土地增值稅

土地增值稅

土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入的單位和個人,以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減除法定扣除項目金額後的增值額計稅依據向國家繳納的一種稅賦,不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。納稅人為轉讓國有土地使用權及地上建築物和其他附著物產權、並取得收入的單位和個人。課稅對象是指有償轉讓國有土地使用權及地上建築物和其他附著物產權所取得的增值額。土地價格增值額是指轉讓房地產取得的收入減除規定的房地產開發成本、費用等支出後的餘額。土地增值稅實行四級超率累進稅率。土地增值稅實際上就是反房地產暴利稅,是指房地產經營企業等單位和個人,有償轉讓國有土地使用權以及在房屋銷售過程中獲得的收入,扣除開發成本等支出後的增值部分,要按一定比例向國家繳納的一種稅費。當前中國的土地增值稅實行四級超率累進稅率,對土地增值率高的多征,增值率低的少征,無增值的不征,例如增值額大于20%未超過50%的部分,稅率為30%,增值額超過200%的部分,則要按60%的稅率進行征稅。據專家測算,房地產項目毛利率隻要達到34.63%以上,都需繳納土地增值稅。

  • 中文名稱
    土地增值稅
  • 定位
    法律和稅務名詞

主要特點

與其他稅種相比,土地增值稅具有以下四個特點:

土地增值稅

(1)以轉讓房地產的增值額為計稅依據。土地增值稅的增值額是以征稅對象的全部銷售收入額扣除與其相關的成本、費用、稅金及其他項目金額後的餘額,與增值稅的增值額有所不同。

(2)征稅面比較廣。凡在我國境內轉讓房地產並取得收入的單位和個人,除稅法規定免稅的外,均應依照土地增值稅條例規定繳納土地增值稅。換言之,凡發生應稅行為的單位和個人,不論其經濟性質,也不分內、外資企業或中、外籍人員,無論專營或兼營房地產業務,均有繳納增值稅的義務。

(3)實行超率累進稅率。土地增值稅的稅率是以轉讓房地產增值率的高低位依據來確認,按照累進原則設計,實行分級計稅,增值率高的,稅率高,多納稅;增值率低的,稅率低,少納稅。

(4)實行按次征收。土地增值稅在房地產發生轉讓的環節,實行按次征收,每發生一次轉讓行為,就應根據每次取得的增值額征一次稅。

稅種作用

土地增值稅的開征,具有極其重要的作用:

有利于增強國家對房地產開發商和房地產交易市場的調控;

有利于國家抑製炒買炒賣土地獲取暴利的行為;

有利于增加國家財政收入為經濟建設積累資金。

征稅範圍

1.一般規定

(1)土地增值稅隻對“轉讓”國有土地使用權的行為征稅,對“出讓”國有土地使用權的行為不征稅。

(2)土地增值稅既對轉讓國有土地使用權的行為征稅,也對轉讓地上建築物及其它附著物產權的行為征稅。

(3)土地增值稅隻對“有償轉讓”的房地產征稅,對以“繼承、贈與”等方式無償轉讓的房地產,不予征稅。不予征收土地增值稅的行為主要包括兩種:

①房產所有人、土地使用人將房產、土地使用權贈與“直系親屬或者承擔直接贍養義務人”。

②房產所有人、土地使用人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業。

2.特殊規定

(1)以房地產進行投資聯營

以房地產進行投資聯營一方以土地作價入股進行投資或者作為聯營條件,免征收土地增值稅。其中如果投資聯營的企業從事房地產開發,或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資聯營的就不能暫免征稅。

(2)房地產開發企業將開發的房產轉為自用或者用于出租等商業用途,如果產權沒有發生轉移,不征收土地增值稅。

(3)房地產的互換,由于發生了房產轉移,因此屬于土地增值稅的征稅範圍。但是對于個人之間互換自有居住用房的行為,經過當地稅務機關審核,可以免征土地增值稅。

(4)合作建房,對于一方出地,另一方出資金,雙方合作建房,建成後按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅;但建成後轉讓的,應征收土地增值稅。

(5)房地產的出租,指房產所有者或土地使用者,將房產或土地使用權租賃給承租人使用由承租人向出租人支付租金的行為。房地產企業雖然取得了收入,但沒有發生房產產權、土地使用權的轉讓,因此,不屬于土地增值稅的征稅範圍。

(6)房地產的抵押,指房產所有者或土地使用者作為債務人或第三人向債權人提供不動產作為清償債務的擔保而不轉移權屬的法律行為。這種情況下房產的產權、土地使用權在抵押期間並沒有發生權屬的變更,因此對房地產的抵押,在抵押期間不征收土地增值稅。

(7)企業兼並轉讓房地產,在企業兼並中,對被兼並企業將房地產轉讓到兼並企業中的,免征收土地增值稅。

(8)房地產的代建行為,是指房地產開發公司代客戶進行房地產的開發,開發完成後向客戶收取代建收入的行為。對于房地產開發公司而言,雖然取得了收入,但沒有發生房地產權屬的轉移,其收入屬于勞務收性質,故不在土地增值稅征稅範圍。

(9)房地產的重新評估,按照財政部門的規定,國有企業在清產核資時對房地產進行重新評估而產生的評估增值,因其既沒有發生房地產權屬的轉移,房產產權、土地使用權人也未取得收入,所以不屬于土地增值稅征稅範圍。

(10)土地使用者處置土地使用權,土地使用者轉讓、抵押或置換土地,無論其是否取得了該土地的使用權屬證書,無論其在轉讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書變更登記手續,隻要土地使用者享有佔用、使用收益或處分該土地的權利,具有契約等到證據表明其實質轉讓、抵押或置換了土地並取得了相應的經濟利益,土地使用者及其對方當事人就應當依照稅法規定繳納營業稅、土地增值稅和契稅等。

征收方式

一、核定征收,按照轉讓二手房交易價格全額的1%征收率征收,這種模式類似于目前的個人所得稅征收方式。如成交價為50萬元,土地增值稅應為500000×1%=5000元。

二、減除法定扣除項目金額後,按四級超率累進稅率征收。其中又分兩種情況,一是能夠提供購房發票,二是不能夠提供發票,但能夠提供房地產評估機構的評估報告。

1.能夠提供購房發票的,可減除以下項目金額:(1)取得房地產時有效發票所載的金額

(2)按發票所載金額從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%的金額

(3)按國家規定統一交納的與轉讓房地產有關稅金

(4)取得房地產時所繳納的契稅。

2.不能夠提供購房發票,但能夠提供房地產評估機構按照重置成本評估法,評定的房屋及建築物價格評估報告的,扣除項目金額按以下標準確認:

(1)取得國有土地使用權時所支付的金額證明

(2)中介機構評定的房屋及建築物價格(不包括土地評估價值),需經地方主管稅務機關對評定的房屋及建築物價格進行確認

(3)按國家規定統一交納的與轉讓房地產有關的稅金和價格評估費用。

征稅對象

納稅人:轉讓國有土地使用權及地上建築物和其他附著物產權、並取得收入的單位和個人。

課稅對象是指有償轉讓國有土地使用權及地上建築物和其他附著物產權所取得的增值額。

土地增值稅的征稅對象是轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物所取得的增值額。增值額為納稅人轉讓房地產的收入減除《條例》規定的扣除項目金額後的餘額。

轉讓房地產的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入,即與轉讓房地產有關的經濟收益。扣除項目按《條例》及《細則》規定有下列幾項:

(1)取得土地使用權所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。具體為:以出讓方式取得土地使用權的,為支付的土地出讓金;以行政劃撥方式取得土地使用權的,為轉讓土地使用權時按規定補交的出讓金;以轉讓方式得到土地使用權的,為支付的地價款。

(2)開發土地和新增房及配套設施的成本(以下簡稱房地產開發成本)。包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共設施配套費、開發間接費用。這些成本允許按實際發生額扣除。

(3)開發土地和新增房及配套設施的費用(以下簡稱房地產開發費用)是指銷售費用管理費用財務費用。根據新會計製度規定,與房地產開發有關的費用直接計入當年損益,不按房地產項目進行歸集或分攤。為了便于計算操作,《細則》規定,財務費用中的利息支出,凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤,並提供金融機構證明的,允許據實扣除,但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發成本之和的5%以內予以扣除。凡不能提供金融機構證明的,利息不單獨扣除,三項費用的扣除按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發成本的10%以內計算扣除。

(4)舊房及建築物的評估價格。是指在轉讓已使用的房屋及建築物時,由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率後的價值,並由當地稅務機關參考評估機構的評估而確認的價格。

(5)與轉讓房地產有關的稅金。這是指在轉讓房地產時繳納的營業稅城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加,也可視同稅金予以扣除。

(6)加計扣除。對從事房地產開發的納稅人,可按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和加計20%的扣除。

清算條件

土地增值稅清算的條件

符合下列情形之一,土地增值稅要進行清算:

一、已竣工驗收的房地產開發項目,已轉讓的房地產建築面積佔整個項目可售建築面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩餘的可售建築面積已經出租或自用的;

二、取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

三、納稅人申請登出稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的;

四、省稅務機關規定其他情況。

扣除項目確定

土地增值稅扣除項目的確定:

(一)取得土地使用權所支付的金額(適用新增房轉讓和存量房地產轉讓)

包括地價款和取得土地使用權時按國家規定繳納的費用。

房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契稅,應視同“按國家統一規定交納的有關費用”,計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。(P186-8)

(二)房地產開發成本(適用新增房轉讓)

包括土地征用及拆遷補償費(包含耕地佔用稅)、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。

(三)房地產開發費用(適用新增房轉讓)

1.納稅人能按轉讓房地產項目分攤利息支出並能提供金融機構貸款證明的:

允許扣除的房地產開發費用=利息+[(一)+(二)]×5%以內

上述利息超過國家上浮標準;超標利息及罰息不得扣除。

2.納稅人不能按轉讓房地產項目分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的(包含全部使用自有資金的無利息支出的情況)

允許扣除的房地產開發費用=[(一)+(二)]×10%以內

3.房地產開發企業既向金融機構借款,又有其他借款的,其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用上述1、2項所述兩種辦法。

(四)與轉讓房地產有關的稅金(適用新增房轉讓和存量房地產轉讓)

包括營業稅、城建稅、印花稅。教育費附加視同稅金扣除。

(五)財政部規定的其他扣除項目(適用從事房地產開發的新增房轉讓)

從事房地產開發的納稅人可加計扣除=(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×20%

(六)舊房及建築物的評估價格(適用存量房地產轉讓)

由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率後的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。

評估價格=重置成本價×成新度折扣率

基本術語

稅率

土地增值稅是以轉讓房地產取得的收入,減除法定扣除項目金額後的增值額作為計稅依據,並按照四級超率累進稅率進行征收。

土地增值稅四級超率累進稅率表
級數增值額與扣除項目金額的比率稅率速算扣除系數
1不超過50%的部分300
2超過50%至100%的部分405
3超過100%至200%的部分5015
4超過200%的部分6035

:房地產企業建設普通住宅出售的,增值額未超過扣除金額20%的,免征土地增值稅。

—— 財法字[1995]第6號《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條文

計算公式

應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數征收辦法。

計算方法

土地的增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建築物及附著物並取得收入的單位和個人,就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。

土地增值稅實行的是四級超串累進稅率,計算起來比較麻煩,特別是房地產企業,計算尤為復雜。筆者認為,應從以下幾點著手,才能更好的把握其計算。

一、把握兩個概念

(1)增值額,即轉讓土地使用權、地上建築物及附著物取得收入與扣除項目金額之間的差額。

(2)扣除項目金額,即稅法規定準予納稅人從轉讓收入額中減除項目的金額,它包括取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、房地產開發費用、與轉讓房地產有關的稅金及其他扣除項目等。

二、掌握稅率

土地增值稅實行的是四級超率累進稅率:

(1)增值額未超過扣除項目金額50%的部分,稅率為30%,速算扣除數為0;

(2)增值額超過扣除項目金額50%,未超過扣除項目金額100%的部分,稅率為40%,速算扣除數為5%;

(3)增值額超過扣除項目金額100%,未超過扣除項目金額200%的部分,稅率為50%,速算扣除數為15%;

(4)增值額超過扣除項目金額200%的部分,稅率為60%,速算扣除數為35%。

三、確定應稅收入

包括貨幣收入、實物收入及其他收入。其中貨幣收入是轉讓土地使用權、房屋產權而收取的價款。實物收入是轉讓房地產取得的各種實物形態的估價收入。其他收入是轉讓房地產取得的無形資產或非專利技術等的評估收入。

四、確定扣除項目

(1)取得土地使用權所支付的金額,包括支付地價款和有關登記、過戶手續費;

(2)房地產開發成本,包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費和開發間接費用;

(3)房地產開發費用,主要包括利息支出和其他房地產開發費用。其中其他房地產開發費用按《土地增值稅暫行條例》及其實施細則規定:納稅人能銨轉移房地產項目計算分攤利息支出,並能提供金融機構證明的,可按利息加上上述第(1)和(2)項合計的5%以內計算扣除,否則按上述第(1)和(2)項合計的10%以內計算扣除;

(4)轉讓房地產有關的稅金支出。包括營業稅、城建稅、印花稅、教育費附加等;

(5)其他扣除項目。這條主要是針對房地產企業規定的,對專門從事房地產開發的企業可以按20%計算扣除。這條規定對于房地產開發企業特別重要,計算時千萬不能遺漏。

五、計算方法

首先確定增值額與扣除項目合計的比例,看其結果介于稅率中哪一個層次,然後運用公式“土地增值稅稅額=增值額×稅率-扣除項目金額×速算扣除數”進行計算。

舉例如下:某房地產公司開發100棟花園別墅,其中80棟出售,10棟出租,10棟待售。每棟地價14.8萬元,登記、過戶手續費0.2萬元,開發成本包括土地征用及拆迂補償費、前期工程費、建築安裝工程費等合計50萬元,貸款支付利息0.5萬元(能提供銀行證明)。

每棟售價180萬元,營業稅率5%,城建稅稅率5%,教育費附加征收率3%。問該公司應繳納多少土地增值稅?

計算過程如下:轉讓收入:180×80=14400(萬元)

取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本合計:(14.8+0.2+50)×80=5200(萬元)

房地產開發費用扣除:0.5×80+5200×5%=300(萬元)

轉讓稅金支出:14400×5%×(1+5%+3%)=777.6(萬元)

加計扣除金額:5200×20%=1040(萬元)

扣除項目合計:5200+300+777.6+1040=7317.6(萬元)

增值額=14400-7317.6=7082.4(萬元)

增值額與扣除項目金額比率=7082.4/7317.6×100%=96.79%應納

增值稅稅額=7082.4×40%-7317.6×5%=2467.08(萬元)

籌劃方法

收入分散籌劃法

按相關稅法規定,土地增值額是納稅人轉讓房地產所取得的收入減去規定扣除項目金額後的餘額。在扣除項目金額一定的情況下,轉讓收入越少,土地增值額就越小,當然稅率和稅額就越低。因此,如何通過分散轉讓房地產的收入,就是一個著眼點。一般常見的方法是將可以分開單獨處理的部分從整個房地產中分離,分次單獨簽定契約。例如某房地產開發企業準備開發一棟精裝修的樓房,預計精裝修房屋的市場售價是1 800萬元(含裝修費600萬元),該企業可以分兩次簽定契約,在毛坯房建成後先簽l 200萬元的房屋買賣契約,等裝修時再簽600萬元的裝修契約,則納稅人隻就第一份契約上註明金額繳納土地增值稅,而第二份契約上註明的金額屬于營業稅征稅範圍,不用繳納土地增值稅。這樣就使得應納稅額有所減少,達到節稅的目的。

費用遷移籌劃法

房地產開發費用即期間費用(管理費用、財務費用、經營費用)不以實際發生數扣除,而是根據利息是否按轉讓房地產項目計算分攤作為一定條件,按房地產項目直接成本的一定比例扣除。納稅人可以通過事前籌劃,把實際發生的期間費用轉移到房地產開發項目直接成本中去,例如屬于公司總部人員的工資、福利費、辦公費、差旅費、業務招待費等都屬于期間費用的開支範圍,由于它的實際發生數不能增加土地增值稅的扣除金額,因此,人事部門可以在不影響總部工作的同時把總部的一些人員安排或兼職于每一個具體房地產項目中。那麽這些人的有關費用就可以分攤一部分到房地產開發成本中。期間費用少了又不影響房地產開發費用的扣除,而房地產的開發成本卻增大了。也就是說房地產開發公司在不增加任何開支的情況下,通過費用遷移法,就可以增大土地增值稅允許扣除項目的金額,從而達到節稅的目的。

“臨界點”籌劃法

房地產開發公司開發一個項目,總要獲得一定的利潤,但利潤率越高,繳納的土地增值稅就越多,稅後利潤可能反而越小。因此,如何做到使房價在同行中最低,應繳土地增值稅最少,所獲利潤最多是房地產公司應認真考慮的問題。按照稅法有關優惠規定:納稅人建造普通標準住宅出售,增值額未超過扣除項目金額的20%的,免征土地增值稅;增值額超過扣除項目金額20%的,應就其全部增值額按規定計稅。這裏的“20%的增值額”就是“臨界點”。根據臨界點的稅負效應,可以對此進行納稅籌劃

實際工作中,首先要測算增值率(增值額與允許扣除項目金額的比率),然後設法調整增值率。改變增值率的方法有兩種:一是合理定價,如在銷售過程中增值率略高于兩極稅率檔次交界的增值率,通過適當降低價格可以減少增值額,降低土地增值稅的適用稅率,從而減輕稅負。二是增加扣除額,主要是通過加大投入來提高市場競爭力。按《土地增值稅暫行實施細則》規定,房地產開發成本中包括可以扣除的項目有:土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用等。納稅人可以通過改善住房環境,提高房產的質量來適當增加了扣除項目,以高質低價來

佔領市場。例:某房地產公司建成一棟普通標準住宅,扣除項目金額為800萬元,當地同類住宅的市場售價約l 000萬元,假如定價1 000萬元,增值率為25%,應納土地增值稅為60萬元。假如不考慮其他因素,獲利為1 000-800-60=140(萬元)。但如果定價960萬元(X一800/800=20%),增值率為20%.由于納稅人建造的是普通標準住宅出售,且增值額未超過扣除項目金額的20%的,所以就可以免征土地增值稅,則獲利為960-800=160(萬元),二者相比稅後利潤增加20萬元。通過這個例子可以看出,企業在出售普通標準住宅時,通過合理定價進行納稅籌劃,完全可以使自己保持較低價格並獲得較高的利潤。

費用均分籌劃法

這種方法主要是針對房地產開發業務較多的企業。因為這類企業可能同時進行幾處房地產的開發業務,不同地方開發成本因為地價或其他原因可能不同,這就會導致有的房屋開發出來銷售後的增值率較高,而有的房屋增值率較低,這種不均勻的狀態實際會加重企業的稅收負擔,這就要求企業對開發成本進行必要的調整,使得各處開發業務的增值率大致相同,從而節省稅款。因此,平均費用分攤是抵銷增值額、減少納稅的極好選擇。房地產開發企業可將一段時間內發生的各項開發成本進行最大限度的調整分攤,就可以將獲得的增值額進行最大限度的平均,這樣就不會出現某段時間增值率過高的現象,從而節省部分稅款的繳納。如果結合其他籌劃方法,使增值率剛好在某一臨界點以下,則節稅就更明顯。

利息支出籌劃法

房地產開發企業屬于高負債的行業,一般都會發生大量的借款,因此利息支出是不可避免的。利息支出的不同扣除方法也會對企業的應納稅額產生很大的影響。財務費用中的利息支出,凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的,允許據實扣除,但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額,其房地產開發的其他費用還可按該項目地價款和開發成本之和的5%再扣除;凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的,房地產開發費用按該項目地價款和開發成本之和的l0%直接扣除成本,其實際利息支出就不能扣除了。這給納稅人提供了可供選擇的餘地:如果房地產開發企業在開發過程中主要依靠借款籌資,利息費用較高,則應盡可能提供金融機構貸款證明,並按房地產項目計算分攤利息支出,實現利息據實扣除,降低稅額;反之,開發過程中借款不多,利息費用較低,則可不計算應分攤的利息支出或不提供金融機構的貸款證明,這樣就可多扣除房地產開發費用,以實現企業利潤最大化。

建房方式籌劃法

根據稅法有關規定:某些方式的建房行為不屬于土地增值稅征稅範圍,不用繳納土地增值稅。納稅人如果能註意運用這些特殊政策進行納稅籌劃,其節稅效果也是很明顯的。

第一種是代建房方式。稅法規定,代建房行為不屬于土地增值稅的征稅範圍,而屬于建築業,是營業稅的征稅範圍。由于建築行業適用的是3%的比例稅率,稅負較低,而土地增值稅適用的是30%一60%的四級超率累進稅率,前者節稅明顯。因此,如果房地產開發公司在開發之初便能確定最終客戶,就完全可以採用代建房方式進行開發,而不採用先開發後銷售方式。這種籌劃可以是由房地產開發公司以客戶名義取得土地使用權和購買各種材料設備,也可以協商由客戶自己購買和取得,其關鍵是房地產權沒有發生轉移就可以了。為了使該項籌劃更加順利,房地產開發公司可以根據市場情況,適當降低代建房勞務收入的數額,以取得客戶的配合。

第二種是合作建房方式。稅法規定,對于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成後按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅。比如某房地產開發公司購得一塊土地的使用權準備修建住宅,則該企業可以通過預收購房者的購房款作為合作建房的資金。這樣,從形式上就符合了一方出土地一方出資金的條件。這樣,在該房地產開發企業售出剩餘部分住房前,各方都不用繳納土地增值稅,隻有在建成後轉讓屬于房地產公司的那部分住房時,才就這一部分繳納土地增值稅

優惠政策

免稅

1、法定免稅。有下列情形之一的,免征土地增值稅:

(1)納稅人建造普通標準住宅出售,增值額未超過扣除項目金額20%;

(2)因國家建設需要依法征用、收回的房地產。

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第8條

2、轉讓房地產免稅。因城市規劃、國家建設的需要而搬遷,由納稅人自行轉讓原房地產的,經稅務機關審核,免征土地增值稅。

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第11條

3、轉讓自用住房免稅。個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房,凡居住滿5年及以上的,免征土地增值稅;居住滿3年未滿5年的,減半征收土地增值稅。

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第12條

4、房地產入股免稅。以房地產作價入股進行投資或聯營的,轉讓到所投資、聯營的企業中的房地產,免征土地增值稅。

《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字[1995]48號)

5、合作建自用房免稅。對于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成後按比例分房自用的,暫免征土地增值稅。

《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字[1995]48號)

6、互換房地產免稅。個人之間互換自有居住用房地產的,經當地稅務機關核實,免征土地增值稅。

《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字[1995]48號)

7、房地產轉讓免稅。對1994年1月1日以前已簽訂的房地產轉讓契約,不論何時轉讓其房地產,免征增值稅。

《關于對1994年1月1日前簽訂開發及轉讓契約的房地產征免土地增值稅的通知》(財法字[1995]7號)

8、房地產轉讓免稅。對1994年1月1日以前已簽訂房地產開發契約或已分項,並已按規定投入資金進行開發,其首次轉讓房地產的,在2000年底前免征土地增值稅。

《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅優惠政策延期的通知》(財稅字[1999]293號)

9、個人轉讓普通住宅免稅。從1999年8月1日起,對居民個人轉讓其擁有的普通住宅,暫免征土地增值稅。

《財政部 國家稅務總局關于調整房地產市場若幹稅收政策的通知》(財稅字[1999]210號)

10、贈與房地產不征稅。房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養義務人的,不征收土地增值稅。

《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字[1995]48號)

11、房產捐贈不征稅。房產所有人、土地使用權所有人通過中國境內非營利社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業的,不征收土地增值稅。

《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字[1995]48號)

12、資產管理公司轉讓房地產免稅。對中國信達、華融、長城和東方4家資產管理公司及其分支機構,自成立之日起,公司處置不良資產,轉讓房地產取得的收入,免征土地增值稅。

《財政部國家稅務總局關于中國信達等4家金融資產管理公司稅收政策問題的通知》(財稅[2001]10號)

13、第29屆奧運會取得收入免稅。對第29屆奧運會組委會再銷售所獲捐贈的物品和賽後出讓資產取得收入,免征土地增值稅。

《財政部、國家稅務總局、海關總署關于第29屆奧運會稅收政策問題的通知》(財稅[2003]10號)

14、被復原金融機構清償債務免稅。從《金融機構復原條例》生效之日起,對被復原的金融機構及其分支機構(不包括所屬企業)財產用于清償債務時,免征其轉讓貨物、不動產、無形資產、有價證券、票據等應繳納的土地增值稅。

《財政部、國家稅務總局關于被撤消金融機構有關稅收政策問題的通知》(財稅[2003]141號)

15、資產處置免稅。對中國東方資產管理公司接收港澳國際(集團)有限公司的資產以及利用該資產從事融資租賃業務應繳納土地增值稅,予以免征。對港澳國際(集團)有限公司及其內地公司和香港8家子公司在中國境內的資產,在清理和被處置時,免征應繳納的土地增值稅。

《財政部國家稅務總局關于中國東方資產管理公司處置港澳國際(集團)有限公司有關資產稅收政策問題的通知》(財稅[2003]212號)

16、產權未轉移不征收土地增值稅。房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時,如果產權未發生轉移,不征收土地增值稅,在稅款清算時不列收入,不扣除相應的成本和費用。

《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發[2006]187號)

17、土地增值稅預征率。對符合《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》第七條情形的,各省轄市地方稅務局可在下列規定的幅度內,確定不低于預征率的征收率,並報省局備案:

(一)對房地產開發企業建造的普通標準住宅,可按取得收入的0.5%至1%計征土地增值稅;

(二)對房地產開發企業建造的普通住宅,可按取得收入的1%至2%計征土地增值稅;

(三)對房地產開發企業建造的營業用房、寫字樓、高級公寓、度假村、別墅等,可按取得收入的2%至4%計征土地增值稅;

(四)對房地產開發企業建造的項目中包含普通標準住宅、普通住宅或其它商品房的,其收入應分別核算,否則從高按取得收入的2%至4%計征土地增值稅。

《江蘇省地方稅務局轉發〈國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知〉的通知》(蘇地稅發[2007]75號)

18、轉讓舊主房及建築物扣除項目規定。對單位轉讓舊主房及建築物,既沒有評估價格,又不能提供購房發票的,按轉讓收入的80%至95%作為扣除項目金額計征土地增值稅,具體比例由各省轄市確定,並報省財政廳、省地稅局備案。

《江蘇省財政廳 江蘇省地方稅務局轉發財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若幹問題的通知》(蘇財稅[2007]45號)

19、個人轉讓非普通住宅五年以上免征。對個人轉讓非普通住宅,即沒有評估價格,又不能提供購房發票的,按轉讓收入的1%至1.5%計征土地增值稅,具體比例由各省轄市確定,並報省財政廳、省地稅局備案。

對個人轉讓非普通住宅的,經向主管稅務機關申報核準,凡居住五年或五年以上,免予征收土地增值稅;居住滿三年未滿五年的,減半征收土地增值稅。

《江蘇省財政廳 江蘇省地方稅務局轉發財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若幹問題的通知》(蘇財稅[2007]45號)

20、廉租住房、經濟適用住房符合規定免征土地增值稅。企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為廉租住房、經濟適用住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的,免征土地增值稅。

《財政部 國家稅務總局關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》(財稅[2008]24號)

21、災後重建安居房建設轉讓免征土地增值稅。對政府為受災居民組織建設的安居房建設用地免征城鎮土地使用稅,轉讓時免征土地增值稅。

《財政部 海關總署 國家稅務總局關于支持汶川地震災後恢復重建有關稅收政策問題的通知》(財稅[2008]104號)

22、個人銷售住房暫免征收土地增值稅。自2008年11月1日起,對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

《財政部 國家稅務總局關于調整房地產交易環節稅收政策的通知》(財稅[2008]137號)

23、房地產開發企業進行土地增值稅清算後,補繳稅款暫時有困難的,經批準可以延期繳納。

《江蘇省地方稅務局關于認真落實稅收優惠政策扶持中小企業發展的通知》(蘇地稅發[2009]3號)

24、對三項國際綜合運動會組委會的收入免稅。自2008年1月1日起,對亞運會組織委員會、大運會執行局和大冬會組織委員會賽後出讓資產取得的收入,免征應繳納的營業稅和土地增值稅。

《財政部 海關總署 國家稅務總局關于第16屆亞洲運動會等三項國際綜合運動會稅收政策的通知》(財稅[2009]94號)

稅項扣除

1、法定稅項扣除。下列項目,準予納稅人在計算土地增值稅時扣除:

(1)取得土地使用權所支付的金額。即納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用;

(2)開發土地和新增房及配套設施的成本。是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本。具體包括:土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用;

(3)開發土地和新增房及配套設施的費用。包括與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用。(簡稱房地產開發費用)

財務費用中的利息支出,按不超過商業銀行同類同期貸款利率計算金額,據實扣除。其他房地產開發費用,按土地使用權支付金額及房地產開發項目實際發生的成本兩項之和金額的5%計算扣除。

凡不能按房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的,房地產開發費用按本條(1)、(2)項規定的金額之和10%以內計算扣除;

(4)舊房及建築物的評估價格。是指由稅務機關確認的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率後的價格;

(5)與轉讓房地產有關的稅金。是指轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅及教育費附加;

(6)財政部規定的其他扣除項目。是指對從事房地產開發的納稅人,可按本條(1)、(2)項即土地使用權支付金額及房地產開發項目實際發生成本金額之和,加計20%的扣除。

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第6條、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第7條

2、代收費用扣除。對縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用,其代收費用計入房價向購買方一並收取的,可作為轉讓房地產收入計稅,並相應在計算扣除項目金額時予以扣除。但不得作為加計20%扣除的基數。

《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字[1995]48號)

3、地價款和稅費扣除。轉讓舊房的,應按房屋及建築物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和國家統一規定交納的有關費用以及在轉讓環節繳納的稅金,作為扣除項目金額,計征土地增值稅。對取得土地使用權未支付地價款或不能提供已支付地價款憑據的,不允許扣除該項地價款的金額。

《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字[1995]48號)

4、評估費用扣除。納稅人轉讓舊房及建築物所支付的評估費用,允許在計算增值額時據實扣除。

《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字[1995]48號)

其他資料

土地增值稅計算方法

計算土地增值稅的公式為:應納土地增值稅=增值額×稅率

1、公式中的“增值額”為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額後的餘額

納稅人轉讓房地產所取得的收入,包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

計算增值額的扣除項目:

(1)取得土地使用權所支付的金額;

(2)開發土地的成本、費用

(3)新增房及配套設施的成本、費用,或者舊房及建築物的評估價格;

(4)與轉讓房地產有關的稅金

(5)財政部規定的其他扣除項目。

2、土地增值稅實行四級超率累進稅率:  

增值額未超過扣除項目金額50%的部分,稅率為30%。

增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分,稅率為40%。

增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分,稅率為50%。

增值額超過扣除項目金額200%的部分,稅率為60%。

上面所列四級超率累進稅率,每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例,均包括本比例數。

納稅人計算土地增值稅時,也可用下列簡便演算法:

計算土地增值稅稅額,可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算,具體公式如下:

(一)增值額未超過扣除項目金額50%

土地增值稅稅額=增值額×30%

(二)增值額超過扣除項目金額50%,未超過100%的土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%

(三)增值額超過扣除項目金額100%,未超過200%的土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%

(四)增值額超過扣除項目金額200%

土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%

公式中的5%,15%,35%為速算扣除系數。

征收管理

納稅地點

土地增值稅的納稅人應向房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報,並在稅務機關核定的期限內繳納。

“房地產所在地”,是指房地產的坐落地。納稅人轉讓的房地產坐落在兩個或以上地區的,應按房地產所在地分別申報納稅。

納稅申報

土地增值稅的納稅人應在轉讓房地產契約簽訂後的7日內,到房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報,並向稅務機關提交房屋及建築物產權、土地使用權證書,土地轉讓、房產買賣契約,房地產評估報告及其他與轉讓房地產有關的資料。

征收實例

假設張先生于2004年以50萬元購買了一套房產,2006年12月將以70萬來出售。

1.張先生不能提供購房發票證明,又不能提供房屋及建築物價格評估報告的,其以核定方式來繳納,則需要繳納的土地增值稅為7000(700000×1%)元2.如果張先生能夠提供購房發票,發票所載金額為50萬,那麽可扣除:

土地增值稅

原值:500000;加計金額:500000×5%+500000×(1+5%)×5%=51250;稅金:契稅為7500(500000×1。5%)元,轉讓時繳納的營業稅為38500(700000×5.5%)、個人所得稅按核定方式繳納為7000(700000×1%)、印花稅350元。

那麽該套房屋的增值額為:700000—500000—51250—7500—38500—7000—350=95400元,未超過扣除項目金額的50%,按照30%的稅率計算。那麽,土地增值稅為:95400×30%=28620元。

存在疑惑:征收細則還需要進一步確定

雖然此次北京地稅局對于土地增值稅的扣除項目和征收方式進行了比較明確的規定;但是,對于土地增值稅的征收細則還需要進一步的明確,比如對于土地增值稅的征收範圍。按照京財稅[1999]1201號規定,對居民個人擁有的普通住宅,在其轉讓時暫免征收土地增值稅。同時,按照京地稅地[2004]368號檔案規定,對個人轉讓居住滿三年未滿五年的非普通標準住宅,減半征收土地增值稅項目;如果將這兩個檔案進行銜接,是否就是對于普通住宅和五年以上的非普通住宅均免征土地增值稅?對于這一點,可能還是存在疑惑,而對于土地增值稅征收範圍的界定,將直接會影響到該政策對于二手房市場產生的波動幅度。

會計處理及舉例

企業應當在“應交稅金”科目下設“應交土地增值稅”明細科目,專門用來核算土地增值稅的發生和繳納情況,其貸方反映企業計算出的應交土地增值稅,其借方反映企業實際繳納的土地增值稅,餘額在貸方反映企業應交而未交的土地增值稅。

土地增值稅作為對企業營業收入所征收的一種稅收,一般應當作為營業稅金進行處理,具體可以分為如下三種情況:

(一)對于專門從事房地產經營的企業,應當直接計入營業稅金及附加科目,如房地產開發企業應當計入“經營稅金及附加”科目,對外經濟合作企業應當計入“營業稅金”科目,股份製企業應當計入“營業稅金及附加”科目。

(二)對于非專營房地產開發的企業從事的房地產開發業務應當繳納的土地增值稅,一般應當作為其他業務支出處理,如工業企業、商業企業、農業企業、交通企業、民航企業等企業應當計入“其他業務支出”科目,如果企業不劃分主營業務收入其他業務收入,那麽相應地土地增值稅也應當作為營業稅金的一部分計入“營業稅金及附加”(如旅遊飲食服務企業)。

(三)對于企業轉讓其已經作為固定資產等入賬的土地使用權、房屋等,其應當繳納的土地增值稅應當計入“固定資產清理”等賬戶。

[例1]某房地產開發企業1998年1月將其開發的寫字樓一幢出售,共取得收入3800萬元。企業為開發該項目支付土地出讓金600萬元,房地產開發本為1400萬元,專門為開發該項目支付的貸款利息120萬元。為轉讓該項目應當繳納營業稅、城市維護建設稅、教育費附加及印花稅總計210.9萬元。當地政府規定,企業可以按土地使用權出讓費、房地產開發成本之和的5%計算扣除其他房地產開發費用。另外,稅法規定,從事房地產開發的企業可以按土地出讓費和房地產開發成本之和的20%加計扣除。則其應納稅額為:

扣除項目金額=600+1400+120+210.9+(600+1400)×5%+(600+1400)×20%=600+1400+120+210.9+100+400=2830.9萬元

增值額=3800-2830.9=969.1萬元

增值額佔扣除項目比例=969.1÷2830.9=34.23%

應納稅額=969.1×30%=290.73萬元

則企業應作如下會計分錄

借:經營稅金及附加 2907300

貸:應交稅金--應交土地增值稅 2907300

實際向稅務機關繳納土地增值稅時作如下會計分錄:

借:應交稅金--應交土地增值稅 2907300

貸:銀行存款 2907300

暫行條例

國務院令[1993]第138號

頒布日期:19931213 實施日期:19940101 頒布單位:國務院

第一條 為了規範土地、房地產市場交易秩序,合理調節土地增值收益,維護國家權益,製定本條例。

第二條 轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物(以下簡稱轉讓房地產)並取得收入的單位和個人,為土地增值稅的納稅義務人(以下簡稱納稅人),應當依照本條例繳納土地增值稅。

第三條 土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和本條例第七條規定的稅率計算征收。

第四條 納稅人轉讓房地產所取得的收入減除本條例第六條規定扣除項目金額後的餘額,為增值額。

第五條 納稅人轉讓房地產所取得的收入,包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

第六條 計算增值額的扣除項目:

(一)取得土地使用權所支付的金額;

(二)開發土地的成本、費用;

(三)新增房及配套設施的成本、費用,或者舊房及建築物的評估價格;

(四)與轉讓房地產有關的稅金;

(五)財政部規定的其他扣除項目。

第七條 土地增值稅實行四級超率累進稅率:

增值額未超過扣除項目金額50%的部分,稅率為30%。

增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分,稅率為40%。

增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分,稅率為50%。

增值額超過扣除項目金額200%的部分,稅率為60%。

第八條 有下列情形之一的,免征土地增值稅:

(一)納稅人建造普通標準住宅出售,增值額未超過扣除項目金額20%的;

(二)因國家建設需要依法征用、收回的房地產。

第九條 納稅人有下列情形之一的,按照房地產評估價格計算征收:

(一)隱瞞、虛報房地產成交價格的;

(二)提供扣除項目金額不實的;

(三)轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格,又無正當理由的。

第十條 納稅人應當自轉讓房地產契約簽訂之日起七日內向房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報,並在稅務機關核定的期限內繳納土地增值稅。

第十一條 土地增值稅由稅務機關征收。土地管理部門、房產管理部門應當向稅務機關提供有關資料,並協助稅務機關依法征收土地增值稅。

第十二條 納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的,土地管理部門、房產管理部門不得辦理有關的權屬變更手續。

第十三條 土地增值稅的征收管理,依據《中華人民共和國稅收征收管理法》及本條例有關規定執行。

第十四條 本條例由財政部負責解釋,實施細則由財政部製定。

第十五條 本條例自一九九四年一月一日起施行。各地區的土地增值費征收辦法,與本條例相抵觸的,同時停止執行

清算

土地增值稅國家稅務總局下發了《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》。政府的這一動作,最終將會給樓市帶來什麽樣的影響,國內各媒體紛紛發表了自己的看法。

意在遏製不規範行為  

香港《經濟日報》刊載社論文章寫到,國家稅務總局發出通知,全國下月一日起,清算房地產開發商的土地增值稅,17日內地股市升勢聞風逆轉向下,大量地產股跌停板,在香港上市的內地地產商股價亦急挫。文章指出,土地增值稅的嚴格執行,勢將壓縮內地地產商利潤,但並不代表中央要打擊內地樓市。

文章認為,是次通知僅由國家稅務總局發出,與去年中遏抑房地產的“國十五條”由九個部委聯合發出,已可見層次的截然不同。國家稅務總局是次重申現有的條例,宣布開展清算,目的應是力壓房地產業不規範、遊走灰色空間的行為,配合中央要房地產走入健康發展的軌道。土地增值稅其實早于93年實施,但由于屬地方稅,以及讓地方能因地製宜,故操作上予地方政府很大彈性,地方在執行上亦確盡用灰色空間,將本來高達3成至6成的稅率,大減至隻有1%至3%,令增值稅本來要打擊土地囤積與炒風的功能,幾近于無。

文章指出,國家稅務總局表明要開展清算,相信就是要收緊各地方政府,在執行土地增值稅上的彈性空間、灰色地帶,地產商應繳的稅必須繳,有囤積居奇的就更要透過征稅打擊,規範房地產業,緩和社會矛盾。故此,如有關政策得到落實,內地地產商的盈利、暴利,勢將大減。

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