土地市場

土地市場

Land market 土地市場是指土地及其地上建築物和其他附著物作為商品進行交換的總和。土地市場也稱地產市場。土地市場中交易的是國有土地使用權而非土地所有權。

土地市場中交易的土地使用權具有期限性。我國土地市場包括土地一級市場和土地二級市場,其中土地一級市場主要是建設用地使用權劃撥和出讓,還包括以租賃、作價出資或入股等有償方式從政府取得國有建設用地使用權的行為;二級市場主要是建設用地使用權的轉讓、出租和抵押。

  • 中文名稱
    土地市場
  • 外文名稱
    Land market
  •  別稱
    地產市場
  • 交易內容
    國有土地使用權

特點

雷利·巴洛維教授認為 , 不動產市場具有如下幾個特點 :

(1) 不動產市場隻是針對待售財產總供給量的一部分而言 ;

(2) 產品位置的固定性;

(3) 產品的非標準化和異質性;

(4) 影響不動產交易的特別法律條例 ;

(5) 對當地供求狀況的依賴性 ;

(6) 絕大多數交易是高額交易;

(7) 習慣上採用信貸方式來補充多數買者的有限自有財產 ;

(8) 普通買者非經常的市場參與 ;

(9) 廣泛的經紀人服務。

從市場理論上講, 在一定的價格水準下 , 似乎所有的土地均可出售。但從現實的土地市場而言, 市場供給隻是土地總量的待售部分。同時 , 由于土地位置的固定性和土地市場的地域性 , 無法形成統一的市場價格, 各市場之間 , 地產增值、貶值等相互影響不強烈 , 價格隻依賴于當地供給與需求。土地市場交易中的權利受到一系列法律約束 , 任何權利的申請、轉移, 都須有法律依據。由于普通的地產市場買賣者不了解市場行情或缺乏經驗, 為了使價格公平合理, 必須有經紀人服務。地產經紀人對土地市場 行情有較充分的了解 , 也有豐富的經驗, 能促使交易順暢進行, 因而, 這種服務也是有償的。

美國不動產學術界認為:不動產市場不像其他商品市場那麽有效率。

其特點如下 :

(1) 一般商品市場 , 交易的商品或勞務本質上是同質產品 (homogeneousitem), 彼此可容易替代 ; 但在不動產市場 , 每宗土地是惟一的 , 且位置固定 , 沒有兩宗土地在實體上完全相同 , 即使某些土地具有替代性 , 因其位置的固定性 , 使其市場無高效率。

(2) 一般商品市場 , 市場參與者眾多 , 自由競爭充分 , 較難形成壟斷 ; 但在不動產市場, 在一定時間內 , 隻有少數購買者和出售者 , 每一類型土地隻在某一價格範圍和地域內互動 , 且因價值較高而需要較大的購買力

(3) 一般商品市場 , 價格相當一致且穩定 , 商品價格經常是買賣雙方決策的主要依據 ; 但在不動產市場 , 因價值較高 , 一般難以自有資金購買, 因此, 提供融資的類型、可運用抵押貸款額、利率、定金支付條件及還款期限等, 都會影響投資決策。

(4) 一般商品市場 , 自我規範, 公王在競爭 , 限製很少; 但在不動產市場 , 政府的法律法規限製很多。

(5) 一般商品市場 , 因競爭而易形成均衡 , 但不動產市場的均衡大多隻是理論上的 , 在現 實中因適合特定使用的不動產供給對市場需求的調整較慢 , 而難實現均 衡。

(6) 一般商品市場 , 買賣雙方對市場和商品有較充分的了解 ; 但在不動產市場 , 因多數人不經常參與而對市場和標的物不了解 , 缺乏必要的知 識。

(7) 一般商品市場 , 買賣雙方被有組織的市場機製組合 , 進出市場較 容易 , 能迅速適應市場變化 ; 但在不動產市場 , 進出較難且復雜逾時 , 市場因不可預知因素而變化較大 , 參與者較難適應市場變化。

(8) 一般商品市場, 商品易被消費, 也易迅速供給和運送 ; 但不動產為耐久產品 , 位置固定 , 因而其供給相對元彈性。

綜上所述 , 一般而論 , 土地市場具有以下特點 :

(1) 地域性。由于土地位置的固定性 , 使土地市場具有強烈的地域性特點。在各地域性市場之間相互影響較小 , 難以形成全國性統一市場。

(2) 不充分性。土地市場參與者不多 , 市場信息獲得較難 , 使土地市場的競爭不充分。

(3) 供給滯後。土地價值較大, 用途難以改變且開發周期較長。土地供給是根據前期需求確定的 , 當市場需求發生變化時 , 土地供給難以及時調整。

(4)供給彈性較小。從整體說上 , 土地資源一般不可再生 , 土地自然供給沒有彈 性 , 土地的經濟供給彈性也相對較小。在同一地域性市場內,土地價格主 要由需求來決定。

(5) 低效率性。土地市場是地域性市場 , 參與者相對較少 , 投資決策受價格以外因素影響較大 , 而且同一用途不同區域的土地具有較小的替代性 , 因而土地市場相對一般商品市場來講 , 交易效率較低。

(6) 政府管製較嚴。土地是一個國家重要的資源 , 其分配是否公平有效 , 對經濟的發展和社會的穩定具有十分重大的作用 , 因而各國政府都對土地 的權利、利用、交易等作較多的嚴格限製。

功能

土地市場的功能

一般地講, 土地市場具有以下功能。

1. 最佳化配置土地資源

土地資的配置方式因配置于手段不同而分為行政劃撥方式和市場方式。行政劃撥方式是由政府用行政手段把土地資源分配到各土地使用者手中, 實現土地資源與其他生產生活資料的結合。中國幾十年的實踐證明, 這種單一的行政劃撥方式一般說效率是低下的, 極易造成土地資源的巨大浪費。目前, 中國正在對這種方式進行改革 , 以逐步實現大部分土地資源的市場配置。市場方式是通過市場機製的作用把土地資源分配到各土地使用者手中, 實現土地資源與其他生產生活資料的結合。在當代, 這種方式被廣泛套用于西方市場經濟國家, 如美國、英國、日本等。多樣化多目標的人類生產生活活動對土地資源的需求千差萬別, 難以通過政府的行政劃撥手段得以滿足, 隻有通過市場機製的作用, 運用市場原則才能得到滿足。

構建統一、開放、競爭、有序的土地市場當務之急是:

1) 明確界定適應產權市場化的土地權利,完善土地登記工作

土地市場就是土地產權的交易市場。可以進入市場的產權有哪幾種需要明確。現在的土地權利,在新《土地管理法》中,隻有土地所有權、土地使用權、承包經營權三種;散見于其他法律中的,有優先購買權、外商企業場地使用權;《土地登記規則》裏有土地他項權利。應隨著產權市場化的發展,把一些土地權利,如地上權地役權、開發權(或稱發展權)等及其入市條件明確界定清楚,以利于市場交易。

二是土地登記。土地登記是土地產權公示的法定形式,是完成產權變動、使它獲得社會承認和法律保護的重要手段,是完善土地市場的前提條件,必須把它做好。目前存在問題是:多頭登記、發證,不統一,覆蓋面小(城鎮地籍覆蓋不全,農村地籍才完成60%),已登記的資料過時等。亟須加以完善。

2)改革征地製度

要縮小征地範圍,把征地限製于《憲法》規定的'公共利益的需要'之內,並明確界定'公共利益的需要'的範圍;把非公共利益需要的用地納入市場配置的範疇。

對被征地的農民要給予公平、完全的補償,不能讓農民吃虧。補償包括喪失土地所有權的補償和喪失勞動權的補償。既然集體土地是集體農民所有的財產,而且是有價的財產,則土地所有權的完全補償就是要按當時當地的土地市場價格進行補償。土地價格是土地預期年收益的資本化。農地仍作農用,可以按農業的預期收益計算價格;農地改作建設利用,則應按建設利用的預期收益計算。若說農地因能改作建設利用而提高了的土地價格,是因為社會改善了周邊基礎設施所致,不該為農民所得,則可以對農民開征土地增殖稅,而不應當人為地改變土地市場價格的形成。

3)開放集體土地市場,允許集體農地進入建設用地市場

要立法開放集體土地交易市場,不僅是存量集體建設用地市場,也要允許集體農地進入建設用地市場。為保護耕地可以採取土地用途管製分區或者購買開發權、開發權轉讓(如美國)等辦法,而不應當歧視集體土地所有權,剝奪集體農地的開發權。

現在已有大量集體農地進入建設用地市場,如上海和廣東南海市以合作的方式使用集體農地建設高速公路,城郊農民為城市'農民工'提供住房,都起到了良好作用。當然,這在目前還是'非法'的。但這股市場經濟洪流擋是擋不住的,唯一的辦法是因勢利導,立法開放,並予以規範化。

4)要市場定價,不要政府定價

實現土地資源市場配置需要一個能真正反映資源稀缺程度的價格信號。在計畫經濟時期沒有土地價格,一下子開放土地市場之始,由政府評估出一個基準地價標定地價作為參照是必需的,但這個地價隻反映了土地的區位差異,並沒有反映土地的供需情況和稀缺程度。能真正反映資源稀缺程度的土地價格隻有在開放的競爭性的土地市場上通過千百次土地交易才能形成。

2002年5月國土資源部發布了《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》,2003年6月發布了《協定出讓國有土地使用權規定》,將對由市場形成價格起很大的促進作用。但是沒有具體界定經營性用地的範圍(如經營性高速公路建設算不算經營性用地?);沒有規定協定出讓也必須按市場價出讓;隻規定了一個協定出讓的最低價,而且這個最低價仍是由'評估和集體決策'來確定,即仍然是行政定價,而且還可以低到基準地價的70%。

過去的經驗告訴我們:地價評估在很大程度上是受政府左右的;以低地價、零地價進行惡性競爭也都是地方政府的集體決策。按這個規定辦事,則誰都不願以高于協定最低價的價格去購買土地,勢必造成土地價格的'雙軌製'。開發商還會想方設法,(如打著辦大學城的名義搞房地產開發)擠進協定出讓市場,而不去招標拍賣。這會妨礙土地招標拍賣掛牌出讓市場的發育,更不利于土地市場價格的形成。

所以,要想得到能真正反映資源稀缺程度的土地價格必須取消政府的行政定價權,實行市場定價。對地價的調控要採取增加或減少土地供應量的辦法,進行間接調控,而不能採取政府定價的辦法。

2. 調整產業結構 , 最佳化生產力布局

經濟的健康發展 , 需要有合理的產業結構和生產力布局。以價格機製為核心的市場機製就像一隻 " 無形的手 ", 時刻對一個國家或地區的產業結構和生產力布局依市場原則進行調整, 以實現最大的經濟效益。地租、 地價是土地市場中最重要的經濟杠桿, 是引導土地資源在不同產業中配置 的重要信號這種信號比任何其他非經濟信號和指令更科學, 更能促進生產力布局的最佳化。比如, 一個城市工業用地供給過多, 而商業服務業用地供給過少, 則工業用地價格就會下降, 商業服務業用地價格就會上升, 理性的供給者就會減少其工業用地供給而增加商業服務業用地的供給, 以獲取更大的利益。這種市場的調節通過對土地在工業與商業服務業之間的合理分配而實現產業結構的合理調整。

3. 健全市場體系 , 實現生產要素的最佳組合

一個完整的市場體系 , 不但有消費品市場、一般生產資料市場 , 還應包括金融市場、土地市場、房產市場、勞務市場、技術市場等。市場機製隻有在一個完整的市場體系中才能充分發揮作用。土地是人類的基本生產要素 , 隻有實現其市場配置 , 才能健全市場體系 , 最大限度地發揮市場機製的作用。

必要條件

1. 市場經濟環境

價格機製和風險機製等市場機製是決定理性的市場參與者行為的主要因素 , 是市場運行的內因和原動力 ; 一切非經濟的行政二法律、道德等力量隻有通過市場機製才能發揮作用 , 是市場運行的外困和推動力。土地市場的運行同樣離不開市場經濟這一最基本的外部環境。

2. 土地產權明晰

產權明晰是現代企業的基本標志 , 具有明晰產權的現代企業又是市場經濟的基本要素。土地是最基本的資產 , 無論是私有或公有 , 明晰的土地產權是建立土地市場的最基本條件。由于土地市場的客體是土地的各種權利 , 如果權利界定不明、歸屬不清 , 權利的交易就無法進行。因此 , 明晰土地所有權及以所有權為核心的各種派生權利是土地市場運行的基本前提。

3. 發達的土地金融市場

土地開發是一項投資額巨大、回收期很長的投資活動。世界各國的經驗表明, 地產業的發展離不開金融業的支持。大多的土地投資者難以靠個人資本進行土地開發 , 而必須借助銀行的資金。具有健全和完善的銀行信貸、土地抵押、土地債券等土地金融形式 , 土地市場才能繁榮興旺。

4. 完善的土地法規

法律法規是政府對市場進行幹預的基本手段。為了建立正常的土地市場秩序 , 保護土地投資者利益及交易雙方的權益, 解決地產糾紛, 抑製土 地投機 , 引導土地市場健康發展等 , 都需要建立配套的土地法規。健全的土地法律法規是土地市場運行的根本保證。

5. 良好的市場中介機構

土地市場是一個不完全市場。由于土地市場信息不全和需要大量專業知識 , 大多數市場主體處于不對等的位置。為了土地交易順利進行 , 服務于土地市場的專業人員和機構必不可少。土地價格評估、土地交易法律政策咨詢、土地交易經紀等中介服務 , 是土地市場運行的潤滑

今冬樓市溫暖如春城市土地市場迎開門紅

據中國之聲《央廣新聞》報道,有人用三個關鍵字來形容2012中國樓市的表現:開局低迷、中場觀望、翹尾收官。從去年12月70個大中城市的房價資料來看,有54個城市新增商品住宅價格環比上漲。另有資料顯示,從去年年底到現在,北京、上海、廣州等城市紛紛曝出新樓盤銷售量上漲的情況,二手房市場熱度也仍在回升。中國樓市現狀如何?

在2012年上半年,房地產市場一度低迷而且殃及到了全國範圍土地市場,土地流標和底價成交的事情比比皆是,但是在一季度結束後,樓市開始逐漸復甦,成交量提升開始帶動價格小幅上漲,進入到第四季度以後樓市量價齊升的情況是尤為明顯。

去年前5個月房價環比上漲城市數量始終維持在個位數,合計起來也僅有21個。但是從6月份開始,中國25個城市房價比出現上漲,超過了前5個月環比上漲城市數量的總和。到7月份的時候房價環比上漲的城市數量倍增到了50個,進入8月份有一個短暫喘息之後,全國多個城市的房價在地四季度是繼續在抬頭,尤其到了12月份,一線城市房價是年內首次出現同比環比的全面上漲。在這個過程中,城鎮化概念一度被炒作,也出現了恐慌

土地交易市場規範

為進一步培育和規範土地市場,完善土地市場管理製度,規範土地交易行為,建立公開、公平、公正的土地市場秩序,現就建立和完善土地交易市場,促進土地使用權規範交易的有關問題提出如下意見:

一、充分認識建立土地交易市場的重要意義

土地要素市場是社會主義市場經濟體系的重要組成部分。建立土地交易市場的目的,是要通過設立固定場所,健全交易規則,提供相關服務,形成土地使用權公平、公開、公正交易的市場環境。

建立土地交易市場是以市場方式配置土地的基本要求,是確保土地交易合法性和安全性的需要,是引導土地交易雙方依法交易、杜絕隱形交易的重要手段,是規範土地市場秩序和創造良好的市場環境的主要途徑,也是溝通土地市場信息、增強土地投資決策科學性的基本條件。

建立土地交易市場,是改革行政審批製度、轉變政府職能的重要舉措,是積極推進依法行政、建立政務公開的有力措施,也是加強廉政建設、接受社會監督的有效手段,對于提高政府的公信力有著重要作用。

各級土地行政主管部門必須高度重視,增強工作緊迫感,積極創造條件,加快土地交易市場的建設步伐。省轄市和有條件的縣(市)要結合機構改革,按照職能轉變、政事分開、政企分開的原則,充分利用現有交易場所、設施建設土地交易市場,設立土地使用權交易服務的專門機構,作為政府指定交易場所。土地交易服務機構可按事業單位設定、管理,隸屬于同級國土資源管理部門,並接受物價、財政部門的監督。各地要採取切實措施,妥善解決土地交易市場建設的場地、人員編製和經費問題。已經建立土地交易市場的地區,要按本意見要求,進一步完善市場功能,健全交易管理製度,擴大公開交易範圍。

運行模式

土地市場的運行模式

目前, 西方經濟發達國家的土地市場運行模式歸納起來可分為兩類: 即以土地私有製為基礎的完全市場模式和以土地國家所有製為基礎的市場競爭模式。完全市場模式以美國、日本、法國等國家為代表; 以土地國家所有製為基礎的市場競爭模式則以英國和英聯邦國家或地區為代表。

1. 兩種模式的共同特點

(1) 土地市場的基礎是資本主義市場經濟。在這些國家或地區 , 整個社會經濟製度是資本主義市場經濟, 一切商品的交換和資源的配置均通過 市場機製的作用來實現。土地與其他商品一樣, 可以在市場上自由交換。 土地可以自由買賣、租賃、抵押和贈與等。土地市場是整個市場體系的有機組成部分 , 它與資本市場、勞務市場、商品市場等一樣, 是市場經濟體系中的一個子系統, 其運行受整個資本主義市場體系的製約。

(2) 有形市場和無形市場相結合。有形市場是指商品交易的場所 , 在這種市場上 , 商品明碼標價, 買賣雙方在固定的場所進行交易。無形市場是指沒有固定的交易場所 , 通過廣告、中間商 ( 房地產經紀人 ) 及其他交易形式 , 實現商品的交換。早期的土地市場就是一種無形市場。隨著市場經濟的發展 , 土地及房產交易量的增加 , 有形市場也相繼出現, 並逐漸成為土地交易的主體形式。如在日本東京 , 房地產交易所比比皆是。

(3) 土地市場的供給與需求決定土地價格。無論是完全市場模式還是市場競爭模式 , 土地的價格完全由市場的供給與需求決定。土地的供給與需求通過市場機製的作用確定土地的均衡價格 , 一定的價格水準反過來又 通過市場機製來決定土地的供給與需求。政府對市場價格的于預是通過各 種政策措施影響土地的供給和需求來間接影響土地價格。

(4) 土地市場的進出是自由的。土地市場的主體可以是任何土地所有者、使用者和經營者, 隻要有買賣土地的意願, 都可以自由地進入市場。 無論是國家、地方政府、政府機構、軍隊, 還是企業、社會團體、個人, 甚至是外國企業或公民 , 均可在市場自由買賣土地。

(5) 政府都對土地市場進行幹預,就像對其他市場的幹預一樣 , 政府也不例外地對土地市場進行幹預。由于土地在國民經濟中的特殊地位和作用 , 各國政府特別重視有效地管理土地市場。幹預的措施主要有: 對公共用地實行征用製度 ; 對土地進行收購、儲備和出售; 製定土地利用計畫和規劃 ; 實行土地交易登記製度、申報製度 ; 製定相應法規等。如日本針對 20 世紀 60~70 年代城市地價的迅速上漲 , 于 1962 年製定了《第一次全 國綜合開發計畫》 ,1969 年又製定了《第二次全國綜合開發計畫》,1974 年又製定了《國土利用計畫法》, 同時採取了" 公告地價 " 、 "申報地價" 等措施。

兩種模式不同

(1)土地所有製不同。以美國、日本為代表的完全市場模式 , 其土地所有製度是土地私有製。盡管也有部分土地屬于國家所有或地方政府所有 , 但其主體是屬于私人所有。在美國 , 私人土地佔國土面積的 58.1%, 印第安人土地佔 2.3%, 聯邦政府土地佔 32.7%, 州政府土地佔 6.0%, 城市和縣政府土地佔 0.9% 。聯邦政府和州政府所有的土地中 , 絕大部分是礦山、森林、草地、水域、沼澤、荒地等。在英國 , 全部土地在法律上屬于英王所有 , 即國家所有 , 土地使用者隻能從英王那裏取得土地。 " 因為隻有國王才能擁有土地 , 而其他人隻是從他那裏取得土地的保有。 "因此 , 在英國 , 國家土地所有權又稱絕對土地所有權 , 從國王那裏取得的土地權利也具有排他性 , 稱保有土地所有權 , 或永業權。

(2)市場客體不同。在完全市場模式下 , 土地市場的客體是土地所有權及其派生的各種權利, 包括土地所有權、土地使用權、抵押權、空中權、發展權、地役權、租賃權等 , 均可在市場上自由交換。在市場競爭模式下, 土地所有權屬于國家 , 不進入市場交換, 在市場上交換的是除土地所有權以外的一切其他權利。

(3) 市場競爭程度不同。雖然土地市場因其土地的不可移動性而具有地域性 , 但在完全市場模式下, 因土地所有權能自由交換 , 因而較以土地國家所有製為基礎的市場競爭模式更具有市場的完整性和市場競爭性。而 在某些英聯邦國家和地區 , 要獲得保有土地所有權需通過政府 " 批租 " 方式取得 , 這樣 , 政府就能通過土地批租控製土地市場的政府供給。

從現實運行效率來看, 這兩種市場的運行都是同等有效的。這是因為, 其經濟製度基礎都是資本主義市場經濟, 市場機製對資源的配置都發揮同樣的作用; 同時, 在實行土地國家所有製的英國 , 其財產製度仍是私有製 , 土地國玉所有在很大程度上隻是名義上的 , 保有土地所有權擁有者也稱為地產所有者, 他們隻要不違反法規 , 就可以自由地利用和處分土地。

土地市場的運行機製

土地市場是依靠以價格形成機製為核心的市場機製的作用來運行的 ,

土地價格的形成是由土地的供給與需求來決定的。土地的供求機製和價格決定機製是土地市場運行機製的核心。

土地供給是在某一特定時間內 , 在某一土地市場 , 某類用途土地在某一價格下可供出售或出租的數量 , 這是一種有效供給。美國斯坦福大學斯蒂格利茨教授指出 :" 供給概念說明家庭或廠商在一定價格上願意出食的物品或勞務的數量" ① :" 在不動產 , 假定生產成本維持固定情況下, 供給是在特定期間與特定市場, 某類型不動產在不同價格可供出售或出租的數量 "。土地市場是一個地域性市場, 在不同的地域市場內 , 某一時期的 某一土地價格下, 土地的供給是不相同的。同時 , 土地的用途不同 , 就如 同不同的商品, 即使在同一地域市場內, 其市場價格也是不同的, 在某一 價格下商業用地供給增加並不表明工業用地的供給也增加。

一般而言 , 無論市場上土地的價格如何變動, 土地的自然供給是不變的 , 即土地自然供給基本無彈性。但是, 由于土地用途是可以改變的, 對某一用途的土地而言 , 土地的供給是可以變化的。如隨著城市化進程的加快, 城市人口迅速增加 , 城市對建設用地的需求急劇成長, 從而引起城市土地價格上漲, 導致城市周圍更多的農地轉化為城市建設用地。這就是土地經濟供給的變化, 即某一用途的土地在某一特定市場隨著市場價格的變化 , 其市場供給也發生變化。可見 , 土地的經濟供給是有彈性的。在市場價格不變的情況下, 由于決定土地供給量的其他因素發生變化, 供給也會發生變化。

決定土地經濟供給量的因素主要有 : 土地價格、稅收等政府政策、土 地利用計畫和規劃、土地開發成本及機會成本、建築技術水準等。一般情況下 , 某種用途的土地市場價格越高 , 其供給量越大 ; 市場價格越低 , 其供給量越小。 " 在土地市場實際運行中 , 供給的關鍵在于時間 "。由于土地開發投入的資金量較大 , 開發期較長 , 且土地用途在短期內很難改變, 因此, 土地的經濟供給一般跟不上需求的變化 , 表現為滯後性。這樣 , 在短期內 , 土地的經濟供給也很難改變 , 表現為無彈性或彈性很小。但從長期來看 , 土地的用途是可以改變的 , 因而 , 土地的長期供給表現為有彈性。

土地需求是在某一特定時間內, 在某一土地真場 , 某類用途土地在某-價格下被購買或租出的數量。 " 對不動產而言, 假定其他因素如人口、 所得、及消費者偏好維持不變下, 需求是在特定期間與特定市場 , 某類型 不動產在不同價格被希望購買或承租的數量 "。在不同的地域市場內, 某-時期的某一土地價格下 , 土地的需求是不相同的。不同用途的土地, 即使在同一地域市場內 , 其市場類型也是不同的 , 如某城市商業用地市場和工業用地市場, 在某一價格下商業用地需求的增加並不能說明工業用地的需求也增加。

土地作為一種生產要素 , 其需求是一種引致需求。③由于土地的產品 , 如農產品、房屋等 , 是消費者的最終消費品, 人們對其消費 , 能給投資者帶來利潤。消費者對土地產品的欲望和需求最終引致投資者對土地的需求。城市人口對城市住宅需求的增加 , 引致住宅價格的上漲, 住宅價格上漲 , 使住宅投資利潤增加 , 從而吸引更多的社會資金投資住宅生產, 最終導致對城市住宅用地需求的增加 , 土地需求是有彈性的。

土地需求量的決定因素主要有: 土地價格、消費者或投資者的貨幣收入和融資能力、土地技機、人口因素和家庭因素、消費者或技資者偏好、 對未來的預期等。一般而言, 土地價格越高, 對土地的需求越小, 土地價格越低 , 對土地的需求就越大。當消費者的貨幣收入增加, 購買住房的能力增強時, 對住宅用地的需求就增加。當投資者在社會上能更方便、更容易獲得資金 , 因而對土地開發的能力增強時 , 對土地的需求就增加。土地市場的投機程度及政府對投機的限製程度 , 城市人口的增加或減少 , 家庭單元的細化或融和, 對不動產投資的偏好或是否把土地投資當做抵御通貨膨脹的手段等 , 都會引起土地需求量的變化。

土地價格和地租是由土地的供給與需求二者共同決定的。根據上述土地的供給和需求原理 , 在某一土地市場, 當土地的價格持續上升 , 土地的供給量增加, 但土地的需求量減少, 最後該市場的土地供給量就會超過需求量, 出現過剩 , 從而會使部分土地賣不出去, 土地價格就會下降; 相反, 當土地價格持續下降時 , 土地需求量就會增加 , 但土地供給量會減少, 最後該市場的土地需求量就會超過供給量 , 出現短缺,從而會使土地 價格上漲。需求與供給二者相互作用的結果, 最終使土地的供給和需求會 在某一價格上相等, 這時, 既沒有過剩, 也沒有短 , 出現了市場均衡, 這時的價格就稱為均衡價格。

類型

概述

土地市場的主體是土地買賣雙方,客體是土地,主體之間的種種利益關系構成了市場。價格是市場的中心,土地市場也可以說是土地供求雙方為確定土地交換價格而進行的一切活動或安排。在土地市場交換的有土地所有權,也有土地使用權、租賃權、抵押權等等。各國製度與法律不同,土地市場交換的內容也有所不同。

中國1982年憲法規定"任何組織或者個人不得侵佔、買賣、出租或者以其他形式非法轉讓土地",因此在1988年憲法修改前不存在法定的土地市場。根據修改後的憲法,中國可以建立土地市場,土地作為生產要素之一,也進入市場進行流通,如土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押等。但土地市場的交易對象限于土地使用權。土地有著與其它普通商品不同的特點,土地市場類型和體系也與其它商品不同。

類型

目前,中國的土地市場有五種類型:

①城鎮國有土地使用權出讓市場。該類型市場也叫土地一級市場,由土地管理部門代表國家將土地使用權讓與土地使用者,並由土地使用者支付土地出讓金。具體方式有協定出讓、招標出讓和拍賣出讓。

②城鎮國有土地使用權轉讓市場。該類型市場也叫土地二級市場,它是土地使用權出讓後的再轉讓。

③土地金融市場。資金運作進入土地市場便形成了土地金融市場。有了土地金融市場,土地使用權的出租、抵押和流轉便有了資金支持。

④涉外土地市場。該市場主要是針對外商投資項目佔用土地時,土地使用權的獲得方式運作。

⑤土地中介服務市場。該市場主要是面對土地使用權的中間流通。具體形式有土地交易磋商、土地信息服務、土地評估、土地登記和土地仲裁等。土地市場有資源配置、價格管理、收益分配、市場法律和土地中介服務五大體系。

說明

資源配置體系通過實施土地利用規劃,實行土地用途管製,使土地資源得到最佳配置;價格管理體系通過規範土地評估機構和從業人員資質等,合理確定土地基準價格,使土地價格評估公正合理,防止土地以低價出讓和土地投機;收益分配體系建立的前提是做好土地產權明晰工作,在此基礎上,處理好中央與地方,國家、企業和個人之間的利益關系;市場經濟需要法製,通過建立健全土地管理法律法規體系,使土地管理依法進行;政府職能轉變後,原本由政府管理的事務都交由市場中介去做,如土地信息服務、土地評估、土地使用權交易等,中介服務體系使土地市場更加活躍和繁榮。

市場

市場起源于古時人類對于固定時段或地點進行交易的場所的稱呼,而此交易場所乃為消費者為了減少搜尋成本所形成.

土地一級市場

土地一級市場又稱土地一級市場,是土地使用權出讓市場,即國家通過其指定的政府部門將城鎮國有土地或將農村集體土地征用或征收為國有土地後出讓給使用者的市場。出讓的土地,可以是生地,也可以是經過開發達到"七通一平"的熟地。房地產一級市場是由國家壟斷的市場。

土地二級市場

土地二級市場,是土地使用者經過開發建設,將新增成的房地產進行出售和出租的市場。即一般指商品房首次進入流通領域進行交易而形成的市場。房地產二級市場也包括土地二級市場,即土地使用者將達到規定可以轉讓的土地,進入流通領域進行交易的市場。

土地三級市場

土地三級市場,是購買房地產的單位和個人,再次將房地產轉賣或轉租的市場。也就是房地產再次進人流通領域進行交易而形成的市場。房地產三級市場也包括房屋的交換、抵押、典當等流通形式。

零級市場

土地零級市場相對土地一、二、三級市場而言。土地一級市場是指國家以土地所有者的身份將土地使用權出讓給土地使用者,這種行為所形成的市場;土地二、三級市場是指從一級市場取得的土地使用權,轉讓及再轉讓所形成的市場。另外,經政府批準,可以不辦理土地出讓,交納土地收益的劃撥土地使用權轉讓,屬于經政府特別批準,未經過一級市場,直接進入二、三級市場的情形。

因此,土地零級市場,實際上是指未辦理土地出讓的劃撥土地使用權,未經政府有關部門審批,私下轉讓所形成的市場。

這種劃撥土地使用權,往往在被私下轉讓一次甚至多次後,由一家有實力的投資商接手註資開發並辦理土地出讓,推向市場銷售;有的投資商,已在項目運作前期將項目全部買斷,但在房屋建設過程中,以原土地使用者基建的名義,出售房屋使用權。當購房者堅持要房屋產權時,由原土地使用者再到有關部門補辦土地出讓、交易過戶手續後,為購房者辦理房地產權證書。由于這種私下轉讓行為一般發生在土地進入一級市場之前,故稱其為土地零級市場。

(一)原土地使用者以土地使用權作為條件與投資商合作,轉讓自有用地;

(二)綜合性房地產開發公司以政府劃撥的危改小區等用地與投資商合資、合作,轉讓土地。綜合性房地產開發公司不是土地的實際使用者,其轉讓的土地使用權實質上是土地的開發建設權;

(三)中間商充當中介角色,從與原土地使用者或綜合性房地產開發公司談妥土地轉讓條件,並辦理一定手續後,再以較高的價格轉讓給真正的投資商。

建設情況

概述

土地是人類社會生存發展的基礎,既是重要的資源,也是重要的資產,還是政府調控經濟的重要杠桿。近年來,隨著市場經濟的不斷發展和土地使用製度改革的不斷深化,隨著各級黨委政府對土地管理工作的不斷加強,我國的土地市場建設獲得了較大發展,土地資本運營已成為土地管理工作的重要課題。

土地市場土地市場

加大土地使用製度改革力度,加快國有土地資本運營顯得尤為重要。2002年下半年實施縣鄉機構改革,新組建縣國土資源局,在縣委、縣政府的正確領導和上級業務主管部門的大力支持下,我局圍繞中心,服務大局,以提高土地對可持續發展的保障能力為目標,堅持資源保護與資產管理並重,建立健全土地收購儲備各項製度,加大國有土地儲備交易工作力度,嚴格執行經營性用地"招拍掛"出讓規定,土地市場的培育發展和規範管理工作取得了一定的成效。

土地市場建設的現狀

近年來,我國土地使用製度改革在不斷深化,如何盤活土地,抓好土地儲備交易工作成為經營城市的一大課題。為此,我們按照縣委政府的統一部署,創新工作思路和方法,在改造舊城、開發新城工作中,為實現政府壟斷土地一級市場,在完善土地儲備交易製度方面結合縣情做了大量艱苦細致的工作。

(一)成立機構建章立製

土地收購儲備製度的產生是政府壟斷土地一級市場、調控土地二級市場的內在需求,也是深化土地有償使用製度改革的必然結果。由于我縣城鎮規模較小,布局分散,城區基礎設施不完善,城市建設資金短缺,過去長期實行無償、無期限的土地使用製度,大部分存量國有土地以劃撥方式進行轉讓,非法入市現象嚴重,應征土地出讓金隨意減免現象時有發生,造成大量國有土地資產流失,政府難以發揮巨觀調控的作用,也為土地交易中的"暗箱操作"提供了瘟床。針對這一情況,為全面貫徹落實國務院《關于加強國有土地資產管理的通知》(國發[2001]15號)和國土資源部《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》(國土資源部第39號令)等檔案精神,依法規範土地市場,確保政府對土地一級市場的高度壟斷。

2003年8月,我縣成立了土地儲備交易中心,隸屬縣國土資源局,定編5人,主要從事土地征收征用、土地收購、土地儲備、國有建設用地出讓等工作。

確定土地收購儲備中心是接受縣政府委托實施國有土地資本運營工作的法定機構,代表縣政府對城鎮國有土地實行統一征收、儲備、經營和管理,做到"一個渠道進水、一個池子蓄水、一個龍頭放水"。同時,結合我縣實際,製定出台了《縣國有土地收儲運營管理暫行辦法》、《縣國有土地收儲運營程式》和《縣土地使用權交易市場管理暫行辦法》等製度,為規範有序地實施土地儲備交易提供了保障。

(二)清理整治土地市場,最佳化土地儲備交易環境

2003年2月20日,國土資源部召開土地市場秩序電視電話會議,下發相關通知,針對一些地方土地管理松弛,製度不健全,土地市場混亂問題,決定在全國範圍開展土地市場秩序治理整飭。為最佳化土地儲備交易環境,我縣以進一步治理整飭土地市場秩序為契機,抓好土地市場秩序治理整飭,促進土地市場建設,進一步深化土地使用製度改革,明確劃撥供地範圍,切實抓好經營性土地招標拍賣掛牌出讓工作。

自2003年以來,我縣就完善土地儲備交易機製,加大土地市場配置力度,連續推出了一系列舉措。結合我縣實際,下發了《縣人民政府關于加強國有土地資產管理的通知》,堅持統一規劃、統一征用、統一開發、統一管理、統一出讓的土地管理"五統一"的原則;根據土地市場的變化,及時修改我縣的城鎮規劃區基準地價,並就土地儲備範圍、土地儲備工作程式、儲備土地的處置程式等內容進一步明細化、規範化;相繼出台《關于加強城鎮規劃區內土地管理的通告》、《關于加強土地市場秩序管理、嚴禁非法買賣土地轉讓土地的通告》,堅決凍結縣城區內建設用地的供應和審批,查處非法買賣、轉讓土地。一系列檔案的出台,為搞好土地收購儲備和規範土地市場提供了法律法規支持。

(三)多形式並舉,廣泛宣傳國土資源法律法規

為使國土資源法律法規家喻戶曉,人人皆知,我縣在宣傳力度上花了很大的力氣,收到很好的效果。近年來,我們始終把國土資源法律法規、土地國情、國策的宣傳教育工作放在首位。採用書寫張貼懸掛標語、出動宣傳車、利用網路、廣播電視、舉辦專欄板報、演講比賽、印發資料、召開座談會等貼近實際、貼近民眾、貼近生活的形式,廣泛、深入地宣傳土地管理特別是耕地保護的重要性、必要性和緊迫性。通過每年開展4.22"地球日"、6.25"土地日"宣傳活動,使全縣人民特別是各級領導幹部充分認識到我縣國土資源保護與利用的現狀及所面臨的嚴峻情勢,明白土地是不可再生的資源,以此增強土地憂患意識,全面提高耕地保護和合理利用土地的

自覺性。這樣,使國土資源法律法規更加深入人心,幹部、民眾的法律意識有了明顯提高,也為我縣推進土地儲備工交易工作和規範土地市場營造了良好的氛圍。

(四)認真履行職責,實施土地交易"陽光工程"

招拍掛出讓國有建設用地是《土地管理法》、《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》(國土資源部第39號令)及相關法律法規要求的公開

土地出讓的方式。法律規定,經營性用地必須實行"招拍掛"。近年來,我縣不斷完善經營性用地"招拍掛"出讓製度,著力于掛牌出讓精心打造土地交易"陽光工程"。全縣經營性用地掛牌出讓一律實行市場化運作,堅持公開、公平、公正原則,採取招拍掛方式公開出讓。並通過《中國土地網》、廣播電視等媒體和張貼公告等形式對外發布公告,實施陽光交易。參加競買土地者有縣內、縣外,州內、州外,也有省內、省外的投資商、開發商。每宗地掛牌出讓公告期滿後,有兩家以上要求現場競價,均由縣政府牽頭組織新區建設指揮部、國土資源、建設、紀檢監察、財政等部門聯合舉行現場競價會,在媒體上發布交易結果,接受社會監督,取得了良好的成效。

土地儲備交易中心成立以來,嚴格按照規定對國有土地實行統一征用、儲備、經營和管理,依法按程式對全縣經營性用地實施了招標拍賣掛牌出讓工作,自土地儲備交易成立至今的5、6年時間,縣土地儲備交易中心在縣國土資源局的領導下,以盤活存量國有建設用地、合理流轉土地資源為工作出發點,供應國有建設用地32.4840公頃,其中劃撥21.39公頃,出讓11.0940公頃,收取土地出讓金5054.2625萬元,為縣城新區基礎設施配套建設提供了必要的資金保障,解決了72個黨政機關及社會團體單位的辦公用地問題,為縣城特別是縣城新區的建設發揮了積極的作用。

存在的主要問題

土地市場建設正處于發育起步階段,經過五年多的培育和規範,雖然取得了一定的進展,但也存在一些問題。

一是市場機製配置土地資源的基礎性作用還未得到充分發揮,出讓供地、招標拍賣掛牌出讓供地的比例還有待提高。由于行政行為和部門利益驅動,在發展經濟、企業改製和招商引資等方面供地操作不夠規範,低價出讓、甚至減免出讓金的現象依然存在,影響了市場機製配置土地資源作用的充分發揮。

二是土地市場管理的法律法規和各項製度有待進一步落實,政府對土地市場的巨觀調控還有待加強。土地市場發展的前提是政府控製土地供應總量,但社會上部分人員國土資源政策、法律意識淡薄,違法佔地、隨意佔用耕地的現象屢禁不止,少數開發商與鄉(鎮)、村違法私自簽訂用地協定圈佔土地搞建設,多頭分散供地久治不絕,影響了政府對土地供應巨觀調控的實施和耕地保護

三是由于一些較為貧困落後的山區縣,年供地量不大,競爭力不強,加上收購土地的資金無來源,財政提供不了專項周轉金,銀行貸款困難,造成收儲資金無著落,從客觀上給土地"招拍掛"工作帶來了一定的製約。

四是土地私下交易行為比較突出,少數單位和個人為逃避稅費,不依法申報辦理變更手續,部分企業、行政事業單位利用原劃撥土地直接非法入市或用于經營性房地產開發,造成土地交易市場混亂。

上述問題的產生,既有國土部門內部製度不健全、管理不到位的原因,也有外部的諸多原因,主要表現在:

一是土地用途管製製度不能得到很好的落實。建設項目用地選址隨意性大,未能按照土地利用整體規劃進行選址,在項目用地不符合土地利用整體規劃時,往往實行規劃跟著項目走,隨意調整規劃。多數情況下,用地單位或個人忽視城市規劃,認為隻要獲得政府批準的土地,建設過程中隨意性較大,不嚴格執行供地過程中的規劃設計要求;部門間的相互協調不夠,宗地管理無法實現,違規現象時有發生。

二是土地收購儲備中心的職能不到位,政府不能集中統一供地,多頭供地現象依然存在,使"一個渠道進水、一個池子蓄水、一個龍頭放水"的原則得不到真正的落實。

三是一些單位和個人對土地政策、法律法規意識不強,違法佔地現象時有發生,部分鄉鎮過分強調發展經濟,隨意提供工業用地,隻顧當前利益,不顧長遠計畫。為引進資金,興辦企業,一味遷就企業不合理要求,以犧牲土地和農民利益為代價,不要求企業主嚴格地完善依法用地手續,造成農村土地市場混亂。四是缺乏土地儲備資金,從而對老城區企業改製、劃撥用地改變用途等國有土地管理的難度加大,無法按照相關法律法規進行行之有效的管理。五是利益分配既不合法又不合理,征收的土地出讓金未按上級要求管理、分配使用,致使在應對上級檢查時捉襟見肘。

解決建設問題對策措施

規範土地市場就是政府用市場的眼光看待國有土地,通過運用市場機製和市場規律,最大限度地最佳化配置土地資源、資產,實現土地的經濟、社會和環境效益的行為,它對于促進可持續發展有著至關重要的作用。針對上述我縣土地市場建設存在的問題,我們堅信在縣委、縣政府的正確領導下,在縣人大、縣政協的監督指導下,通過自身的努力一定能逐步加以解決。

(一)是繼續深入開展宣傳教育工作。採取多種有效方式,從發展和規範土地市場、完善社會主義市場經濟體製的高度,大力宣傳規範土地市場、實施經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓的重要意義,為深入推進經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓工作營造良好的氛圍。

(二)是進一步健全和完善土地公開供應製度。建立土地市場集中統一供應製度,國有土地招標、拍賣製度和依法行政工作製度。促進土地"招拍掛"工作公開、公正、公平。

(三)是要同相關協作部門共同研究解決土地招拍掛工作中的問題,完成供地前期規劃、供地後期管理的基礎工作和驗收工作;建立統一協作關系,共同促進和培育規範的土地市場。

(四)是要求縣財政部門提供一定的土地收儲周轉金,銀行提供相應的貸款,以保障土地收儲運營工作的正常運行。通過協調資金(政府出資或銀行借款等方式),加大盤活存量建設用地力度,確保土地儲備交易工作的順利進行,實現國有土地使用權收儲及出讓管理規範化、合法化。

(五)是要加強同紀檢監察機關的密切配合,進一步加大土地違法案件查處力度,查處與土地有關的違紀違法案件,推動經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓製度的實施。

投資要素

1.土地的位置

土地的位置從根本上決定了它未來的增值能力。雖然有些投資者在城市邊緣地區的土地投資中得到了高額回報,但位置好的地塊總是更容易升值。例如,連線相鄰城區的交通便利的地段必將隨著時間的發展而升值。因為在一般情況下,社區總是朝著相互融合的趨勢發展,這使得位于城區之間的房地產越來越受青睞從而具有更高的投資價值。

還有一個規律是距離城市交通要道越近的地塊的價值越高。

因此,如果投資者打算購買城市外圍的大片毛地並希望通過持有土地來獲取增值,他就需要獲取關于城市發展方向方面的專業性土地投資分析。如果對城市未來發展模式判斷錯誤,就會導致投資者等待更長的時間來實現其收益,而隨著等待時間的成長,資金的時間價值就會使投資的平均年收益率日趨減少。

土地位置與價值之間的這種關系還同樣作用于小型地塊。例如,投資者購買了位于舊城改造區或經濟開發區內的某地塊,並寄希望于該地區快速發展而帶動地塊升值,如果周邊地區的確按照投資者預計的方向發展,那這項投資就可為投資者帶來十分可觀的收益。

2.土地的屬性

土地的物理屬性(如地形及土壤成份等)對土地的未來盈利能力同樣很重要。一塊土地的屬性可能對于一類投資者來說是優點而對于另一類投資者來說則是缺點。例如,傾斜的山腳地帶在農作物種植方面效率低下但用于建造高級別墅卻十分理想。同樣,大城市外圍的大片生地對養殖業的意義遠遠低于發展郊外住宅區。

在對市區中的土地投資分析必須十分註意土地本身的特徵。地塊的位置、輪廓、給排水設旆、地基質量及規劃變更的可能陛都對它的價值產生影響。單以地塊位置而言,一般住宅區希望位于公交便利、環境幽雅宜人的地區,零售商店及寫字樓需要靠近交通流量大的城市幹道,而工業廠房則願意盡量接近鐵路、公路等交通設施。

3.時機的選擇

"低買高賣"是所有追求利潤的投資者的行動準則,選擇恰當的買賣時機是投資成功與否的關鍵。在房地產投資中,時機的選擇具有尤其重要的意義,因為房地產投資往往是長期的。事實上,房地產通常被看作是基本不具備流動性的資產,因為房地產購買起來往往比較容易而出售變現則相對困難,情況糟糕時,即使白送也可能沒人要。

在所有的房地產投資中,如果是出于投機的目的進行土地投資分析,則選擇好的時機更顯重要。因為許多土地在持有期間並不產生直接收益,投資者持有土地隻是為了等待它升值,而這種升值又是不能確定的。持有土地的時間越長,投資者的平均年收益就越低。

除了土地的初始購買價格之外,投資者還必須持續不斷地投入資金來償還抵押貸款、支付與擁有土地相關的財產稅及土地開發費用。這樣,在土地能夠產生足夠的收益之前,整個投資期內一直需要資金的支持。有時投資者為了降低持有成本,會根據地塊本身的特點對其加以利用,使土地在此期間也能產生一些收入,用以彌補持續發生的支出,例如投資者可以把地塊作為停車場出租或開闢為二手汽車交易市場。

4.機會成本

投資者在持有土地期間,需要償還抵押貸款償付、支付各種稅費,但除了這些明顯的成本支出外,不能忽視土地投資的機會成本。換句話說,貸款利息可以明確地作為持有土地的一項成本,而那些由于將資金投入土地而不能得到的利息也必須包括在土地持有成本中,這是基于資金時間價值規則的合理推定。如果投入了資金,它就應當創造收益;因而進行了投資而沒有得到的錢(機會成本)也應當被認為是經營成本。

許多房地產投資者把所投入的資金的時間價值作為衡量投資收益的基本尺度。如果在出售一項資產時不能使投資回報超過持有期間的收益損失,那麽就應當把所投入的資金存入銀行或在別處進行更有效的投資。

5. 社會接受程度

土地投資者必須真正了解地方政府的法律及政策導向。首先,地方政府可以對整個地區的未來發展產生直接的影響。另外,土地的價值還依賴于煤氣、電力及給排水等市政基礎設旆的供應。一些地區採取限製發放市政基礎設旆接駁許可證的方式來控製地區的成長,由此導致的水電氣供應拖延可能會使得項目開發的時間安排無法實現,因此,土地投資者應盡可能選擇那些開發難度較小的地塊。而從長遠角度看,地方政府限製城市成長的管理措旆可能導致土地開發成本迅速上升及土地供給嚴重缺乏。

監測監管

國土資源部進一步加大了土地市場監測監管力度,並且督促指導各地採取有效措施,確保土地市場不出現大的波動,鞏固房地產市場調控成果。下一步,國土資源部將積極配合有關部門,堅定不移地貫徹執行房地產市場調控政策,繼續指導督促各地根據在地實際,執行好現有土地供應政策,均衡供地,穩定地價,防違規用地、防異常交易,處置閒置土地和打擊囤地炒地,穩定土地市場。

一是督促住房供地計畫落實程度不高的地區,著眼于後市,積極穩妥地增加土地供應,保持均衡供地,促進普通商品住房供給。適時向社會發布信息,介紹解讀土地供應計畫編製和執行情況,避免炒作誤讀。

二是繼續做好地價動態監測,防止高價地擾亂市場預期。要求各地建立出讓前預研判製度,選用更加靈活的差別化競價方式,採取加強競買人資格和資金來源審查、嚴格市場準入條件等措施,減少非理性競爭。

三是繼續處置閒置土地和打擊囤地炒地。繼續加強對各地出讓公告和成交結果的監測,對違法違規用地保持高壓態勢,一旦發現,即時叫停。要求各地依托監測監管系統,及時跟進在建房地產用地開發建設情況,嚴格督促企業按契約約定開竣工,對拖延開發的及時處理,促進住房有效供給

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