建築面積

建築面積

建築面積,是地產名詞,與使用面積及使用率計算有直接關系。因應國家地區不同,其定義和量度標準未必一致。建築面積一般大于使用面積。建築面積是建設工程領域一個重要的技術經濟指標,也是國家巨觀調控的重要指標之一。建築面積是指建築物外牆勒腳以上的結構外圍水準面積,是以平方米反映房屋建築建設規模的實物量指標。

建築面積亦稱建築展開面積,它是指住宅建築外牆勒腳以上外圍水準面測定的各層平面面積之和。它是表示一個建築物建築規模大小的經濟指標。每層建築面積按建築物勒腳以上外牆圍水準截面計算。它包括三項,即使用面積、輔助面積結構面積。在中國內地,與建築面積有關的法規有《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》及現行的《建築面積計算規則》。而在中國香港,建築面積及使用面積的計算則需遵循香港測量師學會發布的《量度作業規則》。在中國台灣則有建築技術規則,其第九章之容積管製即是關于容積率和建築面積的規範。

工程的建築面積和實際面積不一致。實用面積也叫地毯面積/凈面積,就是往地下鋪地毯,鋪滿以後地毯的面積。

實用面積實際上就是套內面積而工程的建築面積是在套內面積的基礎上加上了每戶所佔的公攤面積。

  • 中文名稱
    建築面積
  • 學科
    建築學
  • 構成
    有效面積+結構面積
  • 計算方法
    長X寬X層數

基本介紹

建築面積亦稱建築展開面積,它是指住宅建築外牆勒腳以上外圍水準面測定的各層平面面積之和。它是表示一個建築物建築規模大小的經濟指標。每層建築面積按建築物勒腳以上外牆圍水準截面計算。它包括三項,即使用面積、輔助面積和結構面積。在中國內地,與建築面積有關的法規有《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》及現行的《建築面積計算規則》。而在中國香港,建築面積及使用面積的計算則需遵循香港測量師學會發布的《量度作業規則》。在中國台灣則有建築技術規則,其第九章之容積管製即是關于容積率和建築面積的規範。

建築面積建築面積

分類情況

建築面積=有效面積+結構面積=使用面積+輔助面積+結構面積

(1)建築面積:指建築物長度、寬度的外包尺寸的乘積再乘以層數。它由使用面積、輔助面積和結構面積組成。

(2)使用面積:指建築物各層平面中直接為生產或生活使用的凈面積的總和。

(3)輔助面積:指建築物各層平面為輔助生產或生活活動所佔的凈面積的總和,例如居住建築中的樓梯、走道、洗手間、廚房等。

(4)結構面積:指建築物各層平面中的牆、柱等結構所佔面積的總和。

依據不同的使用目的建築面積可分為以下幾類:

1、依據對建築物建築面積的組成部分可劃分:

總的建築面積=地上建築面積+地下建築面積

這些術語是為了描述獨幢建築物的總的建設規模,以及地上部分建築規模的量和地下部分建築規模的量。這些概念主要出現在《國有土地使用權出讓契約》中土地出讓金的計算依據、《建設工程規劃許可證》中建設項目的建築規模的審批情況說明、項目竣工驗收後房屋的初始登記需做的《房屋測繪成果技術報告書》中等很多環節。

2、依據是否產生經濟效益劃分:可收益的建築面積、無收益的建築面積、必須配套的建築面積(無收益部分)

建築物通過出售、轉讓、置換、租賃、投入運營等方式可產生經濟收益,經常在估算房地產的買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、課稅價值等時需要依據房地產(或建築物)的可收益部分、無收益部分和必須配套部分的綜合分析判斷最終價值。

3、按建築物內使用功能不同劃分:住宅功能的建築面積、商業功能的建築面積、辦公功能的建築面積、工業功能的建築面積、配套功能的建築面積、人防功能的建築面積。

這類劃分主要依據人們對建築物不同的使用功能來劃分,能更好的滿足人們生產或生活的不同需求。當然不同的使用功能所產生的經濟效益和使用目的基本不同。

4、按成套房屋建築面積構成劃分:

成套房屋的建築面積=套內建築面積+分攤的共有公用建築面積

房屋的套內建築面積和其分攤的共有公用建築面積就是房屋權利人所有的總的建築面積,也是房屋在權屬登記時的兩大要素。房屋的套內建築面積是指房屋的權利人單獨佔有使用的建築面積,它由套內房屋使用面積,套內牆體面積,套內陽台建築面積三部分組成。分攤的共有公用建築面積是指房屋的權利人應該分攤的各產權業主共同佔有或共同使用的那部分建築面積[3],內容包括:電梯井、通路井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等,以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建築面積,以水準投影面積計算。共有建築面積還包括套與公共建築之間的分隔牆,以及外牆(包括山牆)水準投影面積一半的建築面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛室,管理用房,作為人防工程的地下室通常都不計入共有建築面積。共有共用建築面積的處理原則為:a.產權各方有合法權屬分割檔案或協定的,按檔案或協定規定執行。b.無產權分割檔案或協定的,按相關房屋的建築面積比例進行分攤。

具體作用

計算建築面積的作用

1.確定建設規劃的重要指標。

2.確定各項技術經濟指標的基礎。

3.計算有關分項工程量的依據。

4.選擇概算指標和編製概算的主要依據。

​計算方法

因為建築面積是計算商品房價格的結算資料,所以對于購房者來說,了解建築面積的計算方法是非常重要的。

在住宅建築中,計算建築面積的範圍和方法是

(1)單層建築物不論其高度如何,均按一層計算,其建築面積按建築物外牆勒腳以上的外圍水準面積計算。單層住宅如內部帶有部分樓層(如閣樓)也應計算建築面積。

(2)多層或高層住宅建築的建築面積,是按各層建築面積的總和計算,其底層按建築物外牆勒腳以上外圍水準面積計算,二層或二層以上按外牆外圍水準面積計算。

(3)地下室、半地下室等及相應出入口的建築面積,按其上口外牆(不包括採光井、防潮層及其保護牆)外圍的水準面積計算。

(4)用深基礎做地下架空層加以利用,層高超2.2米的,按架空層外圍的水準面積的一半計算建築面積。

(5)穿過建築物的通道,建築物內的門廳、大廳不論高度如何,均按一層計算建築面積。大廳內回廊部分按其水準投影面積計算建築面積。

(6)電梯井、提物井、垃圾道、通路井和附牆囪等均按建築物自然層計算建設面積。

(7)住宅建築內的技術層(放置各種設備和修理養護用),層高超過2.2米的,按技術層外圍水準面積計算建築面積。

(8)雨棚結構的外邊線至外牆結構外邊線的寬度超過2.10m者,應按雨棚結構板的水準投影面積的一半計算面積(有柱雨棚和無柱雨棚計算應一致)。

(9)突出房屋的有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房等,按圍護結構外圍水準面積計算建築面積。

(10)兩個建築物之間有頂蓋的架空通廊,按通廊的投影面積計算建築面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計算建築面積。

(11)突出牆面的門鬥,眺望間,按圍護結構外圍水準面積計算建築面積。

(12)建築物的陽台均按其水準投影面積的1/2計算。陽台不論是挑陽台還是凹陽台,也不論是封閉陽台還是非封閉陽台,均按陽台水準面積的1/2計算陽台的建築面積。

(13)住宅建築內無樓梯,設室外樓梯(包括疏散梯)的,其室外樓梯按每層水準投影面積計算建築面積;樓內有樓梯,並設室外樓梯(包括疏散梯)的,其室外樓梯按每層水準投影面積的一半計算建築面積。

(14)計算全部建築面積的範圍

1、房屋按其外牆勒腳以上結構的外圍水準面積計算,多層房屋的建築面積按各層建築面積之和計算。

2、假層、閣(暗)樓和斜面結構屋面其室內凈高在2.00m以上(含2.00m)的部分,按其投影面積計算。

3、房屋天面上層高在2.20m以上(含2.20m)的樓梯間、電梯機房、按其結構的外圍水準投影面積計算。

4、底層、夾層、地下室中以及獨立建造的腳踏車房、汽車庫,層高在2.20m以上(2.20m)的,按其結構的外圍水準投影面積計算。

5、玻璃幕牆等作為房屋外牆的,按其外圍水準投影面積計算。不作為外牆僅為裝飾的,按結構的外圍水準投影面積計算。

6、有伸縮縫的房屋,若其與室內相通的,伸縮縫計算建築面積。

7、有頂蓋的室外樓梯,按各層水準投影面積計算。

8、挑樓、全封閉的陽台和挑廊,按其結構的外圍水準投影面積計算。

9、復式、躍層建築中的挑空層部分,不論層高多少,均按一層計算建築面積。樓梯井不作為挑空層認定。

另外,在住宅的建築中,不計算建築面積的範圍有

(1)突出牆面的構件配件、藝術裝飾和掛(壁)板,如:柱、垛、勒腳等。

(2)檢修、消防等用的室外爬梯,寬度在60釐米以內的鋼梯。

(3)獨立不貼于外牆的煙、煙道、貯水池等構築物。

(4)沒有圍護結構的屋頂水箱間。

(5)層高在2.2米以內的技術層(設備層)。

(6)單層住宅的分隔操作間、控製室、儀表間等單層房間。

(7)層高小于2.2米的深基礎地下架空層,坡地建築物吊腳架空間。

從以上可以看出,住宅的建築面積計算起來比較復雜,不僅規定多,而且專業性、技術性非常強。消費者在購房時,如果對此不了解,或者對計算出的結果表示懷疑,可以咨詢專業人員或請專門測量機構,依照上述標準重新測量計算。

1、國內常用的建築面積單位為平方米,實際工作中房屋的建築面積計算,主要依據國家頒布的《房產測量規範》的規定,一般計算房屋建築面積應具備的基本條件有五條:

1)應具有上蓋;

2)應有圍護結構;

3)結構牢固,屬于永久性的建築物;

4)層高在2.20米或2.20米以上;

5)可作為人們生產或生活的場所。

2、具體在計算房屋建築面積時依據計算方法的不同可分為三大類:

I.符合以下條件之一的需計算房屋的全部建築面積:

a、永久性結構的單層房屋,按一層計算建築面積;多層房屋按各層建築面積的總和計算。

、房屋內的夾層、插層、技術層及其梯間、電梯間等其高度在2.20M以上部位計算建築面積。

c、穿過房屋的通道,房屋內的門廳、大廳,均按一層計算面積。門廳、大廳內的回廊部分,層高在2.20M以上的,按其水準投影面積計算。

d、樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、通路井等均按房屋自然層計算面積。

e、房屋在天面上,屬永久性建築,層高在2.20M以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結構屋頂高度在2.20M以上的部位,按其外圍水準投影面積計算。

f、挑樓、全封閉的陽台按其外圍水準投影面積計算(此條為老規定,新規定是:建築物的陽台均按其水準投影面積的1/2計算。陽台不論是挑陽台還是凹陽台,也不論是封閉陽台還是非封閉陽台,均按陽台水準面積的1/2計算陽台的建築面積)。

g、屬永久性結構有上蓋的室外樓梯,按各層水準投影面積計算

II.符合以下條件之一的隻能計算房屋的全部建築面積的一半:

a、與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊,按其圍護結構外圍水準投影面積的一半計算。

、獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建築的,按其上蓋水準投影面積的一半計算。

c、未封閉的陽台、挑廊,按其圍護結構外圍水準投影面積的一半計算。

d、無頂蓋的室外樓梯按各層水準投影面積的一半計算。

e、有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊,按外圍水準投影面積的一半計算。

III.符合以下條件之一的不能計入房屋的建築面積:

a、層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術層和層高小于2.20m的地下室和半地下室。

、突出房屋牆面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕牆、垛、勒腳、台階、無柱雨篷等。

c、房屋之間無上蓋的架空通廊。

d、房屋的天面、挑台、天面上的花園、泳池。

e、建築物內的操作平台、上料平台及利用建築物的空間安置箱、罐的平台。

f、騎樓、過街樓的底層用作道路街巷

與建築面積有關的重要技術經濟指標

通行的部分。

g、利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。

h、活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。

i、獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防幹、支線。

3、與建築面積有關的幾個概念

1) 容積率是指在城市規劃區的某一宗地內,房屋的總建築面積與總佔地面積的比值,能反映土地的具體利用強度。

2) 建築密度是指在具體“宗地”內建築物基底面積與宗地面積之比。如建築物基底面積和各層建築面積一致,則宗地面積、建築密度和房屋總層數的乘積為總建築面積。

3) 房屋的使用率是指房屋的套內建築面積與房屋總建築面積的比值。一般用來衡量購買成套房屋的單獨佔有建築面積佔該套房屋總建築面積的百分比,比值越高說明該套房越值,有效使用面積會更高。

4、與建築面積有關的重要技術經濟指標

​公共面積

建築面積中,具爭議的是公共面積內有多少項目被包括在內,當中可能包括:樓梯、走廊、停車場、管理處、升降機及其公眾大堂、天井、單位窗戶外的“窗台”等。因此,合理、準確地計算建築面積是工程造價確定與控製過程中的一項重要工作。

公用建築面積分攤:

1、分攤原則

A、房屋公用建築面積分攤以幢為單位。公用建築面積分攤僅限于本幢內的公用建築面積。與幢房屋不相連的公用建築(如變電房、水泵房、門衛房等)不積分攤到本幢房屋內。

B、房屋公用建築面積按各戶套內建築面積乘以房屋內相關面積的比例進行分攤。公用建築面積分攤後,不區分各戶攤得面積的具體部位。公用建築面積部位一經分攤,任何人不得侵佔或改變其原始設計的使用功能。

C、商、住、辦綜合樓,其房屋內部部位使用功能,房型分隔差異較大,應根據其用途或房型分隔的不同,按相關面積比例先行分攤全幢公用建築面積(此次分攤的最小單位為層),然後再分攤各自公用建築面積。

D、商品房按“套”或“單元”出售。商品房銷售面積即為購房者所購買的套內或單元內建築面積(以下稱套內建築面積)與應分攤的公用建築面積。套(單元)建築面積=套內建築面積+分攤的公用建築面積

2、計算方法

套內建築面積由以下三部分組成:

A、套(單元)內的使用面積套內使用面積的計算應符合下列規定:a、套內使用面積包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛生間、假層、而所、儲藏室、壁櫃等分戾門內面積的總和;b、躍層住宅中的戶內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積;c、不包括含在結構面積內的煙囪、通風道、通路井均計入使用面積;

B、陽台建築面積

a、原設計的封閉式陽台,按其外圍水準投影面積計算建築面積;

、挑陽台(底陽台)按其底板水準投影面積的一半計算建築面積;

c、陽台按其凈面積(含女兒牆牆體面積)的一半計算建築面積;

d、半挑半陽台,挑出部分按其底板水準投影面積的一半計算建築面積進部分按其凈面積的一半計算建築面積。套內建築面積=套內使用面積+套內牆體面積+陽台建築面積

3、公用建築面積由以下幾部分組成:

A)電梯井、樓梯、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和走廊、地下設備、值班警衛室等。

B)套(單元)與公用建築空間之間的分隔牆以及外牆(包括山牆)牆體水準投影面積的一半。公用建築面積=全幢建築面積-全幢各套內建築面積之和-單獨具備使用功能的獨立使用空間的建築面積(如地下車庫、倉庫、人防工程等)。

C)公用建築面積分攤系數整幢建築物的公用建築面積除以整幢建築物各套內建築面積之和,得到建築物的公用建築面積分攤系數。分攤的公用面積=套內建築面積*公用建築面積分攤系數。

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