毛地

毛地

是指在城市舊區範圍內,尚未經過拆遷安置補償等土地開發過程、不具備基本建設條件的土地。

  • 中文名稱
    毛地
  • 外文名稱
    Undeveloped land
  • 特點
    尚未經過拆遷安置補償等土地開發過程、不具備基本建設條件
  • 範圍
    城市舊區範圍內

簡介

毛地價格是指已完成基礎設施配套開發而未進行宗地內拆遷平整的正常市場條件下一定年期的土地使用權價格。

生地是指國土局尚未出讓、拍賣劃撥土地使用權的土地。

熟地是指經過 國土部門出讓、拍賣、劃撥土地使用權的土地。如某城市國土局發布土地招標通知,多家開發企業去投標,其中一家開發企業中標後,對該土地進行建設投入,該地塊就稱為熟地

毛地(英文:undeveloped land,未開發的土地)。是指在城市舊區範圍內,尚未經過拆遷安置補償等土地開發過程、不具備基本建設條件的土地。

生地( raw land)是指完成土地征用,未經開發、不可直接作為建築用地的農用地或荒地等土地。

熟地( cultivated land)是指經過土地開發、具備基本建設條件的土地。

來源中國房地產銷售策劃

相關規定

禁止毛地出讓

保護合法權益 整治土地閒置

——國土資源部有關負責人解讀《閒置土地處置辦法》

國土資源部日前發布新修訂的《閒置土地處置辦法》並將于7月1日起施行。就當前國內閒置土地處置相關熱點、焦點、難點問題,國土資源部政策法規司司長王守智接受了記者專訪。

避免拆遷糾紛禁止“毛地”出讓

記者:為什麽要對1999年實施的《閒置土地處置辦法》進行修訂?

王守智:近年來我國經濟快速發展,土地管理情勢發生了較大變化。原《閒置土地處置辦法》在執行中遇到一些新的情況。如閒置土地處置涉及當事人重大財產權益,但現行處理方式缺少與當事人協商環節;閒置土地認定標準、處置主體等缺乏處置程式性規定,需要進一步明晰;因政府原因導致的閒置土地佔了較大比例,需要妥善處置盤活利用等。

主要堅持三項基本原則:堅持依法從嚴和權益保障原則,充分體現土地權利人利益需求和權益保障。堅持以用為先和懲防並重原則。促進已有閒置土地盤活利用,盡量避免產生新的閒置土地。堅持適用可行和操作具體原則,進一步明確處置程式。

記者:怎樣避免新的閒置土地產生?

王守智:《辦法》明確要求必須是“凈地”,禁止“毛地”出讓,就避免因拆遷等原因造成的土地閒置。市、縣政府供應的土地應當是土地權利清晰,安置補償落實到位,沒有法律經濟糾紛,地塊位置、使用性質、容積率等規劃條件明確,具備動工開發必需的基本條件。

明確出讓契約和劃撥決定書應當約定開工、竣工時間和違約責任,強化違約責任對土地使用者和政府雙方的約束;項目動工開發、竣工時間和違約責任等作出明確約定、規定;約定、規定動工開發時間應當綜合考慮,為動工開發預留合理時間;因特殊情況,未約定、規定動工開發日期,或者約定、規定不明確的,以實際交付土地之日起一年為動工開發日期等。

強化了上級國土資源主管部門對下級國土資源主管部門的監管措施。規定省級以上國土資源主管部門對閒置土地情況嚴重的地區,可在土地利用整體規劃、土地利用年度計畫、建設用地審批、土地供應等方面採取限製新增加建設用地等措施。

不允許以“圍牆”為動工標志

記者:對“閒置土地”如何準確認定?

王守智:閒置土地的認定標準更加清晰,操作性更強。過去由于沒有“動工”狀態的具體標準,管理者經常遇到用地者以“圍牆”為動工標志的現象,不利于閒置土地的認定和處置。另外,開發建設面積佔應動工開發建設總面積1/3或已投資額不足25%的計算標準也不清晰,閒置認定的難度很大。

這次修訂,專門在附則中作出名詞解釋,其中,“動工開發”定義為依法取得施工許可證後,區分需挖深基坑的項目、使用樁基的項目和其他項目,分別確定標準;“已投資額、總投資額”均不含土地價款和相關稅費。

強調政府與土地使用權人平等地位

記者:如何保障土地使用權人合法權益?

王守智:特別強調閒置土地處置的一些程式,比如調查認定、組織聽證等,以保障土地使用權人合法權益。

此次修訂增加了閒置土地認定環節和方式,要求在確定土地閒置事實、依據以及閒置原因基礎上作出結論;完善了征繳土地閒置費和無償收回土地使用權的程式,明確收費和收回批準許可權在政府,國土資源主管部門具體執行;明確了土地使用者申請聽證和復議、訴訟的權利。

針對以往因政府原因造成土地閒置情況較多,強化政府原因導致土地閒置責任,區分政府原因和企業原因,特別是明確政府不按期交地、修改規劃、政策調整、處置信訪事件、軍事管製、文物保護等因政府原因導致的土地閒置,採取協商方式處置。  

強調政府與土地使用權人在民事契約關系中的平等地位,規定對因政府原因造成閒置土地,應由政府或者政府有關部門承擔違約責任,加強監管。增設了國土資源主管部門在閒置土地日常監管和調查處置中的法律責任,強化行政和刑事責任約束。

對因政府原因導致的閒置土地的處置上,在依法依規前提下,採取更加靈活和更加符合實際的措施,包括明確延長動工開發期限、調整土地用途和規劃條件、安排臨時使用、協定有償收回、置換土地等,強化土地權利人保護。為促進閒置土地有效利用,還採取了一些新措施。如明確土地使用權人開發進度報告製度;在用地申請和閒置土地登記等方面加強控製,增強對土地使用權人違規閒置土地的威懾力;在融資等方面加強與相關監管部門聯動等。

因政府原因閒置可換地

“一年未動工開發即屬閒置土地。”國土資源部今日在其官網發布了2012年5月22日修訂通過的《閒置土地處置辦法》,再次明確了閒置土地的定義。與此同時,對于閒置土地的處理,未動工開發滿一年的按照土地出讓或者劃撥價款的百分之二十征繳土地閒置費, 未動工開發滿兩年的則將無償收回土地使用權。該辦法將從7月1日起正式施行。

解讀閒置土地征收地價20%閒置費

原文:【閒置土地處置辦法地指出,對于閒置一年的土地,按照土地出讓或者劃撥價款的百分之二十征繳土地閒置費。土地閒置費不得列入生產成本。】

解讀:這是政府首次公開表示征收土地閒置費,其中的內幕卻不得而知。與此同時,原文規定“土地閒置費不得列入生產成本,”可以理解為一塊土地成交價格為10億,土地成本為8億,閒置一年後收取2千萬的閒置費,這2千萬閒置費不可以計入8億元的成本。

解讀因“政府原因”導致土地閒置,可以換地。

原文:【十二條第五點提出,“對已繳清土地價款、落實項目資金,且因規劃依法修改造成閒置的,可以為國有建設用地使用權人置換其它價值相當、用途相同的國有建設用地進行開發建設。涉及出讓土地的,應當重新簽訂土地出讓契約,並在契約中註明為置換土地;】

解讀:閒置土地處置辦法中首次提出,因“政府原因”導致土地閒置的,可以進行置換土地。然而換地時也會遇到這樣的情況:如果土地增值,開發商不願意置換土地;而土地貶值時,開發商則願意進行土地置換。對于這種情況辦法並未明確規範。

解讀政府可臨時使用閒置土地

原文:處置辦法十二條第三點表示,“由政府安排臨時使用。待原項目具備開發建設條件,國有建設用地使用權人重新開發建設。從安排臨時使用之日起,臨時使用期限最長不得超過兩年;

解讀:在新規出台以前,閒置土地成為“開心農場”的案例比比皆是,考慮到對土地資源的充分利用,閒置土地處置辦法表示“政府可以臨時使用”,對于使用是否付費並未具體說明。

解讀四:政府也需公開土地閒置的政府原因

原文【《閒置土地認定書》下達後,市、縣國土資源主管部門應當通過入口網站等形式向社會公開閒置土地的位置、國有建設用地使用權人名稱、閒置時間等信息;屬于政府或者政府有關部門的行為導致土地閒置的,應當同時公開閒置原因,並書面告知有關政府或者政府部門。】

解讀:閒置土地公開並且表明詳細信息,大幅增加了閒置土地信息的透明度,一方面可以加強針對閒置土地的輿論監管,一方面也可以側面督促相關政府部門提高土地閒置的監管力度。同時,也要公開因政府原因導致的土地閒置具體信息。隻是當前更多的問題是,很多閒置的土地由于歷史信息登記不完善等原因,尚難以確定。

解讀延長開發工期 導致二次閒置

原文:【因“政府原因”導致土地閒置的,市、縣國土資源主管部門應當與國有建設用地使用權人協商,可簽訂補充協定,重新約定動工開發、竣工期限和違約責任。從補充協定約定的動工開發日期起,延長動工開發期限最長不得超過一年。】

解讀:閒置土地處置辦法出台本質上是為了遏製或避免土地閒置所造成的浪費,但因為政府原因導致土地閒置,可按規定“延長動工開發期限,不得超過一年。”如此算下來,最長可將土地閒置3年時間,豈不是造成了二次閒置,而辦法出台的初衷相違背。

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