一種較為通俗的說法,是房地產業內從業人員約定俗成的一種稱呼。但目前關于大產權與小產權的說法並不一樣,大致有三種解釋:

產權房產權房

第一,是把開發商取得的房屋所有權稱為"大產權",把買房人取得的房屋所有權稱之為"小產權",或者說"大產權"是指整棟樓的產權,而"小產權"是指大產權分割後過戶到業主手中的產權,在實際的權利行使上,兩者是沒有質的區別。

第二,是把國家發產權證的叫大產權,國家不發產權證的,由鄉鎮政府發證書的叫小產權。購房人要註意的是鄉鎮政府發證書的房產實際上沒有真正的產權。這種房沒有國家發的土地使用證和預售許可證,購房契約國土房管局也不會給予備案。

第三,買房後如想再轉讓時,不用再交土地出讓金的叫"大產權",在轉讓時要補繳土地出讓金的叫"小產權"。對這個區別購房人可從契約第一條"土地使用權的取得形式"中加以確認。房地產商提供的土地證明如果是通過"劃撥"得來,就是這裏說的"小產權";如果是通過"出讓"或"轉讓"得來,就是這裏所說的"大產權"。

步驟

購房者自行辦理產權證,無疑是比較省錢的一種方式。有時我們可能為了節約時間、精力,和其他的一些原因,不得不委托開發商或代理公司辦理。如果需要委托,我們還需要做些什麽呢?

(一)開發商或代理公司代收代交契稅公共維修基金印花稅等稅費的辦理流程第一步:簽訂委托協定委托代辦的協定中應明確約定:

(1)開發商應該于什麽期限內辦理產權證。如果是兩證分離的地區,一定要註明土地使用權證和房屋所有權證。當然如果因為行政原因,在地暫時無法取得土地使用權證的,隻能讓步了。

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(2)開發商或代理公司應當于什麽期限內提供繳納相關稅費的正式收繳憑證。

(3)約定一旦因開發商原因導致不能如期辦理或辦證發生錯誤的情況時如何處理,最好明確約定"可以退房"或"不退房,但開發商應賠償全部房款x%的賠償金"等明確的違約處理方法。

(4)約定如果貸款銀行扣押產權證和購房契約的,購房人如何核驗產權證,因為這種情況下購房者往往隻能看一眼產權證。

(5)約定辦理抵押登記的事宜。有些銀行不扣押產權證,僅辦理抵押登記,抵押登記的手續是否由開發商辦理以及如何辦理等事宜也應當約定清楚。

(6)約定代辦費用的數額和繳納方法,並要求提供正式的開發商蓋章的收據。如果購房契約對此沒有詳細約定,請一定要在這份委托協定中爭取加入這些條款。

第二步:繳納產權證代辦費、公共維修基金、契稅、印花稅在交錢之前,需要了解一下這些稅費的收繳標準,以便核實開發商計算是否正確;交錢之後,一定保留好收款憑證,並一定要求收款單位蓋公章,不要收"白條"。

第三步:按照約定時間領取產權證仔細核對證書的數量,如果約定取得兩證,一定要核驗是否齊全;仔細核對產權證的記載,尤其是面積、位置、權利人姓名、權屬狀態等重要信息,如與契約約定不符,要求開發商說明原因;核對"他項權利"一欄記載的抵押事項;索要繳納稅費的正式發票。

(二)購房者自己繳納契稅、公共維修基金、印花稅等稅費的辦理流程第一步:簽訂委托協定第二步:繳納產權證代辦費第三步:自己到相關部門繳納公共維修基金、契稅保證及時繳納公共維修基金和契稅,根據法律規定,這兩筆款項的繳納憑證是辦理產權證的必需檔案,因此如果不能及時繳納會影響獲得產權證的時間。

一定要保留好繳納稅費的正式收繳憑證,並及時交給開發商或代理公司,以便他們下一步的申請工作。

第四步:按照約定時間領取產權證繳納。

銷售不動產稅、契稅計稅標準以地稅部門為準。辦理房屋所有權證時,提供票據原件。

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