投資性房地產

投資性房地產

投資性房地產,是指為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。投資性房地產主要包括:已出租的土地使用權、持有並準備增值後轉讓的土地使用權和已出租的建築物。

下列各項不屬于投資性房地產的有:(1)自用房地產,即為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產;(2)作為存貨的房地產。 投資性房地產屬于正常經常性活動,形成的租金收入或轉讓增值收益確認為企業的主營業務收入但對于大部分企業而言,是與經營性活動相關的其他經營活動。

  • 中文名稱
    投資性房地產
  • 外文名稱
    investment property
  • 目    的
    賺取租金或資本增值
  • 組    成
    已出租的土地使用權
  • 特    點
    應當能夠單獨計量和出售

基本概念

投資性房地產,是指為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。

投資性房地產

投資性房地產主要包括:已出租的土地使用權、持有並準備增值後轉讓的土地使用權和已出租的建築物。

下列各項不屬于投資性房地產:

(1)自用房地產,即為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產,

(2)作為存貨的房地產。

主要特點

1.投資性房地產不是用于銷售。在我國一些地區,房地產交易市場日漸完善,房地產已經具備相當的流通性。但根據準則的定義,用于銷售以獲取差價的房地產,應界定為存貨,不是投資性房地產。

2.投資性房地產的實際使用壽命較長,應當對其後續支出與處置加以考慮。

3.由于受到法律規定的限製,我國企業持有土地的行為,隻是獲得了土地使用權,而並非取得了所有權,因此企業持有的自用或用于銷售的土地應界定為無形資產範疇;對于為了出租或資本增值而持有的土地使用權應界定為投資性房地產。

4.企業持有投資性房地產的目的不是為了耗用,而是為了賺取長期的租金收益或獲得資本增值。對于這部分資產的核算,應當充分遵循實質重于形式的原則進行收益的確認。

詳細介紹

將某個項目確認為投資性房地產,首先應當符合投資性房地產的概念,其次要同時滿足下列條件: 

1、與該投資性房地產相關的經濟利益很可能流入企業;

與投資性房地產有關的經濟利益包括用于出租的房地產的租金收入,或者用于資本增值的房地產的增值收益。企業確定投資性房地產產生的經濟利益是否很可能流入企業,需要進行職業判斷,判斷時需要考慮相關市場因素的變化。

2、該投資性房地產的成本能夠可靠地計量;

取得投資性房地產時,應當按實際成本進行計量。成本不能可靠計量,就無法予以確認。

3、該投資性房地產為可靠房產商提供。

價值涵義:

大學部目核算投資性房地產的價值,包括採用成本模式計量的投資性房地產和採用公允價值模式計量的投資性房地產。

範圍

投資性房地產的範圍:

1.屬于投資性房地產的範圍

(1)已出租的土地使用權,是指企業通過出讓或轉讓方式取得的、以經營租賃方式出租的土地使用權。

(2)持有並準備增值後轉讓的土地使用權,是指企業通過出讓或轉讓方式取得並準備增值後轉讓的土地使用權。

(3)已出租的建築物,是指企業擁有產權並以經營租賃方式出租的房屋等建築物。

2.不屬于投資性房地產的範圍

(1)自用房地產,是指為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產,如企業的廠房和辦公樓,企業生產經營用的土地使用權等。

(2)作為存貨的房地產,是指房地產開發企業銷售的或為銷售而正在開發的商品房和土地。這部分房地產屬于房地產開發企業的存貨。

(3)出租櫃台

不屬于投資性房地產。因為投資性房地產包括的是已出租的建築物,即以經營租賃方式出租的建築物,不是出租櫃台。

(4)企業持有以備經營出租的空置建築物

這裏的“空置建築物”,是指企業新購入、自行建造或開發完工但尚未使用的建築物,以及不再用于日常生產經營活動且經整理後達到可經營出租狀態的建築物。隻有企業管理當局(董事會或類似機構)作出正式書面決議,明確表明將其用于經營出租且持有意圖短期內不再發生變化的,即使尚未簽訂租賃協定,也可視為投資性房地產。

(5)企業出租給本企業職工居住的宿舍,如果收取租金,是否屬于投資性房地產

企業出租給本企業職工居住的宿舍,即使按照收取租金,也不屬于投資性房地產。這部分房產間接為企業自身的生產經營服務,具有自用房地產的性質。

轉換處置

一、房地產的轉換

(1)房地產的轉換形式及轉換日

房地產的轉換,是因房地產用途發生改變而對房地產進行的重新分類。企業有確鑿證據表明房地產的用途發生改變,且滿足下列條件之一的,應當將投資性房地產轉換為其他資產或者將其他資產轉換為投資性房地產:

1、投資性房地產開始自用。即將投資性房地產轉為自用房地產。在此種情況下,轉換日為房地產達到自用狀態,企業開始將其用于生產商品、提供勞務或者經營管理的日期。

2、作為存貨的房地產改為出租。通常指房地產開發企業將其持有的開發產品以經營租賃的方式出租,存貨相應地轉換為投資性房地產。在此種情況下,轉換日為房地產的租賃期開始日。租賃期開始日,是指承租人有權行使其使用租賃資產權利的日期。

3、自用建築物或土地使用權停止自用改為出租。即企業將原本用于生產商品、提供勞務或者經營管理的房地產改用于出租,固定資產或土地使用權相應地轉換為投資性房地產。在此種情況下,轉換日為租賃期開始日。

4、自用土地使用權停止自用改用于資本增值。即企業將原本用于生產商品、提供勞務或者經營管理的土地使用權改用于資本增值,該土地使用權相應地轉換為投資性房地產。在此種情況下,轉換日為自用土地使用權停止自用後,確定用于資本增值的日期。

(2)房地產轉換的會計處理

1、在成本模式下,應當將房地產轉換前的賬面價值作為轉換後的入賬價值。

2、採用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時,應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值,公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益(公允價值變動損益)。

3、自用房地產或存貨轉換為採用公允價值模式計量的投資性房地產時,投資性房地產應當按照轉換當日的公允價值計量。

轉換當日的公允價值小于原賬面價值的,其差額計入當期損益(公允價值變動損益);轉換當日的公允價值大于原賬面價值的,其差額作為資本公積(其他資本公積),計入所有者權益。處置該項投資性房地產時,原計入所有者權益的部分應當轉入處置當期損益(其他業務收入)。

二、投資性房地產的處置

當投資性房地產被處置,或者永久退出使用且預計不能從其處置中取得經濟利益時,應當終止確認該項投資性房地產。

企業出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發生投資性房地產毀損時,應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費後的金額計入當期損益(將實際收到的處置收入計入其他業務收入,所處置投資性房地產的賬面價值計入其他業務成本)。

投資確認

投資性房地產的確認:

(一)投資性房地產在同時滿足下列條件時予以確認:

1、企業能夠取得與該項投資性房地產相關的租金收入或增值收益;

2、該項投資性房地產的成本能夠可靠地計量。

該確認條件與企業的一般資產的確認條件相同,並無特別之處。

(二)投資性房地產的確認時點:

1、用于出租的投資性房地產以租賃開始日為確認日;

2、持有以備經營出租的空置建築物,以企業管理當局就該事項作出正式書面決議的日期。

3、持有以備增值後轉讓的土地使用權以企業將自用土地使用權停止自用,準備增值後轉讓的日期為準。

會計準則

——投資性房地產(2006)

財會[2006]3號

2006-2-15

第一章

第一條 為了規範投資性房地產的確認、計量和相關信息的披露,根據《企業會計準則——基本準則》,製定本準則。

第二條 投資性房地產,是指為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而持有的房地產。

投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。

第三條 本準則規範下列投資性房地產:

(一)已出租的土地使用權。

(二)持有並準備增值後轉讓的土地使用權。

(三)已出租的建築物。

第四條 下列各項不屬于投資性房地產:

(一)自用房地產,即為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產。

(二)作為存貨的房地產。

第五條 下列各項適用其他相關會計準則:

(一)企業代建的房地產,適用《企業會計準則第15號——建造契約》。

(二)投資性房地產的租金收入和售後租回,適用《企業會計準則第21號——租賃》。

第二章

第六條 投資性房地產同時滿足下列條件的,才能予以確認:

(一)與該投資性房地產有關的經濟利益很可能流入企業;

(二)該投資性房地產的成本能夠可靠地計量。

第七條 投資性房地產應當按照成本進行初始計量。

(一)外購投資性房地產的成本,包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出。

(二)自行建造投資性房地產的成本,由建造該項資產達到預定可使用狀態前所發生的必要支出構成。

(三)以其他方式取得的投資性房地產的成本,按照相關會計準則的規定確定。

第八條 與投資性房地產有關的後續支出,滿足本準則第六條規定的確認條件的,應當計入投資性房地產成本;不滿足本準則第六條規定的確認條件的,應當在發生時計入當期損益。

第三章

第九條 企業應當在資產負債表日採用成本模式對投資性房地產進行後續計量,但本準則第十條規定的除外。

採用成本模式計量的建築物的後續計量,適用《企業會計準則第4號——固定資產》。

採用成本模式計量的土地使用權的後續計量,適用《企業會計準則第6號——無形資產》。

第十條 有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的,可以對投資性房地產採用公允價值模式進行後續計量。採用公允價值模式計量的,應當同時滿足下列條件:

(一)投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場;

(二)企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息,從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。

第十一條 採用公允價值模式計量的,不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷,應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值,公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。

第十二條 企業對投資性房地產的計量模式一經確定,不得隨意變更。成本模式轉為公允價值模式的,應當作為會計政策變更,按照《企業會計準則第28號——會計政策、會計估計變更和差錯更正》處理。

已採用公允價值模式計量的投資性房地產,不得從公允價值模式轉為成本模式。

第四章

第十三條企業有確鑿證據表明房地產用途發生改變,滿足下列條件之一的,應當將投資性房地產轉換為其他資產或者將其他資產轉換為投資性房地產:

(一)投資性房地產開始自用。

(二)作為存貨的房地產,改為出租。

(三)自用土地使用權停止自用,用于賺取租金或資本增值。

(四)自用建築物停止自用,改為出租。

第十四條在成本模式下,應當將房地產轉換前的賬面價值作為轉換後的入賬價值。

第十五條 採用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時,應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值,公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。

第十六條 自用房地產或存貨轉換為採用公允價值模式計量的投資性房地產時,投資性房地產按照轉換當日的公允價值計價,轉換當日的公允價值小于原賬面價值的,其差額計入當期損益;轉換當日的公允價值大于原賬面價值的,其差額計入所有者權益。

第五章

第十七條 當投資性房地產被處置,或者永久退出使用且預計不能從其處置中取得經濟利益時,應當終止確認該項投資性房地產。

第十八條 企業出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發生投資性房地產毀損,應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費後的金額計入當期損益。

第六章

第十九條 企業應當在附註中披露與投資性房地產有關的下列信息:

(一)投資性房地產的種類、金額和計量模式。

(二)採用成本模式的,投資性房地產的折舊或攤銷,以及減值準備的計提情況。

(三)採用公允價值模式的,公允價值的確定依據和方法,以及公允價值變動對損益的影響。

(四)房地產轉換情況、理由,以及對損益或所有者權益的影響。

(五)當期處置的投資性房地產及其對損益的影響。

主要計量

投資性房地產的初始計量

投資性房地產應當按照成本進行初始計量

投資性房地產的後續計量

企業通常應當採用成本模式對投資性房地產進行後續計量,也可以採用公允價值模式對投資性房地產進行後續計量。但是,同一企業隻能採用一種模式對所有投資性房地產進行後續計量,不得同時採用兩種計量模式。

一、採用成本模式進行後續計量的投資性房地產

在成本模式下,應當按照固定資產或無形資產的有關規定,對投資性房地產進行後續計量,計提折舊或進行攤銷;存在減值跡象的,還應當按照資產減值的有關規定進行處理。

二、採用公允價值模式進行後續計量的投資性房地產

(一)採用公允價值模式的前提條件

企業隻有存在確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得,才可以採用公允價值模式對投資性房地產進行後續計量。企業一旦選擇採用公允價值計量模式,就應當對其所有投資性房地產均採用公允價值模式進行後續計量。

採用公允價值模式進行後續計量的投資性房地產,應當同時滿足下列條件:

1、投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場。

2、企業能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息,從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。

(二)採用公允價值模式進行後續計量的會計處理

企業採用公允價值模式進行後續計量的,不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷,應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值,公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益(公允價值變動損益)。投資性房地產取得的租金收入,確認為其他業務收入。

三、投資性房地產後續計量模式的變更

企業對投資性房地產的計量模式一經確定,不得隨意變更。從成本模式轉為公允價值模式的,應當作為會計政策變更處理,將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額,調整期初留存收益。

已採用公允價值模式計量的投資性房地產,不得從公允價值模式轉為成本模式。

財務處理

(一)採用成本模式計量的投資性房地產比照固定資產或無形資產進行核算。

(二)採用公允價值模式計量的投資性房地產的主要賬務處理

1.企業外購、自行建造等取得的投資性房地產,應按投資性房地產準則確定的成本,借記大學部目(成本),貸記“銀行存款”、“在建工程”等科目。

2. 將作為存貨的房地產轉換為採用公允價值模式計量的投資性房地產,應按該項房地產在轉換日的公允價值,借記大學部目(成本), 原已計提跌價準備的,借記“存貨跌價準備”科目,按其賬面餘額,貸記“開發產品”等科目,同時,轉換日的公允價值小于賬面價值的,按其差額,借記“公允價值變動損益”科目;轉換日的公允價值大于賬面價值的,按其差額,貸記“資本公積——其他資本公積”科目。待該項投資性房地產處置時,因轉換計入資本公積的部分應轉入當期的其他業務成本,借記的“資本公積—其他資本公積”科目,貸記的“其他業務成本”科目。

將自用土地使用權或建築物轉換為採用公允價值模式計量的投資性房地產,應按該項土地使用權或建築物在轉換日的公允價值,借記“投資性房地產(成本)”科目,按其賬面餘額,貸記“固定資產”或“無形資產”科目;按已計提的累計攤銷或累計折舊,借記“累計攤銷”、“累計折舊”科目,原已計提減值準備的,借記“無形資產減值準備”、“固定資產減值準備”科目,同時,轉換日公允價值小于賬面價值的,按其差額,借記公允價值變動損益科目;轉換日公允價值要大于賬面價值的,按其差額,貸記“資本公積—其他資本公積”科目。待該項投資性房地產處置的時候,因轉換計入資本公積部分應轉入當期的其他業務成本,借記“資本公積—其他資本公積”科目,貸記“其他業務收入”科目。

3. 投資性房地產進行改良或裝修時,應按該項投資性房地產的賬面餘額,借記“在建工程”科目,按該項投資性房地產的成本,貸記大學部目(成本),按該項投資性房地產的公允價值變動,貸記或借記大學部目(公允價值變動)。

4.資產負債表日,投資性房地產的公允價值高于其賬面餘額的差額,借記大學部目(公允價值變動),貸記“公允價值變動損益”科目;公允價值低于其賬面餘額的差額,做相反的會計分錄。

5. 將採用公允價值模式計量的投資性房地產轉為自用時,應按該項投資性房地產在轉換日的公允價值,借記“固定資產”、“無形資產”科目,按該項投資性房地產的成本,貸記大學部目(成本),按該項投資性房地產的公允價值變動,貸記或借記大學部目(公允價值變動),按其差額,貸記或借記“公允價值變動損益”科目。

6. 出售投資性房地產時,應按實際收到的金額,借記“銀行存款” 等科目,貸記“其他業務收入”科目。按該項投資性房地產的賬面餘額,借記“其他業務成本”科目,貸記“投資性房地產(成本)”科目、貸記或借記“投資性房地產(公允價值變動)”科目;同時,按該項投資性房地產的公允價值變動,借記或貸記“公允價值變動損益”科目,貸記或借記“其他業務成本”科目。按該項投資性房地產在轉換日計入資本公積的金額,借記“資本公積—其他資本公積”科目,貸記“其他業務成本”科目。

大學部目期末借方餘額,反映企業投資性房地產的價值。

開發企業

房地產開發企業,是指以營利為目的,從事房地產開發和經營、具有法人資格、實行獨立核算、自負盈虧的全民所有製企業。

房地產開發企業設立的條件

房地產開發企業是以營利為目的,從事房地產開發和經營的企業。設立房地產開發企業,應當具備下列條件:

(一)有自己的名稱和組織機構;

(二)有固定的經營場所;

(三)有符合國務院規定的註冊資本;

(四)有足夠的專業技術人員;

(五)法律、行政法規規定的其他條件。

設立房地產開發企業,應當向工商行政管理部門申請設立登記。工商行政管理部門對符合房地產管理法規定條件的,應當予以登記,發給營業執照;對不符合房地產管理法規定條件的,不予登記。設立有限責任公司、股份有限公司,從事房地產開發經營的,還應當執行公司法的有關規定。

房地產開發企業的經營活動

房地產開發企業經營活動的主要業務房地產是房產與地產的總稱。房地產開發可將土地和房屋合在一起開發,也可將土地和房屋分開開發。房地產開發企業就是從事房地產開發和經營的企業,它既是房地產產品的生產者,又是房地產商品的經營者。進行的主要業務有:

1.土地的開發與經營。企業將有償獲得的土地開發完成後,既可有償轉讓給其他單位使用,也可自行組織建造房屋和其他設施,然後作為商品作價出售,還可以開展土地出租業務。

2.房屋的開發與經營。房屋的開發指房屋的建造。房屋的經營指房屋的銷售與出租。企業可以在開發完成的土地上繼續開發房屋,開發完成後,可作為商品作價出售或出租。企業開發的房屋,按用途可分為商品房、出租房、周轉房、安置房和代建房等。

3.城市基礎設施和公共配套設施的開發。

4.代建工程的開發。代建工程的開發是企業接受政府和其他單位委托,代為開發的工程。

相關披露

第十九條 企業應當在附註中披露與投資性房地產有關的下列信息:

(一)投資性房地產的種類、金額和計量模式。

(二)採用成本模式,投資性房地產折舊或攤銷,以及減值準備計提情況。

(三)採用公允價值模式的,公允價值確定依據和方法,以及公允價值變動對損益影響。

(四)房地產轉換情況、理由,以及對損益或所有者權益的影響。

(五)當期處置的投資性房地產及其對損益的影響。

確認條件

將某個項目確認為投資性房地產,首先應當符合投資性房地產的概念,其次要同時滿足投資性房地產的兩個確認條件:

(1)與該資產相關的經濟利益很可能流入企業;

(2)該投資性房地產的成本能夠可靠地計量。

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