房產證

房產證

房產證(Premises Permit)購房者通過交易,取得房屋的合法所有權,可依法對所購房屋行使佔有、使用、收益和處分的權利的360百科 糾錯反饋

​基本介紹

購房者通過交易,取得房屋的合法所有權,可依法對所購房屋行使佔有、使用、收益和處分的權利。產權證即《房屋所有權證》,是國家依法保護房屋所有權的合法憑證。

作為證書之一種,房產證具有以下顯著特點:

房產證

(1)房產證隻能由房地產主管機關發放。

(2)房產證是對特定房屋所有權歸屬的書面證明,並可記載特定房屋共有狀況以及是否設定擔保物權等狀況。基于一物一權主義,房產證以一房屋一房產證為原則,即一個具有獨立建築結構與使用功能的房屋 (包括區分所有的房屋)隻有一個所有權,在不動產登記上隻能有一項所有權登記,並且據此隻能發放一個房產證。

(3)房產證隻能向特定房屋的所有權人發放,如房屋系共有,在房屋所有權證之外,還可向共有權人發放共有權證。(4)房產證是登記機關在對特定房屋權屬情況進行登記之後,向特定權利人發放的權屬證明,房產證的內容應與登記簿的內容相一致。

辦理流程

一般程式

(1)買賣雙方進行房產交易後一個月內持房屋買賣契約和其他證件到房地產交易所辦理買賣過戶登記。去辦理登記需要攜帶身份證、戶口本、《商品房銷售契約》等證件和資料。

(2)買賣雙方接到交易所辦理過戶手續的通知後,應攜帶身份證、戶口本、圖章等,在交納了手續費、契稅、印花稅後就可以辦理過戶手續。交易所會給買方發放房產賣契,原則上房產證需買賣雙方共同辦理。買賣雙方或一方因故不能辦理買賣過戶手續和產權登記的,可出具委托書委托代理人代為辦理。

(3)辦理完買賣過戶手續後,買方應持房地產交易所發給的房產賣契,在三個月內到房屋所在地的市或區(縣)的房屋土地管理局登記申請。辦理申請需要的證件和資料有:賣方所有的整棟樓的房屋所有權證、《商品房購銷契約》、商品房銷售發票存根影印件、、身份證影印件、《房屋所有權轉移登記表》、《牆界表》、《面積計算表》。

(4)經房地產管理部門審查驗證後,買方可領取房地產權證。

委托開發商或代理公司

為了節省自己的時間和精力,您可以選擇委托開發商或代理公司辦理房產證。

在使用銀行按揭貸款的情況下,部分銀行在《住房按揭貸款契約》中強製加人“要求開發商協助將房產證收押”的約定,這種情況下隻能委托開發商或代理公司辦理房產證。

即使委托開發商或代理公司辦理房產證,您仍然可以選擇,是由開發商或代理公司代收代交契稅、公共維修基金、印花稅等稅費,還是開發商或代理公司僅辦理房產證申請手續,契稅和公共維修基金等稅費由您自己來繳納。

第一步:簽訂委托協定

通常《購房契約》中有關于委托開發商代辦房產證的條款,這個條款本身就可以看作是一份單獨的委托協定。此外,很多開發商還會要求購房人在《購房契約》以外另簽一份委托其代辦房產證,並同意入住前將契稅和公共維修基金交給他們的委托書。

有些時候,開發商會把辦理相關手續的事務委托給專門的代理公司或律師辦理。

此時,您也可以選擇,開發商或代理公司僅辦理相關手續,契稅和公共維修基金等稅費由您自己來繳納。

第二步:繳納房產證代辦費、公共維修基金、契稅、印花稅。

辦理收房入住手續的時候,開發商往往會要求您繳納這些費用。註意事項:

1.在交錢之前,請您了解一下這些稅費的收繳標準,以便核實開發商計算是否正確,可參見本書附錄十一。

2.交錢之後,請您一定保留好收款憑證,並一定要求收款單位蓋公章,不要收“白條”。

第三步:按照約定時間領取房產證。

開發商或代理公司代交上述稅費之後,申請辦理房產證,並辦理抵押登記後,您就可以領取房產證了。

如果貸款銀行扣押房產證和《購房契約》,您一定要找機會仔細核驗房產證上的記載,一旦存在記載錯誤,應及時要求變更。

註意事項:

1.仔細核對證書的數量,如果約定取得兩證,一定要核驗是否齊全。

2.仔細核對房產證的記載,尤其是面積、位置、權利人姓名、權屬狀態等重要信息,如與契約約定不符,要求開發商說明原因。

3.核對“他項權利”一欄記載的抵押事項。

4.索要繳納稅費的正式發票。

需要的資料

1. 房屋購銷契約原件及補充契約原件。

2.商品房銷售統一發票原件。

3.房屋的外業測繪調查表及分層分戶平面圖原件。

(若房屋測繪報告為舊格式的,則還需出具竣工驗收單及填寫房地產登記申請書,新格式隻需提供房屋的外業測繪調查表及分層分戶平面圖原件即可。)

4.完稅憑證(契稅繳款書)

5.所需材料

(1)購房人已婚

①雙方身份證影印件(原則上需校驗原件)

②婚姻證明影印件(帶原件校驗)

③雙方任何一方不能到場辦理,則需提供私章,若委托第三方代辦則需同時提供夫妻雙方私章

(2)購房人單身(必須本人到場,不可代辦)

①身份證影印件(帶原件校驗)

房產證

②戶口簿或戶籍證明影印件(帶原件校驗)

③單身聲明具結書 購房者在在地則到民政局辦理

購房者在異地則到公證處辦理

購房者在國外則到大使館辦理

(3)購房人為單位

營業執照(或組織機構代碼證)影印件(校驗原件),無法提交原件校驗,則需提交工商出具的彩印副本。

無法辦理

  法辦理房產證的情形有哪些?

無法辦理或長期得不到房產證的18種情況:

1、開發企業已經破產或被取消資質,無法繼續辦理樓盤的大確權;

2、開發商沒有取得土地使用證或沒有繳齊土地出讓金;

3、開發商將土地或房屋抵押給銀行或建築隊等,債務尚未清償完畢;

4、開發商沒有完成竣工備案工作;

5、開發企業將房屋重復銷售(未經契約備案),導致無法辦理房產證;

6、樓盤被法院查封;

7、開發商沒有取得建築面積實測資料;

8、商品房出現面積誤差,在一定範圍內的超面積需按規定補繳或退回購房差額,在面積誤差未解決的情況下,將導致無法辦理產權登記;

9、開發商沒有按整體規劃建設小區配套設施,或未移交小區配套用房,無法通過綜合驗收;

10、開發商不及時辦理大確權;

11、開發商不配合提供辦理小房產證的相關資料;

12、開發商與小業主存在糾紛,扣著本該發給小業主的房地產證不發;

13、房屋契稅尚未繳納;

14、公共維修基金尚未交付;

15、提交辦理房產證的檔案不合格;

16、個別購房者購房入住後進行違章搭建,致使規劃部門不予核發房屋竣工驗收合格證;

產權登記費

居民住宅 每套80元,如有共有權證增收工本費10元/本

其它房產建築 面積500(含500)㎡以下的每宗200元,500~1000㎡的為300元,1000~2000㎡的為500元,2000~5000㎡的為800元,5000㎡以上的為1000元;如共有權證增收工本費10元/本。

契稅稅率及繳款書

契稅繳款書的辦理

1.提供戶主身份證影印件。

2.提供銷售發票影印件(帶原件校驗)。

3.提供銷售契約及最終補充契約影印件(帶原件校驗)。

4.若開發公司代為辦理,則派遣員工時應出具公司蓋章的證明書。

契稅稅率

1.普通住宅 144㎡以下為1.5%,144㎡以上為3%。

2.非普通住宅(高檔住宅如別墅等)為3%。

註意事項

保證契約﹑發票﹑測繪報告等各個憑證資料的內容一致性, 認真核對,確保措辭﹑各項資料﹑日期等一致無誤。

所需費用

居民住宅每套80元,如有共有權證增收工本費10元/本

其它房產建築面積500(含500)㎡以下的每宗200元,500~1000㎡的為300元,1000~2000㎡的為500元,2000~5000㎡的為800元,5000㎡以上的為1000元;如共有權證增收工本費10元/本。其他稅費具體如下:

1、商品房

契稅——1.5%(非普通住宅3%)

印花稅——0.1%

營業稅——如果房產證下發不滿兩年的,需要交納成交價格5.5%的營業稅。已經滿兩年的普通住宅免交,非普通住宅繳納出售價格與購買價格差額部分的5.5%的營業稅。

2、房改房

契稅——1.5%(非普通住宅3%)

印花稅——0.1%

土地出讓金:當年成本價乘以建築面積乘以1%

如果是標準價或者優惠價的房改房那麽還需要交納當年成本價乘以建築面積乘以6%的價款,然後再繳納稅費過戶

3、經濟適用房

契稅——1.5%(非普通住宅3%)

印花稅——0.1%

加名征稅

“誰首付,離婚後房子歸誰”,《婚姻法解釋(三)》(以下簡稱“《解釋三》”)一出台,有輿論認為,會掀起一股房產添名高潮。走訪泉州市房地產管理部門獲悉,目前尚無因《解釋三》出台後,要求在房產證上添名的案例,但咨詢的人數不少。那加個名要不要交稅,稅務部門表示,“婚前房產契稅稅率3%,計稅價格為評估價格的一半”,也就是說一套評估價為100萬元的房產,要加個名,要繳契稅1.5萬元。

房產加名:還沒人來辦問的倒不少

《解釋三》一出台,王先生與妻子平時鮮有涉及房產話題,這幾日卻成了他們談論最多的內容之一。

王先生是泉州市區某單位的職工,畢業多年,早先炒房,後又炒股正趕上2006年和2007年中國股市高漲,他很是賺了一筆,由此置辦了一些房產。幾年前,王先生和小嵐(化名)結婚。但這些房產系王先生婚前所買,所以產權登記的都是他的名字。

《解釋三》出台後,小嵐多了一層擔憂。她擔心,萬一以後感情發生裂痕了,自己豈不是不能分割丈夫的財產了?越想越愁,小嵐于是要求丈夫在其中一套房產上加上自己的名字。

王先生說,這套房子位于市區某小區,面積125平方米,市價100萬元左右。

走訪泉州市房地產管理部門獲悉,《解釋三》實施後,尚未有夫妻一方要增添名字的案例,但前來咨詢的人不少。早報法律咨詢熱線同樣也接到了不少讀者的類似咨詢。

房管部門:雙方帶證件申辦簽寫同意加名聲明

泉州市房地產管理部門房屋產權登記處一名工作人員介紹,王先生的情況屬于“夫妻一方婚前的個人房產,另一方要求加名”,因此夫妻雙方須到泉州市行政服務中心辦理申請手續。辦手續時不僅要攜帶身份證、結婚證、房產證,而且產權人要到現場根據產權變更登記處的要求,寫同意加名的書面聲明,並在聲明上簽名蓋手印。

稅務部門:按房價一半征契稅百萬房產交稅1.5萬

夫妻一方,要求在另外一方的產權證加個名字,是否免稅?稅務部門明確表示:還是要征稅。

泉州市行政服務中心地稅征收視窗的工作人員介紹,加名登記需要繳納一定的稅收,具體的計稅方式為“婚前房產契稅稅率3%,計稅價格為評估價格的一半”。

以王先生為例,假設他的房子(經評估後)價格為每平方米8000元,王先生家房子的面積為125平方米,那麽要把小嵐的名字加進產權證,需要繳納8000元/平方米÷2×125平方米×3%=15000元。

法律人士:同意加名視為贈與產權變共有

加名,不僅要征契稅,還會產生一系列的法律後果。

泉州市中級人民法院一名資深法官介紹,婚前房子進行加名登記後,該房子將由一方婚前個人財產變為夫妻共同財產。 加名以後如果雙方離婚,那麽該房子將以夫妻共同財產進行財產分割。

若一方的房子是按揭的,則加名時須先獲得第一手的產權證,然後一方以贈與或轉讓等為理由與另一方先簽訂協定,履行必要的法律程式才可加名。

若一方的房子已辦理了產權證,則雙方直接簽協定同意加名,再到房產登記中心辦理手續就可使房子成為共同財產。

房產證上加名字及辦理費用,主要分為三種情況:

第一種情況:有房無貸

辦理流程是:

1、帶好三證(結婚證、身份證、房產證)正本及影印件。

2、去房屋所在地區的房地產交易中心,先在預檢視窗告知是來辦理房產證增加配偶姓名事宜的,視窗工作人員會審核提交的材料,如果材料齊全就給你們一個號碼,然後憑號碼去相關視窗辦理。

3、辦理房產證上加名字所需費用:110元手續費,明細如下:80元工本費、25元地籍圖費、5元貼花費,如順利20天後可拿到新的房產證。

4、新房產證可以設定密碼,房地產交易中心會告知你一個初始密碼,之後可自行變更。

第二種情況:有房有貸

辦理流程是:

1、先去銀行辦理抵押變更手續(具體事宜請咨詢各銀行)。

2、辦理房產證上加名字所需費用:除支付上述110元手續費外,如貸款是純公積金的,還需另外支付100元;如貸款是組合形式的(公積金+商業貸款),還需另外支付200元。

3、其他步驟同“有房無貸”。

第三種情況:如果還沒有結婚或者沒有直系血源關系的,需要在房產證上加名字,情況會復雜很多,因為那將視為房屋買賣,需要交如下費用。

1、每平方米2.5元交易費。

2、不滿5年,5.5%的營業稅加1%個調稅(時間段從產證發證日期到交易日未止),滿5年則不需要。

3、萬分之5的印花稅。

4、4本契約,每本約5元(各區交易中心不一樣)。

5、男方轉讓50%,所有的稅按市場價格計算,如果100萬的房子記稅值就是50萬。

6、產證上有幾人轉讓的,產證權益按平均分。

過戶流程

房產證過戶辦理流程:  

一、到“登記信息、驗證協定”視窗辦理信息登記上網和協定驗證手續;

二、到“房地產估價”視窗辦理評估手續;

三、到“公證”視窗辦理公證手續;

1.申請人的居民身份證或戶口簿及其影印件;

2.代理人代為申請的,委托代理人需提交授權委托書和身份證及其影印件;其他代理人需提交有代理權資格的證明;

3.被繼承房產的產權證明;

4.被繼承人的死亡證明;

5.法定繼承人已死亡,需提交死亡證明及親屬關系證明;

6.被繼承人的婚姻、父母、子女情況證明及有關親屬關系證明;

7.公證人員認為應提交的其他證明、材料;

四、到“私房交易”視窗辦理交易手續;

五、到“契稅、印花稅”視窗繳納印花稅;

六、到“產權登記發證”視窗辦理《房屋所有權證》更名手續。

房產證過戶辦理所需材料:  

(1)登記申請書;

(2)申請人身份證明;

(3)房屋所有權證書或者房地產權證書;

(4)證明房屋所有權發生轉移的材料;

可以是買賣契約、互換契約、贈與契約、受遺贈證明、繼承證明、分割協定、合並協定、人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書,或者其他證明房屋所有權發生轉移的材料。

房產證過戶辦理所需費用:  

證明財產為繼承、贈與的,接受益人按金額總數收費:

(1)不滿1萬元的,按1%收費,但最低收費10元;

(2)1萬元以上的,按2%收費。

糾紛解決

 一、無法辦理或長期得不到房產證的18種情況

1.開發企業已經破產或被取消資質,無法繼續辦理樓盤的大確權;

2.開發商沒有取得土地使用證或沒有繳齊土地出讓金;

3.開發商將土地或房屋抵押給銀行或建築隊等,債務尚未清償完畢;

4.開發商沒有完成竣工備案工作;

5.開發企業將房屋重復銷售(未經契約備案),導致無法辦理房產證;

6.樓盤被法院查封;

7.開發商沒有取得建築面積實測資料;

8.商品房出現面積誤差,在一定範圍內的超面積需按規定補繳或退回購房差額,在面積誤差未解決的情況下,將導致無法辦理產權登記;

9.開發商沒有按整體規劃建設小區配套設施,或未移交小區配套用房,無法通過綜合驗收;

10.開發商不及時辦理“大確權”;

11.開發商不配合提供辦理“小房產證”的相關資料;

12.開發商與小業主存在糾紛,扣著本該發給小業主的房地產證不發;

13.房屋契稅尚未繳納;

14.公共維修基金尚未交付;

15.提交辦理房產證的檔案不合格;

16.個別購房者購房入住後進行違章搭建,致使規劃部門不予核發房屋竣工驗收合格證;

17.房產證辦理部門無正當理由拖延辦理或不予辦理;

18.代辦產權的單位或人員(律師、代理公司)違規操作。

造成這些情況產生的原因有四種:

第一種是由開發商造成的,這是主要原因,也是實踐中出現問題最多的一種,如上面所列的第1—12種。

第二種是由購房者本身造成的,如上面所列的第12一16種。

第三種是由于房產證辦理部門造成的,如上面所列的第17種。

第四種是由代辦人員造成的,如上面所列的第18種。

 二、應對方法

(一)開發商原因造成的

勤于查詢 購房人簽契約前應查看清楚,開發商提供的“國有土地使用證”正本的記事欄中,有無土地被抵押的標註。也可以登錄相關網站查詢,在北京,可以登錄“北京市房屋土地權屬登記事務中心”的網站進行查詢。

認真查驗檔案 簽約前可以查驗“國有土地使用證”,如果是“臨時使用證”或有抵押,要拒絕簽約,或者一定要求開發商簽訂補充協定,約定“開發商保證于xxxx年x月x日之前辦理《國有土地使用證》”。

簽好《購房契約》 《購房契約》中要有專門條款對房屋產權和房產證相關內容有所約定,不僅要約定具體辦理的最後時限,還要約定不能按時辦理的處理辦法。

1.關于初始登記

(1)建議範本

“出賣人應當在_年_月_日前,取得該商品房所在樓棟的權屬證明。如因出賣人的責任未能在本款約定期限內取得該商品房所在樓棟的權屬證明的,買受人有權退房。

買受人退房的,出賣人應當自退房通知送達之日起_日內退還全部已付款,並按照買受人全部已付款的_%向買受人支付違約金。

買受人不退房的,契約繼續履行,自出賣人應當取得該商品房所在樓棟的權屬證明期限屆滿之次日起至實際取得權屬證明之日止,出賣人應當按日計算向買受人支付全部已付款萬分之_的違約金,並于出賣人實際取得權屬證明之日起_日內向買受人支付。”

(2)日期的確定

對于期房,可以根據契約約定的商品房交付使用之日作為起點,計算90日。對于現房,可以根據銷售契約簽訂之日作為起點,計算90日。

(3)退房違約金的確定

不超過100%即可。

 2.關于轉移登記

(1)建議範本

“1.商品房交付使用後,雙方同意按照下列第____種方式辦理轉移登記:

(1)雙方共同向權屬登記機關申請辦理房屋權屬轉移登記。

(2)買受人自行辦理房屋權屬轉移登記。)

(3)買受人同意委托____向權屬登記機關申請辦理房屋權屬轉移登記,委托費用元人民幣(大寫)。

2.如因出賣人的責任,買受人未能在商品房交付之日起_日內取得房屋所有權證書的,買受人有權退房。

買受人退房的,出賣人應當自退房通知送達之日起_日內退還全部已付款,並按照買受人全部已付款的_%向買受人支付違約金。

買受人不退房的,自買受人應當取得房屋所有權證書的期限屆滿之次日起至實際取得房屋所有權證書之日止,出賣人按日計算向買受人支付全部已付款萬分之____的違約金,並于買受人實際取得房屋所有權證書之日起_日內由出賣人支付。”

(2)日期的確定

對于期房,可以根據契約約定的商品房交付使用之日作為起點,計算120日。對于現房,可以根據銷售契約簽訂之日作為起點,計算120日。

(3)退房違約金的確定

不超過100%即可。

不簽不合理的委托書

很多開發商要求購房人在契約外另簽一份協定,委托其代辦房產證、代收契稅和公共維修基金。

這種不合理的委托購房者可以拒絕。不用擔心如果不委托房地產商代辦,自己就無法辦理房產證。根據《城市房地產開發經營管理條例》第33條的規定:“房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權和房屋所有權登記手續,並提供必要的證明檔案。”因此,不管購房人是否委托房地產商代辦房產證,房地產商都有法律責任協助購房人辦理產權過戶手續並取得房產證。

解約與索賠

根據最高人民法院《關于審理商品房買賣契約糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》的規定,如果開發商存在下列嚴重違約行為,您可以通過協商或訴訟的方式解除、復原契約或宣告契約無效,並要求賠償。

1.商品房買賣契約訂立後,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;

2.商品房買賣契約訂立後,出賣人又將該房屋出賣給第三人;

3.故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;

4.故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;

5.故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實;

6.出賣人與第三人惡意串通,另行訂立商品房買賣契約並將房屋交付使用,導致購房者無法取得房屋。

(二)購房者本身原因造成的

對于開發商與小業主存在糾紛,扣著本該發給小業主的房產證不發的,應及時溝通,及時解決矛盾,避免長期拖延。並可以主張開發商扣發房產證的行為已經構成違約,要求開發商

證件作用

既然房產證在交易活動中的作用極為有限,那麽登記機關發放房產證的意義何在?

其實,房產證主要在房屋登記事務範疇中發揮作用,並且主要是為了保證登記活動的秩序與安全。房產證首先起到登記行為完成的證明作用。登記機關在完成房屋登記事務後,將房產證發放給權利人,表明登記機關已經根據事實、法律和當事人的申請,完成了相應的房屋登記。由于房產證記載的內容與登記簿的內容具有一致性,因此,房產證起到一種備忘的作用。權利人可以根據自己持有的房產證內容,掌握自己的財產情況,而不必每每去查閱登記簿。

房產證最重要的作用還是保證登記活動的安全。因為房屋的權屬情況依據不動產登記簿的記載,而登記簿由登記機關記載並且由該機關保管,並不在權利人的控製之下,如果登記機關或者其工作人員,擅自變更登記簿的內容,權利人就面臨失權的危險。為了防止此種情況的發生,登記機關在進行了房屋登記之後,有必要再向權利人發放房產證,其上記載與登記簿相同的內容。如果事後發現登記簿的記載有與房產證相異之處,權利人可以房產證的記載對抗登記機關,要求登記機關恢復原記載並承擔責任。所以,在以登記作為不動產權利公示方法的製度體系中,房產證的主要功用是在約束登記機關的行為,發放房產證是保證登記安全的重要措施。

註意事項

第一,明確由誰來辦理房產證。

根據《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定:“預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內,辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續;現售商品房的購買人應當自銷售契約簽訂之日起90日內,辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。”由此,法律上看,購房者本身是申請辦理房產證的法定義務人。

房開商對房產證的辦理具有協助義務。根據《城市房地產開發經營管理條例》的規定:“房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續,並提供必要的證明檔案。”《商品房銷售管理辦法》第三十四條規定房地產開發企業“應當在商品房交付使用前按項目委托具有房產測繪資格的單位實施測繪,測繪結果報房地產行政主管部門審核後用于房屋權屬登記”。

基于房開商對辦理房產證的協助義務,現實情況中,尤其是對于購買商品房的購房者而言,在購房契約中約定由房開商代為辦理也不在少數。

第二,明確辦證期限。

《城市房地產開發經營管理條例》第33條規定了辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續的期限。若是選擇由房開商代為辦理的,就應當在購房契約中約定一個合理的期限,從而有效的督促開發商及時辦理產權證。若房開商在約定期限內未能辦好房產證的,就應當按照契約的約定承擔違約責任。

另根據《關于審理商品房買賣契約糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》的規定,如果買受人自房屋交付之日起90日(期房)或自契約訂立之日起90日(現房)未能取得房屋權屬證書的,開發商應當承擔違約責任,賠償額可以按照中國人民銀行規定的金融機構計收預期貸款利率計算。若購房者未在契約中與開發商達成辦理房產證期限及違約責任的約定的,可依據上述規定追究開發商的責任。

第三,可以解除契約。

根據最高人民法院《關于審理商品房買賣契約糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第19條的約定:“商品房買賣契約或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿後超過一年,由于出賣人的原因,導致買受人無法辦理房屋所有權登記,買受人請求解除契約和賠償損失的,應予支持。”

由此,若由于房開商的原因,致使購房者自房屋交付之日起超過一年零九十日無法辦理房屋所有權登記,則購房者有權請求法院解除契約並賠償損失。

然而,在當今房市不穩定的狀況下,或許解除契約並不是最佳之選,于此,購房者可選擇在購房契約中與房開商約定高額的違約金,以對開發商形成有力的威懾,同時也能保有在開發商違約時追究高額違約金的權利!

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與證券區別

由于房屋是重要的不動產,與之相關的交易活動極為普遍,因而房產證在交易活動中得到廣泛的運用。但在目前的實務中,對房產證的認識與其性質相悖之處仍嫌較多,歸納起來主要有兩類:

其一,顛倒房產證和不動產登記簿的關系,以為房產證是證明房屋所有權的唯一合法憑證,登記簿隻是房產證的檔案。

例如,在實務中判斷一個人是否擁有特定房屋的所有權時,以為是否持有房產證就是根本依據。

其二,混淆證書與證券的性質,以為房產證具有證券的性質與作用,可以代表其上記載的房屋所有權。

例如,在房屋買賣中,以為房產證的交付具有房屋所有權移轉的效力;或者在房屋抵押中,以為房產證交給抵押權人佔有具有設定抵押權的效力。

按照我國現行的房屋所有權登記製度,房屋登記是城鎮房屋權利歸屬的法定公示方法。在以房屋為標的物的交易活動中,以房屋為標的物的物權取得、設定、變動等,須經登記始發生物權法上的效力。所以,房屋所有權歸屬的確認須以登記簿上的記載為準。房產證作為一種證書,雖然可以證明房屋所有權歸屬于誰的法律事實,但其證明力的依據是其上記載與登記簿上的記載具有一致性。如果離開了不動產登記簿或與登記簿的記載不相一致,房產證在交易活動中就失去了對房屋權利歸屬的證明力,而隻能成為向登記機關請求確權的證明檔案。如果登記簿上未作變更,房產證自身任何單獨的變更均不產生物權法上的效力。

例如,在房屋買賣時,房產證的交付並不產生房屋所有權移轉的效果,房產證受讓人並不能以取得出賣人的房產證為由,主張其已經取得房屋所有權。房產證遺失後,房屋所有權人並不因此失去房屋所有權,權利人可根據登記簿的記載主張和行使權利,並可要求機關根據登記簿上的記載補發房產證。可見,房產證不能脫離登記簿的記載而發揮其證明作用。

所謂“房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權並對房屋行使佔有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證”的規定,實際上顛倒了房產證和不動產登記簿的關系,誤解了物權公示的原則、意義和適用規則。房產證也不具有代表房屋所有權的功能,這一點與證券大不相同。同是書面憑證,證書與證券在性質上的主要區別是:證書僅僅是證明法律事實的書面憑證,房產證作為權利證書,隻能證明特定房屋所有權歸屬于誰,而不能代表其上記載的權利;證券不僅能夠證明權利的歸屬,如當事人在訴訟中即使隻有持有證券這一孤證,亦可充分證明其擁有證券上的權利, 而且還能代表其上記載的權利,移轉交付證券即產生權利移轉的效力。

當然,在與房屋有關的交易活動中,房產證還是能夠起到一定的證明作用。但是,房產證所起到的隻是初步的證明作用。在房屋買賣的締約過程開始時,欲出賣房屋的一方出示房產證,可以初步證明自己是房屋所有權人,有關的締約談判可以據此展開。如果雙方初步達成一致並且準備簽訂房屋買賣契約時,一方當事人不應隻根據對方房產證的記載就與之訂立契約,而應當到房地產主管機關查閱房屋登記簿,以了解對方是否為真正的房屋所有權人、該房屋上是否設定了抵押等情況,因為隻有登記簿上的記載才是具有公信力的權利歸屬證明。在房屋買賣契約履行時,賣方向買方交付房產證,並不產生 房屋所有權移轉的法律效果,必須在不動產登記簿上進行所有權主體的變更登記(即通常所說的“過戶登記”),才能產生房屋所有權移轉的法律效力。嚴格說來,在房屋所有權移轉過程中,房產證是不能隨之移轉的,房地產主管機關在進行過戶登記之後,不應將賣方原先持有的房產證經變更記載後轉交給買方,而應當將賣方原先持有的房產證收回,再向買方發放新的房產證。可見,在房屋交易過程中,房產證的證明作用是極為有限的,遠不如生活中常見的其他一些證書,如身份證、畢業證、契約書等。當然,盡管房產證的交付不具有物權法上的效力,但在審判實踐中據此判斷是否存在債的關系方面,還是有一定的證明意義。

例如,房產證的交付可以證明雙方當事人之間可能存在房屋買賣契約關系,可以證明賣方有交付房屋所有權的意思表示;在涉及房屋抵押的交易活動中,抵押權人佔有房產證可以證明抵押契約關系的存在等等。

真假辨別

由于在房地產交易市場中時常出現假房產證,導致買房人權益受損害,因此,國務院幾部委採取了統一印製房產證的管理措施,規定房產證由指定廠家印製,房產證像貨幣一樣有水印圖案,有防偽網底等等。這些措施可能會減少假房產證的危害,但審判實踐中應特別註意與這些措施有關的一些問題。

要判斷房產證的真假,首先必須明確兩點:(1)按國務院幾部委規定統一印製的,是房產證的證書用紙,而不是有法律效力的房產證。一個書面憑證是否成為有效的房產證,完全不在于證書用紙的印製行為,而在于有權登記機關的發放行為。(2)判斷真假房產證的唯一標準,不是房產證上的水印圖案或防偽網底,而是房地產登記機關的印鑒。隻要房產證上登記機關的印鑒是真的,即使沒有使用統一印製的帶有水印圖案或防偽網底的證書用紙,該房產證也是真的;隻要房產證上登記機關的印鑒是假的,即使使用了統一印製的帶有水印圖案或防偽網底的證書用紙,該房產證也是假的。所以,幾部委採取統一印製房產證的措施,反倒在一定程度上有可能誤導真假房產證的判斷依據,使人們誤以為有水印圖案或防偽網底的房產證才是真的房產證,而忽略了判斷房產證真假的唯一依據就是登記機關的印鑒。

使用假房產證進行詐欺的主要手段,如何防範利用房產證進行的詐欺

使用假房產證進行詐欺主要有兩種手段:

(1)在房屋買賣活動中,賣方用假房產證進行交付,而買方把房產證的交付當做房屋所有權的交付。在房產證是假的情況下,買方會因支付了價款卻得不到房屋而蒙受損失。

(2)在房屋抵押活動中,抵押人用假房產證進行抵押,而抵押權人把拿到抵押人房產證當做抵押權的設定,把佔有抵押人的房產證當做擁有了抵押權。在房產證是假的情況下,抵押權人會因其債權得不到履行並且實際上沒有抵押權而蒙受損失。由此可見,假房產證之所以能夠用來行騙,根本原因不在于假房產證偽造得像真的一樣,而在于受騙者不懂得房產證的性質與作用以及房地產交易的法律規則。由于登記是房地產交易的必經程式,查閱登記簿是必須的並且也不額外增加交易成本,如果在房地產交易時,隻要去登記機關簡單查閱一下登記簿,假房產證便無可遁形。所以,在現行的房屋交易機製中,使用假房產證的欺詐目的其實很難得逞。在防止假房產證的危害時,與其耗用大量的社會資源去統一印製有各種防偽技術措施的房產證,遠不如廣泛宣傳一下房屋登記的方法與意義以及房產證的性質與作用,因為後者才是真正有效的防偽措施。

抵押問題

牡丹江市消協接到一位消費者的投訴,反映因用孩子的名義辦理了產權證,在自己出現經濟問題想將房子進行抵押時,卻遭遇了意想不到的困難。 林先生購買了一套商品房,並以自己4歲孩子的名義辦理了房產證。由于急需用錢,他打算將這套房子抵押以獲得周轉資金,令他沒想到的是,由于孩子還未滿十八歲,因此需要走的相關法律程式非常繁瑣。 據了解,有不少市民考慮到未成年的兒女,在購買商品房時,直接以贈予的形式,用孩子名辦理了產權手續。這樣,將來孩子成年結婚用房時,就不用再辦理過戶(產權變更)手續,因此可以節省一筆因過戶而需要交納的各種稅費等費用。 就此,消協提醒消費者,與開發商簽訂契約時,應考慮周全,如果商品房將來有可能需要進行抵押等用途,就盡量不要以未滿18周歲孩子的名義辦理產權證,因為要復原契約時程式很復雜,履行手續也很難。

假證處罰

一般辦理假房產證嚴重的話,是會受到刑事處罰的,一般是3年以下有期徒刑,拘役或管製,如果情節嚴重的話,會受到10年以下有期徒刑的處罰。

常見問題

一、房產證上可以寫幾個人的名字?  

房產證上隻能寫一個人的名字,但是可以增加共有人,共有人增加的時候,可以明確每個人的份額。如果是夫妻雙方買房,則不需要,因為隻要有任一人的名字,都屬于共同財產。

二、房產證辦理費用怎麽算?   

1、商品房:

契稅——1.5%(非普通住宅3%)

印花稅——0.1%

營業稅——如果房產證下發不滿兩年的,需要交納成交價格5.5%的營業稅。已經滿兩年的普通住宅免交,非普通住宅繳納出售價格與購買價格差額部分的5.5%的營業稅。

2、房改房:

契稅(同上)

印花稅(同上)

土地出讓金:當年成本價乘以建築面積乘以1%

如果是標準價或者優惠價的房改房那麽還需要交納當年成本價乘以建築面積乘以6%的價款,然後再繳納稅費過戶

3、經濟適用房:

契稅(同上)

印花稅(同上)

綜合地價款:居住滿5年的按照市場價格上市出售的需要交納成交價格10%的綜合地價款

三、房產證遺失了怎麽補辦?

1、房屋權利人應持身份證到市房管局,填寫房產證遺失聲明;

2、到房產檔案館查檔並出具房產權屬證明(房產檔案館收取查檔費用);

3、在所在地日報上刊登權屬證書遺失聲明;

4、6個月後,房管部門在所在地日報發布房屋所有權證書作廢公告;(兩次登報費用,由報社收取)

5、房屋權利人持刊登遺失聲明和作廢公告的原版報紙、身份證及影印件等資料到市房產交易管理處辦理遺失登記發證手續。

新版證書

新版廣州房產證值得關註的是,以往市民合買房,如夫妻合購房屋時都隻是出具一個房產證,其他房屋產權共有人隻是持有“房地產權共有證”。這對共同買房的市民來說,似乎有不公平之處。基于此,新版廣州房產證啓用後取消了“房地產權共有證”,如果是合買房的,每個產權人將獲發一本房產證,如夫妻買房的就將每人一本房產證。賣房時,兩個房產證都須出示。

房產證

隨著新版廣州房產證的使用,廣州市也新增了“廣東省房地產預告登記證明”的發放。市民在購買一手房時尤其要留心,如果市民選擇由開發商辦房產證,就必須要求開發商在簽訂購房契約後30個工作日內申請房地產預告登記,並向開發商索取這一“廣東省房地產預告登記證明”。據了解,這一證明是具有物權效力的,在購房者領到這一證明後,開發商即使將該購房者的房子再次賣掉或者進行重復抵押,業主也將享有該房屋的物權。

實行新規定後,市民舊有廣州房產證可繼續使用,以後辦理房地產相關業務時自動換領新版廣州房產證。

農村房屋房產證

4月28日上午,銅陵市首批56戶農民領到了《房地產權證》,集體土地房屋在銅陵從此有了“合法身份”。而在此前,河南多地也已經在新型農村社區建設中,賦予了農村居民擁有房產證的權利。

房產證抵押貸款

首先偶們先了解下什麽是房屋抵押消費貸款。指的是借款人以自己或第三人的房產作抵押向銀行申請貸款,用于買車、買房等綜合性消費,借款人再分期或一次性向銀行還本付息的一種信貸方式。

貸款人及所抵押房屋所要具備的條件:

貸款人所具備的條件: 

首先,具有完全民事行為能力的自然人,在貸款到期日時的實際年齡一般不超過65周歲;其次,有北京市常住戶口,有固定的住所;有正當職業和穩定的收入來源,具備按期償還貸款本息的能力;第三,願意並能夠提供貸款人認可的房產抵押;第四,房產共有人認可其有關借款及擔保行為,並願意承擔相關法律責任。

所抵押房產的條件:  

房屋的產權要明晰,符合國家規定的上市交易的條件,可進入房地產市場流通,未做任何其他抵押;房齡(從房屋竣工日起計算)+貸款年限不超過40年;所抵押房屋未列入當地城市改造拆遷規劃,並有房產部門、土地管理部門核發的房產證和土地證;抵押物所有人可以是借款人本人或他人。以他人所有的房產做抵押的,抵押人必須出具同意借款人以其房產作為抵押申請貸款的書面承諾,並要求抵押人及其配偶或其他房產共有權人簽字。

貸款人需提交的材料:  

借款人需提供的材料有:身份證、戶口本;個人收入證明(加蓋單位公章);所在單位營業執照影印件(加蓋公章);結婚證;借款人配偶身份證、戶口簿;房屋所有權證、原購房協定正本和影印件;房屋所有人及共有權人同意抵押的公證書及貸款用途證明。房屋類型不同需要準備不同的材料,具體如下:

、現房抵押  

(1)房地產抵押契約(夫妻雙方到場簽字);

(2)房屋所有權證;

(3)土地使用權證影印件(驗原件);

(4)有資質的評估機構出具的《房產評估報告》;

(5)銀行借款契約;

(6)夫妻關系證明及雙方身份證影印件(驗原件),獨身的由戶口所在地民政部門出具證明。

、期房抵押  

(1)購房預售契約;

(2)與銀行簽訂購房借款契約 ;

(3)購房預交款收據影印件(驗原件);

(4)夫妻結婚證影印件(驗原件),獨身的由戶口所在地民政部門 出具的證明;   

加密服務

試點加密

2008年,北京市曾在延慶通州等地進行過指紋、肖像房產證加密的試點,市民可自願選擇是否加密,需要收費120元。

2013年4月,北京市住建委稱,為防止虛假房屋買賣等行為,保障房屋交易安全,今後北京購房人拿到的房產證將可自願並免費設立密碼,房屋如需辦理轉讓、變更、抵押等登記業務時,須提供密碼才可辦理。

全面推行

2014年5月7日,北京市住建委發布,從6月1日起,北京在全市範圍內推行房產證加密服務,通過密碼為市民的房產增加一把“安全鎖”。密碼設立、變更或取消服務是即時辦理的。房主為自己的房產證設立了登記密碼,也不是高枕無憂,還需要妥善保管好自己的房產證和密碼。如委托代理人代為申請房屋登記,應提前告知代理人登記密碼,避免影響房屋登記業務的正常辦理。

個人房產證才可加密

加密服務主要面向房主為個人的房產證。這主要是因為從房屋登記部門的實際工作經驗判斷,假冒房主騙取房屋登記,將房屋買賣或抵押的情況,基本都出現在個人房屋的買賣或抵押上,並且很多時候由房主的家庭成員直接參與,因此房主在防範上也存在一定難度。

2013年4月訊息,為防止虛假房屋買賣等行為,保障房屋交易安全,北京市購房人拿到的房產證將可自願並免費設立密碼,房屋如需辦理轉讓、變更、抵押等登記業務時,須提供密碼才可辦理。目前,市住建委正在開展前期準備工作,預計于今年下半年實施。

房產證

北京市曾試點指紋、肖像房產證

房產是人們最重要的資產之一,隨著房地產價值的提高,與房地產相關的詐欺案件也屢有發生。

記者了解到,北京市曾于2008年在延慶、通州等地進行過指紋、肖像房產證加密的試點,當時市民可自願選擇是否加密,需要收費120元。

在房產交易時,工作人員開啓專業設備,查看現場持證人與房屋所有權證上密押膜的數碼肖像是否一致,並鑒別現場持證人的指紋與房產權屬登記的是否吻合。肖像、指紋驗證成功後,方可進行房產交易。

但這種加密方式需要收費,是否辦理新型房產證還是看產權人的意願,並且沒有在全市範圍進行推廣。

此後,海淀區、石景山區、豐台區、東城區和平谷區也曾進行過換防偽房產證的試點。目前,北京市的部分房產證上已經有防偽標記,能有效識別偽造房產證。

記者了解到,目前市住建委正在開展前期準備工作,預計今年下半年實施。

對于單位或組織的房產證,一般都有一套比較完善的證照管理流程和製度,而且在申請房屋登記時,還要網上註冊並填報房屋登記的申請信息,假冒者很難湊齊整套房屋登記的申請材料並完成申請程式,而且在實踐中也沒有發現相關欺詐情況。

密碼輸錯3次房本鎖死

為房產證設立密碼後,持該房產證申請房屋登記業務時,在正確輸入登記密碼後登記部門才會受理登記申請。如登記申請人連續三次錯誤輸入登記密碼,則該登記密碼直接失效,該房產證會自動鎖死,不能辦理後續業務,而且還會向房主的手機傳送提醒簡訊。隻有當房主到登記部門對失效的房屋登記密碼辦理掛失後,才能繼續辦理登記業務。

夫妻共有產權應共同申請

密碼設立應由房主或受托人到房屋所在區縣登記部門辦理。如果需要加密的房產證記載信息已經發生變化,申請人需要先申請變更登記或更正登記,領取新的房屋所有權證後再設立密碼。如果是早期製發的房產證,申請人需要先申請辦理存量房錄入業務,之後再設立密碼。

如果是共有房屋的,比如夫妻共有產權的,則應由共有人共同申請權證加密。

登記密碼為6位阿拉伯數位。密碼設立後,可以到房屋所在區縣登記部門修改密碼。申請人需提交房產證和身份證明原件。密碼修改需正確輸入原密碼,再設定新密碼。

忘記登記密碼可掛失重設

如果忘記登記密碼,可以到房屋所在區縣的登記部門辦理密碼掛失業務,辦理人需提交房主身份證明和房產證原件。委托他人代為辦理的,還需提交明確密碼掛失事項的公證委托書和受托人身份證明原件。

密碼掛失業務會簡訊通知房主。辦理人可在密碼掛失時選擇是否重新設立登記密碼,如選擇不設立,則該房產證不再處于加密狀態。

如果是因為連續三次錯誤輸入密碼導致密碼失效的,也可通過此種方式辦理。

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