房地產

房地產

對于房地產的概念,應該從兩個方面來理解:房地產既是一種客觀存在的物質形態,同時也是一項法律權利

作為一種客觀存在的物質形態,房地產是指房產地產的總稱,包括土地和土地上永久建築物及其所衍生的權利。房產是指建築在土地上的各種房屋,包括住宅、廠房、倉庫和商業、服務、文化、教育、衛生、體育以及辦公用房等。地產是指土地及其上下一定的空間,包括地下的各種基礎設施、地面道路等。房地產由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性,在經濟學上又被稱為不動產。可以有三種存在形態:即土地、建築物、房地合一。在房地產拍賣中,其拍賣標的也可以有三種存在形態,即土地(或土地使用權)、建築物和房地合一狀態下的物質實體及其權益。隨著個人財產所有權的發展,房地產已經成為商業交易的主要組成部分。

法律意義上的房地產本質是一種財產權利,這種財產權利是指寓含于房地產實體中的各種經濟利益以及由此而形成的各種權利,如所有權、使用權、抵押權、典當權、租賃權等。

  • 中文名稱
    房地產
  • 外文名稱
    real estate
  • 特點
    具有位置的固定性和不可移動性
  • 別稱
    不動產

基本釋義

拼音:房地產[fáng dì chǎn]

個人或團體保有所有權的房屋及地基。是房產和地產的總稱

曹禺《日出》第二幕:“他還問我銀行所有的房地產是不是已經都抵押出去了。

基本概念

房地產是指覆蓋土地並永久附著于土地的一類實物,比如建築物。房地產可以有三種存在形態:即土地 、建築物、房地合一。在房地產拍賣中,其拍賣標的也可以有三種存在形態,即土地(或土地使用權),建築物和房地合一狀態下的物質實體及其權益。

人們從已經出台的房地產調控手段不難看出,中央政府對房地產調控採取了步步為營、多招密集連發的策略,說明中央政府對房地產調控的態度是明確且有決心的。

從一定意義上講,銀行收緊房貸對抑製房價過快上漲會起到積極作用,進行利率優惠政策調整有利于合理引導住房消費,抑製投資、投機性購房需求。購買房地產是一種重要的投資方式。香港房地產最為重視地產風水,天師後裔、風水大師張金華表示:福地福人居,天人合一,人地相融,適配者即福。

特點

房地產由于其自己的特點,即位置的固定性和不可移動性,一般也被稱為不動產(real property,也寫作realty),與之相對應的是私產,即動產(personal property,也被稱作chattel或者personalty)。在技術層面上,一些人嘗試將房地產與土地和設備等其他不動產相分離,同時將房地產所有權與房地產本身相分離。在不動產(immovable property)歸于民法許可權下的同時,普通法中使用的是房地產(real estate)和不動產(real property)來這類權利。

房地產

雖然在英語中用real estate表示不動產,但是不動產與真實(real)的概念並沒有關系(也就是說,法律並沒有認定不動產比個人動產來得更真實)。這個詞起源于君主製下的領土世襲原則,在那時所有的土地都是國王的財產。所以不動產最原始的意思是王室領土(royal estate) 。real來自于法語中royale,是由使用法語的諾曼人在征服英格蘭時將這個詞帶入英語的。

近年來,很多經濟學家都認識到有效的不動產法律的缺位將使得在開發中國家的投資面臨很大的障礙。無論一個國家是貧窮還是富足,土地和依存土地的房產都是社會財富的一個重要組成部分。在大多數發達經濟體中,個人和小型公司用來購買或開發土地和建築物的資金主要來源于銀行抵押貸款,也就是用不動產的價值來開發其本身。銀行大多非常樂于以比較低的利率發放這樣的貸款,因為一旦借款人無法清償貸款,銀行可以取消借款人的抵押物贖回權,然後請求法庭將土地所有權轉移給銀行並將土地出售以拿回屬于他們的錢。然而許多開發中國家並沒有對抵押物贖回的有效法律保障,所以抵押貸款在那裏要麽沒有開展,要麽隻有特定的社會階層才能使用。

房地產發展

1998 年以來,在發展型產業政策的作用下,尤其是市場化的經濟意識形態及一系列旨在促進房地產業市場化發展的製度機製的影響下,中國房地產業的發展進入了快速市場化的通道,因而,作為這一過程的結果,中國房地產業自身的市場化水準也得到了極大的提升。

1998 年國家開始對住房製度實施徹底的貨幣化和市場化政策改革時,就已經明確了中國房地產業發展的市場化與社會化方向。在這一政策導向的作用下,中國房地產業在隨後的發展中積極引入市場機製,逐步實現了在住房產品的建設與資源分配、住房信貸與金融、房地產治理或政策調控等多個方面的市場化發展。

正如有觀點所認為的那樣,2000 年以來,中國房地產市場迅速成長,房地產市場運行機製和運行規則日趨完善,房地產市場出現了高度繁榮的格局。土地市場交易日趨活躍,存量房地產市場全面開放,房地產租賃市場初具規模,房地產金融市場高速發展,房地產中介服務市場加速發展,房地產市場體系不斷完善(高波,2009:12)。

中國房地產業的高度市場化首先表現為住房產品的開發與資源配置的市場化程度提升。1998 年住房製度市場化與社會化改革之後,人們已經從傳統的計畫福利的住房體製中走出來,開始走向市場化的住房體製。在這一製度變革下,積聚了多年的居民住房消費得到了極大釋放。人們更容易通過市場交易的方式從市場獲得商品化的住房產品。以人均住房面積為例,1997 年完全市場化的住房製度改革之前,全國人均住房面積為 17.8 平方米;而到了 2000 年徹底停止福利分房後,人均住房面積上升到了 20.3 平方米,比 1997 年增加了 2.5 平方米;到2010 年,這一資料更是超過了人均 30 平米,達到了人均 31.6 平方米。這一資料從側面間接反映了 1998 年以來中國房地產業市場化水準提升所帶來的好處。

資料顯示

:1998 年以來中國房地產業市場化水準的提升還主要表現為日趨激烈的房地產市場競爭。相比于 1998 年之前由國家或國有房地產企業壟斷的市場格局,1998年之後,中國房地產市場的競爭格局明顯更加開放。1998 年住房製度市場化改革後,一大批體製外的房地產業企業獲得了巨大成長,以民營房地產企業為主導的市場競爭格局已經形成;而且這種市場競爭形式不斷向品牌與服務升級。根據中國房地產研究會、中國房地產業協會等聯合發布的“2012 中國房地產品牌價值測評成果”,恆大和萬科等民營房地產企業分別以品牌價值 248.64 億元、247.95 億元入圍最具品牌價值企業的前三甲。按照中國房地產業協會副會長朱中一的觀點,中國房地產市場已逐步進入品牌競爭的時代。

與民營房地產業崛起相應,房地產業的繁榮與市場化提升還極大地增加了房地產業對其他領域資本的吸引力。其中,近年來日漸凸顯的“央企”進軍房地產業的潮流,引起了人們的廣泛關註。一些傳統的房地產業領域之外的大型中央國企,如中國兵器裝備集團、中國煙草公司、中糧集團等對于房地產業的滲透,使得房地產市場的競爭更加激烈,尤其是對于房地產開發土地的競爭。有觀點顯示,自 2009 年以來,在國家四萬億的經濟刺激計畫的背景下,以“央企”為首的國有企業在土地市場交易中大獲全勝,房地產業呈現出明顯的“國進民退”的態勢。

2009 年上半年,各月成交總價排名前十位的地塊中,有超過 60%的地塊都被國資背景的企業買走。而據《21 世紀經濟報道》發布的資料,目前國資委分管的 136家“央企”中,有超過七成的企業已經開始涉足房地產。在這些“央企”中,諸如保利、遠洋、華潤等是以房地產為主業,而輔業中包括房地產的“央企”則達到了 80 多家。2009 年產生的一系列地王中,“央企”幾乎佔據了絕大部分(金聖榮,2011:103)。由于“央企”憑借其在獲取房地產土地資源上的壟斷優勢,影響到了土地和房地產市場的穩定健康發展。為調控居高不下的房地產價格, 2010 年 3 月,國資委召開新聞發布會,宣布 78 家“央企”限期退出房地產市場。

此外,從產業治理的角度而言,中國房地產業市場化水準的提升同樣也體現在國家房地產調控手段的日益市場化。如前文所言,1998 年之後,中國房地產業進入到了高市場化的發展階段,市場開始成為影響房地產業發展的核心機製。

作為房地產市場化的重要表現形式,國家對房地產業調控手段,逐漸表現出了明顯的市場化特征。有研究指出,國家對房地產市場的調控包括直接調控和間接調控兩種形式,其中間接調控主要是指政府作為房地產巨觀調控的主體,通過調節各種經濟變數,如投資、土地、消費、信貸規模、利率水準等,間接作用于企業或居民等其他市場主體的經濟行為,來實現調控目標(黎顯揚,2010)。本質上,這種間接調控措施並不違背市場作用的機製。整體上,這些市場化調控手段的運用,在 1998 年以來的歷次重要的調控中都有較充分的體現。

資料統計

國家統計局網站10日訊息,2013年1-8月份,全國房地產開發投資52120億元,同比名義成長19.3%,增速比1-7月份回落1.2個百分點。其中,住宅投資35738億元,成長19.2%,增速回落1個百分點,佔房地產開發投資的比重為68.6%。

1-8月份,東部地區房地產開發投資29498億元,同比成長17.4%,增速比1-7月份回落1.2個百分點;中部地區投資11116億元,成長19.4%,增速回落1.6個百分點;西部地區投資11505億元,成長24.3%,增速回落0.7個百分點。

1-8月份,房地產開發企業房屋施工面積585553萬平方米,同比成長14.4%,增速比1-7月份回落1.8個百分點;其中,住宅施工面積429626萬平方米,成長12.0%。房屋新開工面積127840萬平方米,成長4.0%,增速回落4.4個百分點;其中,住宅新開工面積93713萬平方米,成長3.3%。房屋竣工面積46650萬平方米,成長4.6%,增速回落3.3個百分點;其中,住宅竣工面積36301萬平方米,成長1.4%。

房地產

1-8月份,房地產開發企業土地購置面積21482萬平方米,同比下降9.1%,降幅比1-7月份擴大7.7個百分點;土地成交價款5050億元,成長5.2%,增速回落9.5個百分點。

商品房銷售額45724億元,成長34.4%,增速比1-7月份回落3.4個百分點;其中,住宅銷售額成長35.7%,辦公樓銷售額成長41.9%,商業營業用房銷售額成長19.8%。

1-8月份,東部地區商品房銷售面積35848萬平方米,同比成長26.8%,增速比1-7月份回落3.4個百分點;銷售額28566億元,成長37.7%,增速回落4.4個百分點。中部地區商品房銷售面積17704萬平方米,成長22.6%,增速回落2.3個百分點;銷售額8568億元,成長32.7%,增速回落2.4個百分點。西部地區商品房銷售面積17290萬平方米,成長17.5%,增速回落0.9個百分點;銷售額8590億元,成長26.1%,增速回落1.4個百分點。

8月末,商品房待售面積44355萬平方米,比7月末增加82萬平方米。其中,住宅待售面積增加40萬平方米,辦公樓待售面積減少49萬平方米,商業營業用房待售面積增加109萬平方米。

房地產開發企業到位資金情況方面,1-8月份,房地產開發企業到位資金76960億元,同比成長28.9%,增速比1-7月份回落2.6個百分點。其中,國內貸款12883億元,成長30.3%;利用外資344億元,成長17.2%;自籌資金29216億元,成長16.7%;其他資金34517億元,成長40.9%。在其他資金中,定金及預收款21162億元,成長38.1%;個人按揭貸款9102億元,成長50.3%。

2014年4月全國房地房有20個大中城市價格下跌,表現出市場經濟不振的預警。

特點

房地產投資有以下幾個特點:

1、 位置的固定性和不可移動性。

2、 使用的長期性。

3、 影響因素多樣性。

4、價值大量性。

5、 保值增值性。

6、 行業相關性。

經濟權屬

1、自物權:所有權

包括佔有權、使用權、收益權、處分權

2、他物權

包括地役權抵押權、租賃權、典權

主要種類

由于房地產是由土地及地上的建築物、構築物構成。對于土地和房屋可以按以下方法分類:

房地產

按土地用途

根據《城市用地分類與規劃建設用地標準的規定》,城市用地可以分為九類:

  • 居住用地
  • 公用設施用地(含商業用地等)
  • 工業用地
  • 倉儲用地
  • 對外交通用地
  • 道路廣場用地
  • 市政公用設施用地
  • 綠化用地
  • 特殊用地

按房屋用途

按照房屋的使用功能可以分成下列幾類:

  • 居住用途的房屋
  • 工業用途的房屋
  • 商業用途的房屋
  • 文體娛樂設施
  • 政府和公用設施
  • 多功能建築(綜合樓宇,又叫城市綜合體)

發展歷程

自1999年中國房地產市場進入快車道,與房地產相關的產業也進入快速發展期,最典型的一個現象就是“展會經濟”的蓬勃發展。全國各地,各類層出不窮的“房展會”、“住交會”風起雲涌;有些大中城市,房展會從最初的一年一度發展到春秋兩季,再發展到四季聯展;鄭州的房展會最熱時,一年期間,大大小小開了七八次。

房地產

全國三大城市著名的房展會:

北京房展會

北京房交會、北京春季展會等等

上海房展會

上海之春房展會、五一假日房展會、十一房展會等等

深圳交易會

深圳春季房地產交易會(春交會,五一期間)、深圳秋季房地產交易會(秋交會,十一期間)

房地產發展史

第一階段

理論突破與試點起步階段(1978至1991年)

1978年理論界提出了住房商品化、土地產權等觀點。1980年9月北京市住房統建辦公室率先掛牌,成立了北京市城市開發總公司,拉開了房地產綜合開發的序幕。1982年國務院在四個城市進行售房試點。1984年廣東、重慶開始征收土地使用費。 1987至1991年是中國房地產市場的起步階段。1987年11月26日,深圳市政府首次公開招標出讓住房用地。1990年上海市房改方案出台,開始建立住房公積金製度。1991年開始,國務院先後批復了24個省市的房改整體方案。

第二階段

非理性炒作與調整推進階段(1992至1995年)

1992年房改全面啓動,住房公積金製度全面推行。1993年“安居工程”開始啓動。1992 年後,房地產業急劇快速成長,月投資最高增幅曾高達146.9%。房地產市場在局部地區一度呈現混亂局面,在個別地區出現較為明顯的房地產泡沫。1993年底巨觀經濟調控後,房地產業投資成長率普遍大幅回落。房地產市場在經歷一段時間的低迷之後開始復甦。

第三階段

相對穩定協調發展階段(1995至2002年)

隨著住房製度改革不斷深化和居民收入水準的提高,住房成為新的消費熱點。1998以後,隨著住房實物分配製度的取消和按揭政策的實施,房地產投資進入平穩快速發展時期,房地產業成為經濟的支柱產業之一。

第四階段

價格持續上揚,多項調控措施出台的新階段(2003年以來)

2003年以來,房屋價格持續上揚,大部分城市房屋銷售價格上漲明顯。隨之而來出台了多項針對房地產行業的調控政策。最早是1978年,至今已經走過了30年歷史。

發展趨勢

(一)國家繼續堅定調控房地產經濟,對房地產市場進行幹預

當前房地產調控的目標:一是促使房價穩定, 二是促進房地產市場長期穩定健康發展。 國家穩定房地產市場的決心堅定,在支持合理自住和改善性住房需求的同時, 將繼續對自住性、 改善性、 享受性及投資投機性的需求採取差別化的信貸政策和稅收政策, 繼續嚴格地實施房屋限購措施。 房產稅試點城市擴容趨勢明顯,限購進一步升級和擴圍,限貸政策繼續從緊, 這些都將為遏製房價的過快上漲。 “國五條”及其細則向外界傳遞了調控政策保持連續的強烈信號, 其中最受關註的是將對二手房按轉讓所得征收20%的稅的細則, 這項政策將直接導致二手房出售成本大增。 細則一公布, 人們搶在地方細則出台之前抓緊過戶, 二手房交易量激增,交易大廳門庭若市,擠滿了前來過戶的人群。 地方執行細則落實後, 則二手房業主出售意願將驟降,改善型需求減少,部分買房人可能會暫緩購買計畫, 因此短期看,新政出台後,二手房交易量將大幅下滑, 購房需求的目光短期會更多投向在轉讓環節有稅收優勢的商品房,但長期看,對新房市場同樣有沖擊, 因為很多改善型買家若不把手中的房子在二手房市場上賣掉, 就不會到一手市場買新房。 新政將使房價受到抑製, 商品房和二手房的需求和成交量都將萎縮。

(二)住房市場化與住房保障

房地產房地產

同步推進,形成“高端有市場、中端有支持、低端有保障”的格局高端以中高檔商品房為主,滿足高收入群體改善性住房需求;中端以普通商品房為主,面向中等收入者;低端以經適房、廉租房為主,面向低收入家庭,房地產市場的主要壓力來自于中低收入者。 今年保障房建設的目標是基本建成 470 萬套、 新開工 630 萬套。 保障房建設有助于增加住房供應,對房價有平抑的作用。 經濟適用房通過免收土地出讓金、減免配套費,降低了售價,確保中低收入家庭有房可買。 住房保障的方式和重點, 從為低收入者提供產權式的住房的 “以售為主”,轉變為更加符合市場機製的 “租售並存”,保障的重點是解決居住問題而不是產權問題。

(三 )巨觀 經濟 企 穩 ,差別 化信貸將繼續實施

中央經濟工作會議確定了2013 年的經濟政策方向, 今年將繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策。去年央行幾次下調存款準備金率和存貸款利率,表明銀行進入信貸規模的放松通道,使得資金鏈有所好轉,今年經濟發展的主基調仍是穩中求進。內需增加和城鎮化的推進繼續推動著城市發展, 近期不少地方出現房價上漲,北京、上海等一線城市成交量持續放大,房價上漲,市場預期不明引起的恐慌性入市是一個重要的因素。本輪出台的“國五條”及細則強調了差別化信貸政策,要求對房價上漲過快城市,進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。國家一方面發揮政策性房產金融的作用抑製住房投機和投資行為,另一方面為首次購房家庭貸款剛需獲得優先保證,實施差別化信貸政策是抑製投機投資性購房需求的有力手段。

政策

房地產

長期以來中國經濟高度依賴投資、出口,而目前外需不振,出口並沒有找到好的出路。因此,中國經濟如果要回升,短期內還是要依靠投資。

從成長的角度看,房地產作為下一輪的刺激點不可避免,關鍵是調整結構。要抑製投機性需求,保護剛性需求。要採取有效措施,積極引導和支持房地產企業調整產品結構,增加普通商品房供給,滿足合理的自住性需求。作為調控的舉措之一,要繼續穩步推進保障性安居工程建設,盡快形成有效供給。

截至2013年5月底,上半年保障性住房已經開工470萬套,基本建成260萬套,相關工作正在平穩推進。各地區要積極拓寬籌資渠道,加快用地審批和供應,吸引多元投資主體參與建設,確保開工和建設任務順利完成。

對于目前的保障房,還需要研究保障房如何才能成為刺激內需的手段,比如到底多少保障房的量是合適的,建在什麽位置上是合適的。

發展資料

據《中國房地產行業月度市場監測分析報告》資料統計,從2013年1-3月總資金來源構成情況來看,國內貸款佔房地產資金來源的19%,利用外資佔比低于1%,自籌資金佔38%,其他資金佔43%。從3月單月總資金來源構成情況來看,國內貸款佔房地產資金來源的15%,利用外資佔比不到1%,自籌資金佔35%,其他資金佔49%。

相比2013年1-2月資料,其他資金累計佔比較上一資料基數期增加3個百分點。

2013年3月份國房景氣指數比上月回落0.36點,一季度,全國土地市場量跌價漲,後續商品房供應量堪憂;房地產投資增速明顯回落,新開工面積再次負成長;商品房銷售增幅出現下滑,價格增幅放緩。整體而言,潛在供應依然偏緊。2013年一季度多項指標回落,主要是前兩月突增因素明顯,從整體看,一季度市場依舊保持平穩走勢,預計隨著調控政策細則在各地的逐步落實,房地產行業將出現調整,市場銷售在二季度會繼續回落。

房產動態

房地產業搭上“振興規劃”末班車的訊息刺激地產股全線上漲,不過收市後有報道稱房地產納入振興規劃願望可能落空。但據各機構跟蹤的資料顯示,各大城市樓市成交量普遍上升,這無疑為房地產股的上漲增添了底氣。

訊息稱,房地產可能搭上振興規劃末班車,其中最引人註目的是將取消“第二套房”的限製政策。這個政策曾被稱為“壓垮房價的最後一根稻草”。如果這個政策取消,對于釋放改善型住房需求將會有較大助推作用。有業內人士表示,在國家大力刺激內需下,第二套房政策取消應該是水到渠成的事,不過應該不會助漲房價,房價的漲跌最終還是決定于經濟基本面。昨天收市後,有報道又稱,政府“可能不會將房地產業納入這次產業振興規劃之中,原因是該行業的特殊性和敏感性”。

不過樓市的回暖無疑利好地產股。機構披露的上周房地產周報表明,除昆明和成都外,各主要城市成交環比上漲。其中,北京一手住宅成交量維持前周的升幅,保障性住房成交上漲趨勢放緩;天津一手住宅成交成長26.74%;青島成交量環比成長151.41%;上海住宅成交環比上升25.54%,南京商品住宅周成交環比上漲47.54%;杭州商品房預售環比上漲74.99%,深圳一手房成交環比上升32.65%;廣州住宅成交環比上升34.86%;東莞住宅成交環比上漲19.01%。另外,武漢、長沙、西安、鄭州、合肥、福州、廈門、溫州、海口、長春環比也繼續維持高幅度的成長趨勢。天津、廈門和南京三地,周成交量還創下2008年以來新高。

房地產

華泰證券認為,經過年初至今的上漲,地產股估值水準迅速上升,重點上市公司動態估值水準已經走出低點,回到或接近15-20倍PE的歷史中等水準。本行業仍處于有利政策環境中,成交有望進一步回暖,並且重點公司銷售業績出色,2009年實現市場份額上升也比較可能,因此維持行業“增持”評級。有專家指出,上周房地產成為資金撤出最多的行業,表明市場對這個行業的看法仍有分歧,而成交量和房價是否能夠繼續提升將是後市地產股走勢重要的判斷標準。

房地產業

(一) 房地產業是指從事土地和房地產開發、經營、管理和服務的行業。

(二) 房地產業主要包括以下一些內容:

1、 國有土地使用權的出讓,房地產的開發和再開發,如征用土地、拆遷安置、委托規劃設計、組織開發建設、對舊城區土地的再開發等;

2、 房地產經營,包括土地使用權的轉讓、出租、抵押和房屋的買賣租賃抵押等活動;

3、 房地產中介服務,包括房地產咨詢、估價和經紀代理、物業管理。

4、 房地產的調控和管理,即建立房地產的資金市場、技術市場、勞務市場、信息市場,製定合理的房地產價格,建立和健全房地產法規,以實現國家對房地產市場的巨觀調控。

房地產

目前外資投資中國房地產主要有直接購買、設立獨資公司、購買股權成立合資公司三種方式。

房地產(Real estate)

房地產是房產和地產的合稱。又稱不動產。房地產是一種不能移動,或移動後會引起性質、形狀改變的財產。

房產主要包括住房房產和營業性房產。地產主要包括土地和土地資本。

土地具有有用性、稀缺性和社會的有效需求等特點。土地資本是為使土地達到一定的使用標準而進行的開發投資,這種投資要轉化為一定量的物化勞動和活勞動,其本身必然具有商品屬性。

地產交易形式

(1)一級市場。這是由國家壟斷經營的市場,它涉及集體土地所有權的變更和國有土地所有權的實現。經營業務包括:征用土地,辦理產權轉移手續;以出售或拍賣的方式轉讓土地的一定時期的使用權;出租土地,定期收取地租等。

(2)二級市場。這是由具有法人資格的土地開發公司對土地進行綜合開發、經營所形成的市場。

外資進入房地產市場的主要渠道,包括外商直接投資、借用外債、境外機構和個人以自購和包銷方式買入商品房等方式。

房產交易形式

(1)房產買賣。其中包括國有房產的買賣、集體房產的買賣和私有房產的買賣。

(2)房屋租賃。

(3)房產互換。

(4)房產抵押。

國外房市

美國房市

根據美國網上房地產公司的資料,美國房價出現了微弱地上揚,這是自2007年以來的首次上升。美國各大主流網站根據此報告認為全國房價已“探底”。雖然此次的成長僅有0.2%,但在經歷了長達5年的持續下跌的情況,這樣微軟的成長也足夠說明了下跌趨勢已在改變了。

Zillow調查的167個市場幾乎都出現了價格成長。

Zillow的高級經濟專家Stan Humphries稱:“過去四個月以來,房價和預計資料都呈現成長趨勢,看來美國的房價已經探底了。 雖然就業市場恢復沒有預期快,但房市回暖正在成形。這說明,房市擁有自我修復能力。”

Zillow的報告對比了在同一地區出售的住宅價格, 顯示以季度為單位的成長更強勁——達2.1%, 這是自2005年以來最大的成長。 房價增幅最大的市場正是在房地產崩潰時期降幅最大的市場。譬如,鳳凰城的房價一年的成長為12%。

其他專家則認為,美國房價全國範圍內的整體上升是由某些市場的價格泡沫造成的。

“強大的需求,尤其是在加利福尼亞、亞利桑那和內華達州的房價短期內增幅相當快。 由于這些州許多房屋買賣都是現金交易, 美國現存的估價系統使得他們比其他州的房價上漲更快,”Cambell Surveys的研究主管、Housing Pulse分析師 Thomas Popik說道:“但是這種趨勢增加了這些熱門房產市場出現房價泡沫的可能性。”

隨著房產抵押債主轉向購買那些法拍房(foreclosure)的替代品,比如虧本銷售房(short sale),法拍房的供應量已經穩步下降。 投資者們希望充分利用熱門的租賃市場,因此必須分散到其他市場中去尋找更有利的交易。

投資公司Landsmith的CEO說: “我們進入鳳凰城市場的速度太快了, 這些市場將會被炒熱,我們轉而看好東部市場,如密歇根州和佛羅裏達州。”

Zillow指數在那些先前低迷的市場增幅最大,比如邁阿密、奧蘭多和大部分加利福尼亞州地區,其他那些並未陷入低迷的市場的指數卻還在下降,如聖路易斯州(一年下降4%)、芝加哥(一年下降5.8%)和費城(一年下降3.5%)。

房地產資料分析公司Radar Logic的CEO Michael Feder說:“那些通過分析現有結果而認為房價觸底的人錯的離譜。不僅不能根據現在即時的跡象妄下結論,普遍的的房產現狀更是不容樂觀。房地產仍然是個短板。”

Radar Logic也註意到了房價上漲,但是認為隻是冬天溫和的天氣暫時增加了購房需求。這就意味著下半年的房價將會回落。就算沒有天氣的假說,他們也看到許多其他麻煩。

Radar Logic的報告指出:“在供應一方,高價會吸引金融機構出售更多法拍房,使得那些先前由于負資產無法出售住宅的家庭能夠進入房產交易的市場。于是,可售房產的供應就會增加,從而將房價壓低。而在需求一方,上升的房價可能會降低投資量。”

今天,美國的房地產市場大部分是由投資者驅動的,比例是1/4 到1/3。因為全國的房價是基于二手房有限供應的基礎上,這供應又依賴于國家的大銀行,這些都使得全國的房價上漲比以往更加不穩定。一手房的購買者理應佔市場的40%,但是卻隻佔了1/3。而成千上萬可能搬家的購買者因為負資產或準負資產被困住宅中。

房產投資

全世界最聰明投資者,包括巴菲特一直關註房價,他們預期美國住宅市場將出現持續復甦。其他類型的房地產投資──包括擁有大型購物中心、公寓大樓,酒店,和醫院產權的房地產投資信托基金(REITs)──也成為表現最好的投資品種。

對普通投資者而言,這一輪的反彈為其提供了一個機會,需要重新思考投資組合中應該有多少比重放在房地產投資品種上──抓住一個他們曾完全放棄的板塊重獲新生的契機,及時參與進去。

達夫菲爾普斯投資管理公司(Duff & Phelps Investment Management)的投資經理弗蘭克·海格迪(Frank Haggerty)說,“經過近期我們看到的回暖後,人們很自然地會問,‘我是不是已經錯過了跟進的機會,還是將來會有更大的復甦空間?’在我們看來,未來的空間還很大。”海格迪聯合管理一個13億美元的共同基金,投資于商業地產公司。

持這種樂觀態度的人很普遍。美國獨棟住宅的價格正在穩步回升,哈佛大學住房研究聯合中心6月份的一份報告顯示,2012年3月份獨棟住宅的新增庫存處于49年以來的最低水準。住房研究聯合中心的董事總經理艾瑞克·貝爾斯基(Eric Belsky)說,低庫存的好處在于:隻要花不到六個月就能把現有庫存全部賣光,而六個月的庫存是衡量市場強勁還是疲軟的傳統意義上的分水嶺。

當然,美國房價在此次經濟衰退期間曾出現過的一些短期的復甦跡象。2009年中,標普-凱斯希勒20城市房價指數曾出現過為期一年的上漲,但隨後又再度下跌。21世紀之初美國股市大跌以及房地產泡沫破裂的耶魯大學教授羅伯特·希勒(Robert Shiller)說,還不能肯定美國的房價是否已經觸底。

房產利潤

不管房地產巨頭承認與否,房地產是個暴利行業是不爭的事實。那麽,房地產的暴利來自于哪裏呢?筆者從房地產巨頭的“高談闊論”中悟出了其獲暴利的兩條渠道和兩大手段。

炒地皮

住房不能建在空中,必須要土地,而土地是有限資源,因此,誰拿到了有限的土地資源,就意味著誰掌控了房地產開發的主動權,更重要的是,土地資源的有限性又註定了它的巨大升值空間。筆者認為,這大概是上個月“地王”紀錄頻繁誕生的一個重要原因的目的:炒地皮,等待升值,從中賺取暴利。中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮認為,開發商的暴利關鍵不在于成本,“暴利”的一個重要來源是土地升值。他算了一筆賬,假定一個樓盤項目的土地是兩年前以每平方米2000元的樓面價購入的,到銷售時,樓面價可能漲到了5000元,每平方米凈增3000元利潤。算出的這筆賬很直觀,既解釋了開發商為何瘋狂炒地的原因,也道明了房地產暴利的其一個渠道。

炒房價

房價高,則利潤高,房價低,則利潤低,立竿見影,吹糠見米,因此,炒房價從來就是開發商絕不放過的賺取暴利的“暴力”爭奪。為了高房價,他們無所不用其極。新開發的待售樓盤,一夜之間全部掛上刺眼的“長明燈”,給潛在的購房者心裏造成緊迫感,從而激發他們的購房欲望;開發商自導自演,僱請人連夜排隊購房,造成房源緊張的虛假情勢迷惑人;拋棄道德、良知和社會責任,赤膊上陣,鼓吹“離婚、同居、包二奶買房也是拉動內需”、“購房即愛國、救國”、“經適房擾亂了房地產秩序”,等等,不一而足,大肆炒作,百般為高房價鼓與呼,從而賺取暴利。

房地產

所謂兩大手段,其一,空手套白狼。從每年的胡閏財富榜來看,近些年來,房地產行業產生的暴發戶是最多的。筆者認為,房地產行業內之所以多產暴發戶,其一個很重要的原因是,從房地產行業可以通過“空手套白狼”的手段“白手起家”。一些膽大的開發商從銀行貸一大筆款子,再從政府拿地,轉手出去就能大賺一筆,或直接開發住房,則賺得更多。還有的人借老百姓保命錢——社會基金等拿地和開發房地產,用公共資金賺取暴利,把公共資金置于房地產的開發風浪中。

其二,商業賄賂。近些年來,伴隨隨著房地產的興起,與房地產開發有關的貪官也紛紛中箭落馬。前不久,行賄的房地產商引爆湖北麻城政壇地震,牽連出一系列貪腐官員,包括麻城市委書記鄧新生、副市長徐聖賢,市建設局局長夏桂松、副局長熊文儉,市房產局書記陶興文等。房地產商為何要行賄地方官員?因為少許行賄花費能幫助他們從地方政府的“政策傾斜”中賺取暴利。比如讓官員幫忙低價拿地,或通過改變土地性質拿低價地;其次是免交城市建設配套費;再次是緩征土地出讓金等等;官員大筆一揮,就能賺個盆滿缽盈,房地產哪有不樂意“出血”的?蘇州市原副市長姜人傑為何能煉成億萬貪官?就是因為開發商利用姜手中的權力鑽政策空子低價拿地,轉手凈賺一點九億元!姜則一次受賄8250萬元!

近些年,房地產開發商及其“磚家”為何如此牛?房價為何如此瘋狂的飆車?因為他們認準了貪官始終會替其鳴鑼開道。因此,無論是房地產的暴利渠道,還是暴利手段,根本原因是法製不健全,權力沒有受到很好的約束,腐敗擾亂了房地產開發市場,所以,要想降房價,不把可怕的權力關進籠子裏,無異于白日做夢。

房產市場

房產市場是從事房產、土地的出售、租賃、買賣、抵押等交易活動的場所或領域。房產包括作為居民個人消費資料的住宅,也包括作為生產資料的廠房、辦公樓等。所以,住宅市場屬于生活資料市場的一部分,非住宅房產市場則是生產要素市場的一部分。房產也是自然商品,因而建立和發展從事房產交易的市場是經濟運行的要求。

房產市場是房地產業進行社會再生產的基本條件,並可帶動建築業、建材工業等諸多產業發展。房地產市場通過市場機製,及時實現房地產的價值和使用價值,可提高房地產業的經濟效益,促進房地產資源的有效配置和房產建設資金的良性迴圈。房產市場能引導居民消費結構合理化,有利于改善居住條件,提高居民的居住水準。因此,房地產市場是房地產市場體系中最有代表性,也是最重要的部分,處于主體地位。

國內市場特點

1.房地產業區域發展很不平衡,區域分割明顯。中國房地產業發展不平衡,一方面表現在東部沿海地區的發展大大快于中西部地區,另一方面則表現在廣東、上海、北京、江蘇、浙江五省市房地產投資、交易佔全國的一半以上。從空間分布上看,中國房地產業成長將以華東地區為主,未來房地產業的投資中心也將集中在東部五省市上面。

總的來說,中國東西部差距很大。這是與地區經濟發展水準,以及地區經濟體製改革的程度相適應的。房地產市場的區域發展的不平衡,也影響著全國房地產市場的發展,從而使房地產市場的發展處于一個較低的水準,或者說,處于一個較低的發展階段。

2.房地產企業數量多,規模小。1995。1997年,中國房地產開發企業已由33 482個減少到21 286個。盡管如此,房地產企業規模仍然很小,1996年我國房地產企業平均每個公司總資產7 100萬元,平均凈資產隻有1780萬元。從所有製結構看,公有製房地產企業佔據主導地位,雖然其比重處在下降趨勢之中,其主導地位卻十分穩固,從隸屬關系看,絕大部分房地產企業都是市、縣一級所有,鄉鎮一級的不少。從資質級別看,中低級別企業佔主導地位,無級企業仍佔很大比重。

3.房地產業對外開放的門戶日益擴大。中國房地產業對外開放的步伐很快。從1992年以來,外資(主要是直接投資)已成為中國房地產業投資的重要力量。1995~1997年間,利用外資佔整個房地產投資資金來源的12%左右。1998年由于東南亞金融危機的影響,利用外資的比例下降到8.8%。這主要是因為中國房地產投資中外資主要來源于東南亞國家的原因所致。

市場泡沫

上世紀80年代至九十年代中後期,中國大陸的房地產市場已經跟不上快速前進的經濟步伐。1999年中央政府開始在全國範圍內停止福利分房製度,開始推行住房分配貨幣化製度,這種製度自1986年開始在煙台進行試點,以提租發券、空轉起步為特征。不久,唐山、蚌埠等城市也加入到了房改試點的行列。

然而由于八十年代末期的高強度通貨膨脹(1988年通貨膨脹率已達到18.5%),巨觀經濟全面調整導致銀根緊縮,大量房地產企業失去了資金來源,產生了中國改革開放以來的第一個爛尾樓高潮。在這種情況下,住房分配改革與房地產市場的發展的必然是以沉寂告終。

上世紀90年代1992年鄧小平南巡講話以後國家對土地批租的審批權進行適當下放,南方的房地產開發出現了一整年的高速發展。但是這樣的瘋狂建築高潮卻導致了上遊原材料的上漲,這種上漲也造成了新的高強度通貨膨脹,並造就了第二個爛尾樓高潮。如海南省,廣西北海等的爛尾樓大多出現在這一時期。

1994年,《國務院關于深化城鎮住房製度改革的決定》發布實施,住房公積金製度開始全面建立。之前這一來自新加坡的房地產分配製度隻在上海進行試點。

到了1998年中央政府決定開始停止住房實物分配而改為貨幣化分配。停止福利分房後,新增住房原則上隻售不租,同時全面推行住房公積金製度。當年中國建設銀行發出了中國的第一份個人住房抵押貸款。

2000年以來進入本世紀,中國大陸房地產市場改革在新的一波房地產投資熱潮的推動下迅速升溫。2001年房地產投資6245億元,佔全社會總投資36898億元的16.9%,到2004年房地產投資升高到14480.75億元,佔社會總投資58620.28億元的24.7%(2005年上半年房地產業投資6193億元,總投資32895億元,佔比18。8%)。與此同時,政府也出台多項優惠政策,以期望房地產業成為新興的支柱產業。使用的方法包括,退還個人所得稅,降低交易契稅,放寬銀行貸款條件,加大房地產業扶持力度等等。在這種背景下,房價開始迅速竄升。這波房價波動中最為明顯的例子就是中國最大的城市上海。

房地產

2000年的上海的房屋每平方米均價為3326元,到2004年時均價已上升至6385元,漲幅達到92%。2001年,上海隻有4%的住宅售價超過8000元/平方米,2003年這一數位達到16%。到2005年第一季度,有40%的住宅成交價格超過8000元/平方米, 而市中心的房價更大多已經突破16000元每平方。

而中國大陸其他城市的房價也幾乎以同樣的增速不斷向上:杭州的房價早于上海開始其向上突進的趨勢,但也比上海更早遭遇到市場的反擊;北京的房價漲幅也相當驚人,其中國大陸最高房價城市的地位至2003年初才被上海超出。房價的漲幅不但集中于中心城市,同時也蔓延到了一些二級城市。

國家研究機構的學者和大多數經濟學者都認為此次中國大陸房地產泡沫堪比1991年以前的日本房地產于1997年之前的香港房地產。但是少數學者和大多數的房地產商人則堅持認為中國大陸房地產市場是不存在泡沫的,這隻是長期計畫體製以後的正常的上漲。但是在2003年6月中國人民銀行發布了所謂121號檔案以加強房地產投資管理牽製過猛的房地產升勢。但是一個月以後,國務院發布的8號令卻在一定程度上抵消了前述檔案的效力。房價在政府的自相矛盾中繼續前進,直到2005年年初達到頂峰。

2005年以來中央政府採取一系列的控製措施以期達到平抑房價平息民眾不滿情緒的目的。特別是七部委聯合發布的《關于做好穩定住房價格工作的意見》。該意見規定,“對2年內未開工的住房項目,要再次進行規劃審查”,“對持有不足2年的房地產轉手交易時以交易全額征收營業稅”,“加強經濟適用房建設”等等。此政策對中國大陸房地產泡沫的沖擊非常明顯,大量消費者持幣待購,對市場有很強的下降期望。截至條目編製時,上海的房價已經回穩,上漲趨勢不再明顯,成交亦開始萎縮。

市場問題

  1. 房地產資金來源結構單一,開發商自有資金比重低,房地產市場資金依賴度比較高。
  2. 圈地的可能性依然存在。
  3. 房價成長快,對民眾的心理預期比較大,住房比重偏小,結構性矛盾依然突出。
  4. 住房社會保障的配套政策不健全,可操作性較差,門檻高、受益面窄。
  5. 房地產企業數量多、負債率高。
  6. 二手房房源沒有釋放,供給不足,市場需要規範。
  7. 房地產仲介誠信缺失。
  8. 拆遷安置補償不合理,城市房屋拆遷糾紛不斷。
  9. 觀念有待于改變,發達地區租價比例為40%,法國為37%,英國為34%,新加坡為30%,美國28%,這種狀況有利于人口的流動,對此適度的投資性購房具有積極的意義。​

所有這些問題的核心之一在于地方政府的“土地財政”,即地方政府依靠高額的土地出讓金來補充當地政府的財政收入。開發商賺取高額的利潤而政府收取開發商高額的出讓金。高地價,高利潤(有傳言說有普遍的貪污腐敗成本)就有了超出當地平均居民家庭年收入10倍20倍的房價。在這一利益鏈條的捆綁下中國大陸的高房價將延續。

相關條例

保證房地產開發的質量,途徑很多,但認真貫徹ISO9000標準,推行質量識別,的確是一條必由之路。房地產開發企業在ISO9000貫標中必須緊抓以下五個環節。

一、在立項過程中,要服從城市的整體規劃和區域規劃,充分尊重規劃部門的意見,對標書和契約要嚴格評審。

房地產

二、認真做好每一個項目的策劃工作,從市場調研投資立項、征地、拆遷、委托設計、委托施工,直到竣工交付的整個過程都應仔細認真地策劃,做到運籌帷幄,決勝千裏;要按照策劃的結果,編製質量計畫,用以指導項目開發建設的實施,確保項目開發建設的質量指標、建設周期和成本合理。

三、嚴格按ISO9000對採購的要求和國家《建設工程質量管理條例》的規定,做好規劃設計、施工、供貨等幾個方面的分承包方的評價和選擇。

1、委托規劃設計時,在審查資質的基礎上,一般項目可採用議標的方法,重大項目可採用招標,甚或國際招標。設計輸出除符合法律、法規外,一定要符合城市規劃和開發企業的設計意圖。無論是單體建築,還是聯片開發,都應和周圍的建築及環境相協調,並體現出設計大師們高超的建築藝術,美化城市,給市民提供一個舒適、幽雅的生活空間。開發企業不能隻顧自身經濟效益,不顧社會效益

2、委托施工時,可採用工程招標的方法。在審查資質的基礎上,優先選用通過ISO9000識別的施工企業。

3、要對供貨企業進行評價和選擇,以確保三大材、工程設備及其他物資的質量。

房地產

四、按ISO9001的要求,搞好施工過程的質量控製,保證工程質量。

開發企業在工程招標後,不能放任不管,而要嚴格監控。在做好施工前期準備後,應進行詳細的技術交底。不管施工企業是否通過質量識別,都應該按ISO9000標準來要求他們。

1、不能將主體結構進行分包以及其他違法分包;

2、對每一個工程項目都必須編製質量計畫,明確對施工過程控製的要求;

3、對關鍵過程、特殊過程必須編製作業指導書,嚴格按規程操作;

4、使用合格的施工設備和檢測器具,並保證施工安全;

5、對特殊過程必須嚴格控製,消除日後的事故隱患;

6、遵守法律、法規,不能給周邊環境造成污染等等。

五、按照ISO9001的要求,對建材質量和工程質量進行嚴格控製。

1、對于該委托監理的工程,開發企業一定要對監理企業進行資質審查、評價選擇,再委托監理;

2、在進貨檢驗中,不允許緊急放行(來不及檢驗而先投入使用),最起碼是鋼材和水泥禁止緊急放行;

3、在過程檢驗中,不允許例外轉序(來不及檢驗而進行下道工序施工)或必須經過嚴格審批 ;

4、對分項、分部工程未取得合格的檢驗結果時,不得進行最終檢驗(竣工驗收)。

當然,房地產開發企業在貫標中還有很多重要工作要做,本文不擬一一敘述。

對于房地產開發企業來說,除了貫徹ISO9001以外,還要貫徹執行ISO14001(環境管理國際標準)和OHSAS18001(職業安全衛生國際標準),這樣才能使住房或者工作場所具有適用性、安全性、耐久性、環境性、經濟性等五大性能;才能使城市的立體環境(水、土壤、大氣等)得到控製和改善,才能使人與自然和諧;也隻有這樣,才能贏得現代城市居民青睞,拓寬銷路,為房地產開發企業帶來效益,促進該領域的發展。

相關法規

  • 中華人民共和國建築法
  • 中華人民共和國城市房地產管理法
  • 物業管理條例
  • 房屋登記辦法
  • 商品房銷售管理辦法
  • 土地登記辦法
  • 招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定(2007修訂)
  • 國土資源部關于加大閒置土地處置力度的通知
  • 最高人民法院印發《關于當前情勢下進一步做好房地產糾紛案件審判工作的指導意見》的通知
  • 最高人民法院民二庭庭長宋曉明在“物權法擔保物權國際研討會”上的講話--物權法擔保物權編實施中的幾個重要問題
  • 國有土地上房屋征收與補償條例
  • 城市房地產開發經營管理條例
  • 城市商品房預售管理辦法
  • 城市房地產抵押管理辦法
  • 商品房銷售明碼標價規定
  • 最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權契約糾紛案件適用法律問題的解釋
  • 最高人民法院關于商品房買賣契約司法解釋
  • 最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃契約糾紛案件具體套用法律若幹問題的解釋
  • 最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件的司法解釋
  • 最高人民法院關于審理建築物區分所有權糾紛案件具體套用法律若幹問題的解釋

相關術語

  • 曲線購房
  • 禁止群租
  • 公租房
  • 保障元年
  • 保證性住房

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2011春季伊始,兩會精神再度定調中國房地產大勢。調控力度卓顯政府穩定樓市之決心,保障房政策堅定推行讓居者有其屋的夢想觸手可及。無論市場如何變遷,作為中國經濟的中流砥柱,商品房住宅市場在這跌宕起伏卻又充滿力量的開局中或將迎來全新起步。

國家統計局發布的資料顯示,今年1-3月全國房地產開發投資同比成長34%,但增幅比1-2月下降1.1個百分點。由此可見開發商對後市謹慎,已經開始減少房地產投資規模。此外,開放商自籌資金的比重持續上升,截至一季度已達36.98%,這表明信貸環境依然不樂觀。

  • 房地產投資增速下降

資料顯示,1-3月,全國房地產開發投資8846億元,同比成長34.1%,比1-2月份降低1.1個百分點,比去年同期降低1個百分點。預計,接下來數月,開發商的投資熱情將會繼續逐步降溫。國家統計局新聞發言人盛來運指出,從一季度的情況來看,房地產調控的效果在繼續顯現,一是房地產的投資性需求得到了明顯遏製,二是部分城市房地產價格過快上漲的勢頭得到了遏製,監測的70個大中城市房價資料顯示,2月份這些城市中有7個城市的房地產價格資料環比是下降的,有35個城市的房價漲幅是回落的。

在投資規模下降的同時,3月份,全國房地產開發景氣指數為102.98,比去年同期回落2.91個百分點。在嚴厲的調控之下,國房景氣指標依然沒有走出下行通道,預期下半年會觸底,谷值將高于上一輪的谷值,明年才很有可能會步入上升通道。

  • 商品房銷售面積回升

1-3月,全國房地產開發企業房屋新開工面積2.08億平方米,同比成長23.4%,增幅較1-2月份下降4.5個百分點,較去年同期下降37.4個百分點。從月度情況來看,3月份全國房屋新開工面積為2.08億平方米,同比上漲19.3%,環比1-2月份上漲8.8%。預計未來幾個月,主要受1000萬套保障房推動,房屋新開工面積將持續上漲;另外,去年開發企業購置土地規模較大,也會增加今年新開工量,當然受市場低迷的影響,也會出現部分企業緩開工的現象。

3月份,全國商品房銷售面積9500萬平方米,較1-2月份成長16.7%,比去年同期成長15.8%。預計二季度隨著開發商推盤量的增加、促銷範圍的擴大,成交量將有所成長,三季度有可能會繼續成長。

  • 房企資金狀況仍然緊張

1-3月,房地產開發企業本年資金來源19268億元,同比成長18.6%,增幅比1-2月份提高2.3個百分點,這是在同比增幅連續下降一年後的首次回升,但是增幅較去年同期仍大幅下降42.8個百分點,依然明顯低于近十年歷史均值。

開發企業資金來源的構成方面,今年前三個月國內貸款3837億元,成長4.4%;利用外資144億元,成長45.2%;自籌資金7126億元,成長27.2%;其他資金8186億元,成長18.7%。在其他資金中,定金及預收款4825億元,成長28.7%;個人按揭貸款2076億元,下降5.3%。

房地產

由此可見,外資正在快速進入中國的房地產開發業,最慘淡的屬個人房貸業務,在商業銀行放貸指標較少的情況下,出現了負成長。此外,企業,由1-2月份的34.37%上升為36.98%。這說明,信貸環境繼續緊縮,開發商被迫更多的利用自有資金。

  • 房地產行業信任缺失

中國社會科學院今日發布的《社會心態藍皮書》指出,2010年,對北京、上海、廣州調查結果顯示,三市市民整體社會信任屬低度信任水準。其中,三地市民認為廣告、房地產行業信任缺失,食品、葯品行業信任危機嚴重。居民對政府機構的信任程度最高,對商業行業信任程度最低;上海和廣州兩市的社會信任狀況略高于北京。

調查顯示,虛假廣告欺騙現象的嚴重程度積分為78.3分,屬于“非常嚴重”範圍;房地產開發和中介、食品行業、葯品行業的嚴重程度積分分別為71.0分、65.4分、64.0分,均屬“嚴重”範圍。

三城市中,上海的社會總信任積分為65.7分,位居三城市之首;廣州的社會信任積分為63.7分,居第2位;北京在本次調查中社會信任程度最低,積分為59.3分。

政府機構、公共媒體、公共事業單位或部門等有政府背景的行業/部門受信任程度較高,接近“中度信任”水準,商業行業最低,屬“基本不信任”範圍。

人際關系越親密信任程度越高。其中,對家庭成員“高度信任”,對親戚朋友接近“高度信任”,而對陌生人和網友則“高度不信任”。

上海、北京市民對社會欺騙現象嚴重程度的判斷高于廣州。調查顯示,上海和北京市民認為社會欺騙行為較多,兩地嚴重程度積分分別為67.5分和60.8分,屬“嚴重”範圍;廣州市民認為社會欺騙現象的嚴重程度相對較低,其積分為51.0分。

在綜合分析了三地市民社會信任度的基礎上,藍皮書提出了三條建議:

一是要開展社會誠信建設的社會行動。首先從提高公共服務水準,提高政府的公信力,防止公職人員的瀆職行為,發揮公共媒體的引領作用。

二是加強商業監管,嚴懲假冒偽劣產品,提高行業誠信。特別是與老百姓生活息息相關的房地產、食品、葯品行業,應採取各種措施,確保市場健康穩定發展。加大監管和查處力度,杜絕商業欺詐行為。特別是虛假廣告和商場/超市促銷欺騙行為,是今後監管和查處工作的重點。

三是通過大力發展民間社團組織,培植社會輿論力量,一方面可以通過社會組織,踐行契約誠信原則,發展出“生人社會”的誠信行為規範,創造良好的人際信任環境;另一方面,通過社會力量的培育,抵製市場不誠信行為和參與對製度的完善,有效防止欺騙現象發生。

  • 商業市場淡市旺銷有“隱情”

2011年8月深圳房地產商業市場呈現出“高低不一”的局面,地量批售,銷量創新高。本月深圳終于迎來第26屆世界大學生夏季運動會的舉行,大運期間,整個樓市推售、行銷活動驟然減少,大運會短期內轉移了市民對樓市的關註。與此同時,樓市調控的烏雲正在擴大蔓延,在7.11實行二手房按評估價征稅後,政府又計畫將二、三線城市納入限購範圍,再加上銀行銀根繼續緊縮,貸款難度越來越大,投資門檻日益增加。住宅市場不景氣,商業市場也受到波及。大運會、政策調控沖淡了房地產市場,全月隻有1個商業項目取得預售,批售量0.13萬㎡,比上月大幅減少97.84%。而成交量達3.19萬㎡,創年內新高,環比成長76.50%,同時成交均價為26151元/㎡,環比下降31.78%,量升價跌主要受本月兩個已備案但未銷售的項目影響,由于備案量大、備案價格低,帶動了全市成交量,同時拉低了成交均價。

房地產

“2014中國房地產基金高峰論壇”將于9月11日在上海舉行。

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6月13日發布的2014年中國地級以上城市房地產開發投資吸引力的研究報告顯示,在百強排行榜中,甘肅有兩個城市上榜,其中,蘭州房地產開發投資吸引力列全國第83位,嘉峪關位居第54名。而在區域投資吸引力十強中,蘭州和嘉峪關分列西北地區的第8位和第3位。

房地產

該報告延續上年城市劃分標準(近3年商品房銷售額均值),將列入研究範圍的290個地級以上城市細分為七個級別。其中,一線城市僅為北、上、廣、深4城;1.5線城市包括重慶、南京等8個城市;二線城市包括西安、長沙等17個;2.5線城市包括南寧、唐山、東莞等24個;三線城市69個,其中就包括了蘭州;3.5線城市79個;四線城市89個,多為中西部欠發達地級城市,經濟水準低,房地產市場規模小,嘉峪關、慶陽、金昌、白銀、張掖、平涼、武威、定西、天水、隴南就被列為四線城市。

地產開發程式

原則上是:建設用地規劃許可證——國有土地使用權證——建設工程規劃許可證——建築工程施工許可證(又稱建築工程開工證)——商品房預售許可證

房地產

詳情如下:

  • 一 、建設用地規劃許可證和國有土地使用證

1.選址意見書(審查用地性質、範圍、面積是否符合城市整體規劃)(30個工作日)

程式:

  • 企業提供申請報告、規劃申請表、總平面圖、土地轉讓協定或國有土地使用證、企業營業執照和資質證書,報規劃局用地處
  • 用地處轉總工室審查
  • 報局業務會批準
  • 領取選址意見書

2.規劃院實地測量,並處定點陣圖,收取測量費

3.建設用地規劃許可證(30個工作日)

(1)企業持定點陣圖、選址意見書、用地申請到用地處審查

(2)主管局長、主管局市長批準

(3)打交費單,領取用地規劃許可證

4.國有土地使用證(60個工作日)

(1)建設單位持用地申請、航測圖、平面布置圖、土地轉讓協定、建設用地規劃許可證、土地轉讓雙方的有關證件、委托書到土地局土地利用處

(2)土地評估

(3)土地局測量對現場測量,出定界圖

(4)繳納土地出讓金和契稅,領取國有土地使用證

  • 二、建設工程規劃許可證

1. 市消防支隊蓋章(15個工作日)

(1) 持消防審批表、全套施工圖到市消防支隊建審科進行審批

(2) 核發消防設計審核意見書、建設工程規劃許可證申請表蓋章

2.人防證明市人防辦六十個工作日辦理自建手續

3.房地產開發建設規模(30個工作日)

建設單位持單位申請、總平面圖、資金證明到市房管局規劃發展處辦理

4.建設工程規劃許可證(30個工作日)

(1)建設單位持申請報告、建設工程規劃申請表(消防蓋章)、土地征、用地規劃許可證、總平面圖、全套施工圖、四套航測圖到市規劃局建管處

(2)以上資料由總工室、局業務會審定後報處長、局長簽字

(3)打交費單交費,領取建設規劃許可證、放驗線通知單

5.放線報告(15個工作日)

持放線通知和施工圖、紅線圖到規劃院測量隊放線。

  • 三、建設工程施工許可證(建委)

1. 報建(1個工作日)

提供資料:建設工程規劃許可證、用地規劃許可證、土地證、報建申請表4份、紅線圖、施工圖、規劃總平面圖

2. 現場勘察(3個工作日)

3. 組織招標

4. 抗震審查

5. 施工契約審查

6. 交費,辦理建設工程施工許可證(建設施工契約、勘察契約、設計契約、監理契約、報建申請表、工程預算書、中標通知書、交費發票

  • 四、商品房預售許可證(15個工作日)

申請單位持營業執照、資質證書、土地征、年度開發建設規模、建設工程規劃許可證、紅線圖、施工契約、施工許可證、銷控表、標準層平面圖、物業管理內容、到市房管局預售科,十五日核心發

  • 五、配套工程

建設管線工程規劃許可證(15個工作日):建設單位持申請報告、建設工程規劃申請表、土地征、用地規劃許可證、總平面圖、管線報批圖、市規劃局管線工程處

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