容積率

容積率

容積率(Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction)又稱建築面積毛密度,是指一個小區的地上總建築面積與用地面積的比率。對于開發商來說,容積率決定地價成本在房屋中佔的比例,而對于住戶來說,容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區,高層住宅容積率應不超過5,多層住宅應不超過3,綠地率應不低于30%。但由于受土地成本的限製,並不是所有項目都能做得到。

容積率項目用地範圍內地上總建築面積(但必須是正負0標高以上的建築面積)與項目總用地面積的比值。

容積率是衡量建設用地使用強度的一項重要指標。容積率的值是無量綱的比值,通常以地塊面積為1,地塊內地上建築物的總建築面積對地塊面積的倍數,即為容積率的值。附屬建築物也計算在內,但應註明不計算面積的附屬建築物除外。值得註意的是,容積率越低,居民的舒適度越高,反之則舒適度越低。

一般情況下指某一基地範圍內,地面以上各類建築的建築面積總和與基地面積的比值。可以根據規劃和管理需要對地下建築面積計算地下容積率。其實,一直以來都是地方政府自行規定的,關于地下室是否算容積率,地下商業建築(商業用房)算不算容積率都做了很好的探索。不算容積率是考慮到節約用地,鼓勵開發地下空間,計入容積率是規範房地產市場,防止不良房地產開發商有漏洞可鑽。容積率將直接關系到建築用地的大小。

  • 中文名稱
    容積率
  • 外文名稱
    Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction
  • 別稱
    建築面積毛密度、地積比率
  • 計算公式
    地上總建築面積÷建築用地面積

基本介紹

建築容積率是指項目規劃建設用地範圍內全部建築面積與規劃建設用地面積之比。附屬建築物也計算在內,但應註明不計算面積的附屬建築物除外。   建築容積率(簡稱容積率),系指建築總樓板面積與建築基地面積的比值,與建蔽率為不同概念。例如:在1萬平方米的建築基地上,建有單樓層5千平方米,共兩層樓的建築,則容積率為100%,建蔽率為50%。

計算公式

​容積率=地上總建築面積÷可建設用地面積

上面這個公式的出處有:北京市規劃委員會關于發布《容積率指標計算規則》的通知(市規發〔2006〕851號,2006年7月10日)

但在工業上,根據GB50489-2009《化工企業總圖運輸設計規範》,

容積率=(廠區建築面積+構築物面積)÷廠區佔地面積

當建築物層高超過8米,在計算容積率時該層建築面積加倍計算(各個地區或城市有各自相關規定)。

容積率越高,居民的舒適度越低,反之則舒適度越高。

綠地率也是如此。綠地率較高,容積率較低,建築密度一般也就較低,發展商可用于回收資金的面積就越少,而住戶就越舒服。容積率和綠地率這兩個比率決定了這個項目是從人的居住需求角度,還是從純粹賺錢的角度來設計一個社區。

綠化率:項目規劃建設用地範圍內的綠化面積與規劃建設用地面積之比。但綠化率隻是開發商宣傳樓盤綠化時用的概念,並沒有法律和法規依據。法律法規中明確規定的衡量樓盤綠化狀況的國家標準是綠地率,其計算要比綠化率嚴格很多。

計算公式:

綠地率=綠地面積/土地面積

綠地率通常以下限控製。這裏的綠地包括公共綠地宅旁綠地公共服務設施所屬綠地(道路紅線內的綠地),不包括屋頂、曬台的人工綠地。公共綠地內佔地面積不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等綠化小品建築可視為綠地。

“容積率”是項目總建築面積與總佔地面積之比

下面就用一個簡單的方式來給大家講解

總佔地10萬平方米,總建築面積10萬平方米,容積率為1

總佔地10萬平方米,總建築面積15萬平方米,容積率為1.5

總佔地10萬平方米,總建築面積8萬平方米,容積率為0.8

容積率越小,居住密度越小,相對舒服。容積率越大則相反。

容積率超過5就不建議購買了

相關規定

容積率一般是由政府規定的。現行城市規劃法規體系下編製的各類居住用地的控製性詳細規劃,一般而言,容積率分為:

容積率容積率

獨立別墅為0.2~0.5;

聯排別墅為0.4~0.7;

6層以下多層住宅為0.8~1.2;

11層小高層住宅為1.5~2.0;

18層高層住宅為1.8~2.5;

19層以上住宅為2.4~4.5;

住宅小區容積率小于1.0的,為非普通住宅。

並根據不同城市的特點有所差別。

建築特點

(一)容積率表達的是具體“宗地”內單位土地面積上允許的建築容量。宗地是地籍管理的基本單元,是地球表面一塊有確定邊界、有確定權屬的土地,其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設施用地等。容積率隻有在指“宗地”容積率的情況下,才能反映土地的具體利用強度,宗地間才具有可比性。

容積率容積率

(二)容積率(R)、建築密度(C)與層數(H)之間有一定關系。建築密度是指在具體“宗地”內建築物基底面積與宗地面積之比。當宗地內各房屋的層數相同,且對單個房屋來說各層建築面積相等時,三者之間的關系可表示為:R=C·H,此種情況下,建築層數與容積率成正比例關系。

(三)容積率可以更加準確地衡量地價水準。人們購買土地使用權的目的是為了對土地進行開發,建設房屋。

房屋的單方開發成本=房屋單方造價+樓面地價+稅+費

樓面地價=宗地總價/宗地內允許總建築面積=土地單價/容積率

因此,樓面地價比單位地價更能準確地反映地價的高低。

(四)容積率存在客觀上的最合理值。在一般情況下,提高容積率可以提高土地的利用效益,但建築容量的增大,會帶來建築環境的劣化,降低使用的舒適度。為做到經濟效益、社會效益與環境效益相協調,城市規劃中的容積率存在客觀上的最合理值。

計算規則

具體的計算規則應根據《建築工程建築面積計算規範》(GB/T50353-2005)和當地相關部門的檔案計算,以下舉例北京市規劃委員會關于發布《容積率指標計算規則》的通知(市規發〔2006〕851號,2006年7月10日)

容積率容積率

一、容積率系指一定地塊內,地上總建築面積計算值與總建設用地面積的商。地上總建築面積計算值為建設用地內各棟建築物地上建築面積計算值之和;地下有經營性面積的,其經營面積不納入計算容積率的建築面積。一般情況下,建築面積計算值按照《建築工程建築面積計算規範》(GB/T50353-2005)的規定執行;遇有特殊情況,按照本規則下列規定執行。

二、當住宅建築標準層層高大于4.9米 (2.7米+2.2米)時,不論層內是否有隔層,建築面積的計算值按該層水準投影面積的2倍計算;當住宅建築層高大于7.6米(2.7米×2+2.2米)時,不論層內是否有隔層,建築面積的計算值按該層水準投影面積的3倍計算。

三、當辦公建築標準層層高大于5.5米(3.3米+2.2米)時,不論層內是否有隔層,建築面積的計算值同上計算;當辦公建築層高大于8.8米(3.3米×2+2.2米)時,不論層內是否有隔層,建築面積的計算值同上按水準投影面積的3倍計算。

四、當普通商業建築標準層層高大于6.1米 (3.9米+2.2米)時,不論層內是否有隔層,建築面積的計算值同上按水準投影面積的2倍計算;當普通商業建築層高大于10米(3.9米×2+2.2米)時,不論層內是否有隔層,建築面積的計算值同上按該層水準投影面積的3倍計算。

五、計算含陽台建築的容積率指標時,陽台部分建築面積的計算值按照其水準投影面積計算。

六、地下空間的頂板面高出室外地面1.5米以上時,建築面積的計算值按該層水準投影面積的一半計算;地下空間的頂板面高出室外地面不足1.5米的,其建築面積不計入容積率。

七、住宅、辦公、普通商業建築的門廳、大堂、中庭、內廊、採光廳等公共部分及屋頂,獨立式住宅建築和特殊用途的大型商業用房,工業建築、體育館、博物館和展覽館類建築暫不按本規則計算容積率,其建築面積的計算值按照《建築工程建築面積計算規範》(GB/T50353-2005)的規定執行。

八、設計單位應在總平面圖上分別註明建築面積和建築面積計算值。

九、本規則規定的數值均含本數。

十、對本規則執行過程中遇到的其它情況,我委將及時予以補充和修正。

十一、本規則自發布之日起執行。

地價影響

影響地價的因素很多,雖然各因素影響地價的途徑各不相同,但其作用機製可抽象概括為兩個方面:一是通過影響土地收益來影響地價,二是通過影響土地供求關系影響地價。收益機製很大程度上決定了土地供給的經濟剩餘量,市場供求關系使地價相對經濟剩餘量產生波動,決定了土地供給的經濟剩餘量的分配,使地價的變化趨于復雜化。容積率對地價的影響規律,同時受收益機製和市場供求關系的作用,整體說來,區位條件愈優越,地價水準愈高,供求矛盾愈突出,土地規劃控製愈嚴格,容積率對地價的影響程度愈大。具體表現在以下幾個方面:

容積率容積率

影響一

遵循“報酬遞增遞減規律”。在一定的技術經濟條件下,土地純收益會隨著土地投資的增加而出現由遞增到遞減的特點。作為城市建設用地,容積率對地價影響的報酬遞增遞減規律表現在:在建築密度一定時,容積率的增加,主要引起房屋層數的增多,隨房屋層數的增多,開始時由于基礎工程費及地基處理費的分攤,單方造價降低;當層數達到一定值時,就需要加固基礎、增加電梯、加強抗震等,單方造價由下降轉為上升,而單方售價則由于建築容量的增大造成的建築環境質量下降而呈遞減趨勢。當單方售價等于單方造價時,土地收益達到最大,土地價格也達到最高,此時的容積率為最經濟容積率。若繼續增大容積率會因單方售價低于單方造價而使土地投資收益開始下降,地價也隨之開始下降。如(圖一),MC為單方造價,MR為單方售價,某一容積率L時的地價是該容積率下的總收益(DCGF面積)減掉投資者資本、勞力的正常利潤,剩餘部分即為地價。當容積率等于M時,單方造價等于單方售價,土地開發的邊際收益為0,總收益(DCNF面積)達到最大,地價達到最高,M為最佳容積率。超過這個容積率,地價開始向反方向變化,隨容積率提高而下降。

影響二

容積率對地價的作用程度與城市規模成正相關關系。

首先,城市規模大,土地集約化利用程度高,地價整體水準高,樓面地價佔房屋單方開發成本比例高,通過降低樓面地價來降低房屋單方開發成本效果明顯,而小城市土地集約化利用程度低,地價整體水準低,房屋開發單方成本主要受房屋單方造價影響,通過降低樓面地價降低房屋開發單方成本效果不明顯,而且房屋層數達到一定數值後若繼續增加層數會增加單方工程造價;

另外,大城市有比較系統的城市規劃資料,土地開發受規劃控製比較嚴,而小城市規劃控製一般不嚴格,容積率的確定往往具有隨意性,許多地方沒有容積率這個指標限製,或有,但控製不嚴,而且有的地方政府為樹城市形象,往往鼓勵建築物向空中發展,愈高愈好,容積率在這些小城鎮缺乏實際操作意義。

所以,城市規模愈大,容積率對地價的影響愈明顯,地價隨容積率的變化幅度愈大。

影響三

容積率對同一城市不同區位地價的作用程度不同。城市中心區位條件優越,土地利用集約程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、規劃控製程度均高于其它區域,特別是城市邊緣區,投資者的激烈競爭使地價隨容積率變化的幅度保持或接近土地收益機製作用下的地價隨容積率的變化規律;而在其他地區則隨著土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低,容積率對地價的作用程度隨之下降。因此,容積率對地價的影響程度在同一城市表現為從中心向外圍逐漸減弱。

影響四

容積率對不同類型用地地價的作用程度不同。商業用地對區位條件反應最敏感,隻能布局在少量區位條件優越的沿路區域,土地稀缺程度、供求矛盾比住宅、工業用地突出,容易形成賣方市場,眾多用地者的競爭促使容積率增加產生的經濟剩餘主要以地價形式表現出來,歸土地所有者所有;住宅用地對區位條件反應的敏感程度比商業用途弱,但比工業用地強;工業用地一般分布在城市外圍,不但受區位條件影響最不敏感,而且受工藝流程的製約,在很多情況下沒有容積率的限製。因此,在同一城市中,容積率對不同類型地價的影響程度由強到弱依次為商業、住宅、工業用地。

生活影響

人口密度

高容積率的住宅項目意味著小區內房子建得多,而高容積率的住宅必定會帶來高密度的居住人口,最終導致小區中業主的生活舒適度下降。另外,高密度的居住人口還會對小區內的健身場所、兒童活動區域、娛樂中心以及樓宇內的電梯、消防通道形成比較大的壓力。頻繁的使用會加劇這些設施的老化,所以在購買高密度小區時應該對此提出更高的要求。

內部規劃問題

由于高容積率住宅對土地使用率的過分追求,小區內的樓層會比較高、綠地的比例也會相應的減少,從而影響居住區內的生活環境與品質。另外,樓間距過近、小區內道路狹窄、停車位置不足也是高容積率小區經常遇到的問題。如何合理地解決這些問題不但是擺在開發商案頭的重要工作,也是使購房者提高對小區的認可度的重要方面。

安防問題

由于居住密度大,所以出入的人會較多,外來人員混入其中的難度也會相應地降低很多。這就對高容積率住宅的安防系統提出了更高的要求。所以高容積率的住宅安防系統一定要跟上(當然這不是說低容積率的小區安防就不重要),不僅要加大監控設備的密度,而且也需要更多的巡邏人員來保證住戶的安全。

整飭違規

開展自查自糾

依法處理了一批違法違規問題。從2009年5月起,各地開始組織自查自糾,對2007年1月1日至2009年3月31日期間領取規劃許可的房地產開發項目進行梳理清查,對發現的違法違規問題及時依法處理。截至2009年12月31日,除西藏外,全國30個省(區、市)共自查房地產項目73139個(用地面積447557公頃),其中存在變更規劃、調整容積率項目8235個,佔自查項目總數的11.26%;發現違規變更規劃、調整容積率項目1988個(用地面積5474公頃),佔自查項目總數的2.72%,佔變更規劃、調整容積率項目數的24.14%;通過自查自糾共補交土地出讓金等124.06億元,罰款6.51億元,復原規劃許可57項。從兩部專項治理辦公室掌握的情況看,北京遼寧江蘇浙江安徽江西山東湖北湖南廣東廣西四川貴州雲南陝西青海等省(區、市)行動迅速,基礎性工作相對扎實,情況上報及時、詳細。

容積率容積率

加大查辦力度

嚴肅查處了一批違紀違法案件。各地註意加大辦案力度,認真調查核實民眾舉報的問題和線索,嚴肅查處了一批違紀違法案件。截至2009年12月31日,各省(區、市)容積率問題專項治理工作機構共受理民眾舉報888件,查實241件,給予黨政紀處分178人,其中縣處級幹部45人,地廳級幹部9人;移送司法機關69人,其中縣處級幹部19人,地廳級幹部3人。從各地案件查辦情況看,以下四類問題比較突出:一是公職人員利用規劃審批權,搞權錢交易,索賄受賄;二是地方政府和城鄉規劃主管部門從地方、部門利益出發,違反法定許可權和程式,擅自批準變更規劃、調整容積率,隨意減免土地出讓金及配套規費;三是房地產開發商未經批準,擅自違反規劃許可進行開發建設,政府主管部門失職瀆職,監管不力甚至放棄監管;四是房地產開發商利用偽造公文、私刻公章等不法手段,騙取變更規劃、調整容積率的規劃許可。各地嚴肅查處了一批典型案件,發揮了查案的震懾和教育作用。湖北省查處了麻城市房地產開發領域腐敗窩案,麻城市原市委書記鄧新生、原主管城建的副市長徐聖賢、建設局原局長夏桂松等公職人員在土地出讓、規劃審批、規費減免過程中收受房地產商賄賂。浙江省查處了平陽縣房地產領域腐敗窩案,原平陽縣委副書記、縣長黃安波,原平陽縣委常委、常務副縣長徐定錦等4名縣處級幹部,利用職務之便,為有關企業在增加容積率、免交土地出讓金等方面謀取利益,非法收取他人財物。海南省查處了三亞市政府原市長助理曾清泉違紀違法案,曾清泉在擔任三亞市規劃局局長和市長助理期間,利用職務之便,在規劃審批、調整容積率等方面,為他人謀取利益,索取、收受他人巨額財物。

長效機製建設

建立健全了一批法規製度。一些地方通過專項治理查找問題,有力推進了城鄉規劃工作的製度建設。各地相繼製定出台了一批政策性檔案。北京河北安徽福建江西山東陝西等省、市對建設用地容積率調整的條件和程式作出了明確規定。北京市規劃委、市監察局共同製定了《關于落實住房和城鄉建設部、監察部〈關于加強建設用地容積率管理和監督檢查的通知〉的意見》,將建設用地容積率指標的調整程式具體細化為書面申請、集體研究、技術論證、部門聯審、專家評議、公眾參與、請示上報、人大備案等八大環節。河北省以省人民政府令形式下發了《河北省城市控製性詳細規劃管理辦法(試行)》,對修改控詳規以及變更建築容積率、建築密度等開發強度控製性內容的程式作了限製性規範,並設定了法律責任。長春市以清查項目、查處案件為切入點相繼出台了《長春市經營性用地容積率指標調整辦法》、《長春市建設項目容積率計算原則》、《長春市關于違規調整建設用地容積率的責任追究辦法》等一系列政策性檔案。各地還就推進城鄉規劃工作政務公開進行了積極探索,普遍建立起了規劃批前和批後公示、建設項目公示、建設項目批前和批後公示、違法查處公示,以及社會監督員等製度。

存在問題

地方不積極

少數地方對容積率專項治理工作的重要性認識不夠,仍然處于被動應付狀態,工作進展緩慢,工作成效不大。有的自查自糾不深入不扎實,基礎性工作薄弱,從各地上報的情況看,還存在著“零問題”、“零案件”的情況;有的上報情況不及時,資料不完整,存在缺項、漏項的情況。另外,一些地方對清理相關地方性法規和規範性檔案重視不夠,一些明顯與《城鄉規劃法》規定不一致的規範性檔案沒有得到及時清理糾正。

容積率容積率

查辦力度低

當前,民眾投訴反映違規變更規劃、調整容積率問題的舉報量依然居高不下,但一些地方開展監督檢查的措施不夠有力,查辦案件的力量投入不足,部門間協調機製不健全。少數省(區、市)對兩部轉辦案件不夠重視、不夠嚴肅,有的對兩部要結果的案件不予回復或回復時間超期過長;有的對轉辦案件不直接進行調查處理,轉交投訴涉及的地市城鄉規劃部門調查處理,甚至回函直接轉呈下級報告,對需核實的問題,不下判斷、結論,不提整改意見措施。2009年,兩部專項治理辦公室共向各地專項治理辦公室發轉辦函83件,其中要求按期回復結果的有51件;截至2010年2月12日,已收到回復42件,9件尚未回復。

程式不規範

目前,各地對于變更規劃、調整容積率的做法和程式有不同規定,少數地區存在以政府會議紀要等形式決定規劃設計條件調整的現象,需要按照《城鄉規劃法》,對相關地方性規章製度進行梳理,進一步規範規劃變更和容積率調整的具體條件和操作程式。另外,一些城市控規覆蓋面小,土地出讓、規劃審批缺乏控規依據,規劃條件審批隨意性大。

治理工作

2010年3月4日,中央治理工程建設領域突出問題工作領導小組召開第二次會議,對專項治理工作進行了研究部署。會上,中央書記處書記、中央紀委副書記何勇作了重要講話,對深入開展房地產開發領域違規變更規劃、調整容積率問題專項治理提出了更高的要求。各地區和有關部門要認真學習領會何勇同志的重要講話精神,進一步提高思想認識,按照中央專項治理工作領導小組的部署要求,切實把容積率專項治理作為工程建設領域突出問題專項治理的重要任務,加強組織領導,明確工作責任,加大治理力度,以求真務實的工作作風深入推進容積率專項治理工作,不斷取得新的成效。

容積率容積率

經住房城鄉建設部、監察部研究,2010年,容積率問題專項治理要結合工程建設領域突出問題專項治理規範城鄉規劃管理工作,重點抓好以下幾項工作:

(一)對調整容積率指標、改變土地用途的房地產開發項目進行清理檢查。重點對2009年4月1日至12月31日領取規劃許可的房地產項目進行清理檢查。對檢查發現的違法違規問題,要依法處理到位。

(二)嚴肅查處違紀違法案件。進一步完善部門間溝通協調機製,拓寬案件線索來源渠道,加大案件查辦力度,嚴肅查處國家機關工作人員建設用地規劃變更、容積率調整等城鄉規劃工作中玩忽職守、權錢交易等違紀違法行為,嚴肅查處城鄉規劃管理中損害民眾合法權益的問題。住房城鄉建設部、監察部將對重點案件進行掛牌督辦,適時向社會通報一批查結的典型案件。

(三)完善城鄉規劃管理及監督檢查製度。一是繼續組織各地對相關規範性檔案進行清理。二是製定完善控製性詳細規劃編製、修改管理製度,修訂出台《違反城鄉規劃規定行為處分辦法》等製度規定。三是完善規劃編製、修改、審批公開、公示和征求公眾意見等製度。

(四)加強綜合指導和監督檢查。各省(區、市)容積率問題專項治理工作機構要加強監督檢查,督促各級抓好工作落實。第二季度,住房城鄉建設部、監察部組織對部分地區專項治理工作開展以來的情況進行抽查,重點檢查“零問題”、“零案件”的地區和民眾投訴舉報較多的地區,督促整改到位、處理到位。第三季度,兩部將總結通報各地專項治理工作開展情況。

容積管製

容積率是城市計畫中的一個重要技術指標,它間接反映了單位土地上所承載的各種人為功能的使用量,即土地的開發強度。人口眾多的地區往往建築容積率較高。容積率越高表示土地的利用率也就越高,但是對周邊的城市基礎設施的壓力也越大,因此不可能無限製的提高容積率,所以世界大部分地區對于城市的建築容積率均有管製。

新的政策

收緊容積率計算指標 堵開發商“偷”面積

容積率容積率

政策原文:除獨立式住宅建築別墅)和需要大空間的商業建築以外,住宅建築層高大于3.0米、公寓(包括酒店式公寓)和辦公建築層高大于4.8米、商業建築層高大于6.0米的,計算容積率指標時,該層建築面積均按該層實際建築面積的1.5倍計算;其中住宅、公寓建築的起居廳,辦公、商業建築的門廳、大堂、中庭、內廊、採光廳、大型會議室等公共部分仍按其實際建築面積計算容積率。

政策解讀:這是南京規劃部門首次明確了“層高控製對應容積率計算”的關系。以前的容積率計算並無這方面的規定,此舉收緊容積率計算指標, 堵開發商“偷”面積的行為。

酒店式公寓首次明確定義

政策原文:本規定所稱酒店式公寓是指具有居住功能,但不同于一般住宅平面和功能的建築形式。 酒店式公寓除布置在酒店式公寓用地上外,可在商業辦公用地或居住用地上兼容建設。

政策解讀:“酒店式公寓”第一次被官方正名。以往“酒店式公寓”隻是房地產業界的通俗稱謂,規劃、房產等部門並無一個官方的定義。這是南京規劃部門對‘酒店式公寓’這一新興的建築形態首次進行規範,以便統一管理,促使良性發展。

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