土地使用權

土地使用權

廣義上土地使用權是外延比較大的概念,這裏的土地包括農用地、建設用地、未利用地的使用權。狹義上土地使用權指國家機關、企事業單位、農民集體和公民個人,以及三資企業,凡具備法定條件者,依照法定程式或依約定對國有土地或農民集體土地所享有的佔有、利用、收益和有限處分的權利。

土地使用權獲取方式主要有出讓、劃撥、轉讓三種方式。

  • 中文名稱
    土地使用權
  • 外文名稱
    land user
  • 相關法律
    《土地管理法》、《土地登記辦法》

基本概念

土地使用權,是指單位或者個人依法或依約定,對國有土地集體土地所享有的佔有、使用、收益和有限處分的權利。

土地使用權土地使用權

國有土地使用權是指國有土地的使用人依法利用土地並取得收益的權利。國有土地使用權的取得方式有劃撥、出讓、出租、入股等。有償取得的國有土地使用權可以依法轉讓、出租、抵押和繼承。劃撥土地使用權在補辦出讓手續、補繳或抵交土地使用權出讓金之後,才可以轉讓、出租、抵押。

農民集體土地使用權是指農民集體土地的使用人依法利用土地並取得收益的權利。農民集體土地使用權可分為農用土地使用權、宅基地使用權和建設用地使用權。農用地使用權是指農村集體經濟組織的成員或者農村集體經濟組織以外的單位和個人從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產的土地使用權。宅基地使用權是指農村村民住宅用地的使用權。建設用地使用權是指農村集體經濟組織興辦鄉(鎮)企業和鄉(鎮)村公共設施、公益事業建設用地的使用權。按照《土地管理法》的規定,農用地使用權通過發包方與承包方訂立承包契約取得。宅基地使用權和建設用地使用權通過土地使用者申請,縣級以上人民政府依法批準取得。

主要類型

根據《土地管理法》、《土地登記辦法》的相關規定,土地使用類型隻有土地劃撥土地出讓兩種形式。 

1.劃撥土地使用權

劃撥土地使用權是指經縣級以上人民政府依法批準,在土地使用者繳納補償、安置等費用後,取得的國有土地使用權,或者經縣級以上人民政府依法批準後無償取得的國有土地使用權。由此可見,劃撥土地使用權有兩種基本形式。

(1)經縣級以上人民政府依法批準,土地使用者繳納補償、安置等費用後取得的國有土地使用權。這種劃撥土地使用權有兩個顯著特征:一是土地使用者取得土地使用權必須經縣級以上人民政府依法批準,二是土地使用者取得土地使用權必須繳納補償、安置等費用。

(2)經縣級以上人民政府依法批準後,土地使用者無償取得的土地使用權。這種劃撥土地使用權也有兩個顯著特征:一是土地使用者取得土地使用權必須經縣級以上人民政府依法批準,二是土地使用者取得土地使用權是無償的,也就是說無須繳納任何費用、支付任何經濟上的代價。

2.出讓土地使用權

出讓土地使用權是指國家以土地所有者的身份將國有土地使用權在一定年限內讓與土地使用者。 由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金後取得的土地使用權。取得出讓土地使用權有以下幾個特征:(1)取得的土地使用權是有償的。土地使用者取得一定年限內的土地使用權應向國家支付土地使用權出讓金。國家憑借土地所有權取得的土地經濟效益,表現為一定年期內的地租,一般以土地使用者向國家支付一定數額的貨幣為表現形式。(2)取得的土地使用權是有期限的。 土地使用者享有土地使用權的期限以出讓年限為限。出讓年限由出讓契約約定,但不得超過法律限定的最高年限。(3)取得的土地使用權是一種物權。土地使用權出讓是以土地所有權與土地使用權分離為基礎的。土地使用權出讓後,在出讓期限內受讓人實際享有對土地佔有、使用、收益和處分的權利,其使用權在使用年限內可以依法轉讓、出租、抵押或者用于其他經濟活動,合法權益受國家法律保護。土地使用權出讓的形式有三種,即協定出讓、招標出讓和拍賣出讓。

土地征收是指國家為了社會公共利益的需要,依據法律規定的程式和批準許可權,並依法給予農村集體經濟組織及農民補償後,將農民集體所有土地變為國有土地的行為。土地征收指國家依據公共利益的理由,強製取得民事主體土地所有權的行為。我國土地征收的前提是為公共利益

獲取方式

土地使用權獲取方式主要有出讓、劃撥、轉讓三種方式。

  一、以出讓方式取得國有土地使用權

1、內涵:土地使用權出讓,是指國家將土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者,由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

2、出讓方式:招標、拍賣、掛牌、協定。

3、年限:土地使用權出讓最高年限:居住用地七十年,工業用地五十年,教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年,商業、旅遊、娛樂用地四十年,綜合或者其他用地五十年。

(一)以招標拍賣掛牌方式出讓土地使用權

A. 土地招標

招標出讓國有土地使用權,是指市、縣人民政府土地行政主管部門發布招標公告,邀請特定或者不特定的公民、法人和其他組織參加國有土地使用權投標,根據投標結果確定土地使用者的行為。

在招標出讓中土地主管部門要根據出讓土地的具體情況編製招標檔案,並實施投標的登記,投標人在登記時必須繳納投標保證金,並提交營業執照的副本,法人代表人證明等檔案。投標人在按照招標檔案的要求編製標書後,在規定的時間內將標書密封投入指定標箱。經由專家組成的評標委員會按照評標標準對企業提交後投標檔案進行評審後,在規定的時間地點開標。在中標人確定後,招標人應向中標人發出《中標通知書》,中標人則在《中標通知書》約定的時間,按照招標檔案與土地管理部門簽訂《國有土地使用權出讓契約》。公開招標的投標單位不能少于三家,如果少于三家則招標人應當停止開標。在公開招標中投標企業投標的價格是重要的評標因素,但評標委員會為了防止土地開發的後續資金無法到位,出現土地閒置浪費現象,開發商的從業經驗和實力也是評標委員們重點關註的要點。

B. 土地拍賣

拍賣出讓國有土地使用權,是指市、縣人民政府土地行政主管部門發布拍賣公告, 由競買人在指定時間、地點進行公開競價,根據出價結果確定土地使用者的行為。

土地的主管部門根據被拍賣土地的特征編製拍賣檔案,竟買人在竟買申請截止日期前提出竟買申請,交納不少于拍賣檔案規定的保證金,並同樣提交法定代表人證明書等資信證明。竟買人通過審查後,得到印有編號的竟買標志牌,拍賣會在拍賣公告規定的時間、地點進行。參加的竟買人同樣不能少于三人,否則應終止拍賣。在拍賣中最終的成交價格必須高于拍賣方所製定的底價,否則也需終止拍賣。拍賣成交後,竟得人按照《拍賣成交書》規定的時間和土地管理部門簽訂《國有土地使用權出讓契約》。土地拍賣中最重要的原則是“價高者得”,與其他形式的拍賣原理相同。

C. 土地掛牌

掛牌出讓國有土地使用權,是指市、縣人民政府土地行政主管部門發布掛牌公告,按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布,接受竟買人的報價申請並更新掛牌價格,

根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。政府土地主管部門編製掛牌檔案,競買人在規定日期前提出竟買申請,按規定交納保證金、提交法定代表人證明書等資信證明後提交競買申請書。在掛牌檔案規定的掛牌起始日期,掛牌人應該將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年限、規劃要求、起始價、增價規則、增價幅度等內容,在土地交易市場掛牌公布,符合條件的竟買人應定按照檔案的要求填寫竟買報價單,在掛牌期限內竟買人可多次報價。如果在掛牌期限內隻有一個竟買人在掛牌期限內隻有一個競買人,且報價不低于掛牌底價,並符合其他交易條件的,掛牌成交;在掛牌期限內有兩個或兩個以上競買人報價的,報價最高者為競得人;報價相同的,先提交報價單者為競得人。但報價低于底價者除外,在掛牌期限內無應價者或者競買人的報價均低于底價或均不符合其他交易條件的,掛牌不成交。掛牌交易的掛牌期限不得少于十個工作日。  競買人確定後.掛牌人應當向競買人發出《掛牌成交確認書》。競得人應該根據《掛牌成交確認書》所約定的時間與市國土房管局簽訂《國有土地使用權出讓契約》。掛牌同樣遵循“價高者得”的原則.不同之處在于不是現場報價.由于掛牌是以書面的形式報價,所引發的關註程度及暴光不如招標與拍賣。

招標拍賣掛牌出讓土地使用權範圍:

(1)供應商業、旅遊、娛樂、工業用地和商品住宅等各類經營性用地以及有競爭要求的工業用地;

(2)其他土地供地計畫公布後一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的;

(3)劃撥土地使用權改變用用途,《國有土地劃撥決定書》或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權,實行招標拍賣掛牌出讓的;

(4)劃撥土地使用權轉讓,《國有土地劃撥決定書》或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權,實行招標拍賣掛牌出讓的;

(5)出讓土地使用權改變用途,《國有土地劃撥決定書》或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權,實行招標拍賣掛牌出讓的;

(6)法律、法規、行政規定明確應當招標拍賣掛牌出讓的其他情形。

(二)以協定方式取得國有土地使用權(此方式目前基本不採用)

協定出讓,是指土地使用權的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用土地的願望,由國有土地的代表與有意受讓人進行談判和切磋,協商出讓土地使用的有關事宜的一種出讓方式。它主要適用于工業項目、市政公益事業項目、非盈利項目及政府為調整經濟結構、實施產業政策而需要給予扶持、優惠的項目,採取此方式出讓土地使用權的出讓金不得低于國家規定所確定的最低價。以協定方式出讓土地使用權,沒有引入競爭機製,不具有公開性,人為因素較多,因此對這種方式要加以必要限製,以免造成不公平競爭、以權謀私及國有資產流失。

(1)協定出讓國有土地使用權範圍

出讓國有土地使用權,除依照法律、法規和規章的規定應當採用招標、拍賣或者掛牌方式出讓,方可採取協定方式,主要包括以下情況:

A、供應商業、旅遊、娛樂和商品住宅、工業用地等各類經營性用地以外用途的土地,其供地計畫公布後同一宗地隻有一個意向用地者的;

B、原劃撥、承租土地使用權申請辦理協定出讓,經依法批準,可以採取協定方式,但《國有土地計畫決定書》、《國有土地租賃契約》、法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權重新公開出讓的除外;

C、劃撥土地使用權轉讓申請辦理協定出讓,經依法批準,可以採取協定方式,但《國有土地劃撥決定書》、法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權重新公開出讓的除外;

D、出讓土地使用權人申請續期,經審查準予續期的,可以採用協定方式。

(2)禁止性規定

A、以協定方式出讓國有土地使用權的出讓金不得低于按國家規定所確定的最低價。

B、協定出讓最低價不得低于新增建設用地的土地有償使用費、征地(拆遷)補償費用以及按照國家規定應當繳納的有關稅費之和,有基準地價的地區,協定出讓最低價不得低于出讓地塊所在級別基準地價的70%。低于最低價時國有土地使用權不得出讓。

  二、以劃撥方式取得國有土地使用權

1、內涵:土地使用權劃撥,是指縣級以上人民政府依法批準,在土地使用者繳納補償、安置等費用後將該幅土地交付其使用,或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。即劃撥土地使用權不需要使用者出錢購買土地使用權,而是經國家批準其無償的、無年限限製的使用國有土地。但取得劃撥土地使用權的使用者依法應當繳納土地使用稅。

2、年限:以劃撥方式取得土地使用權的,除法律、行政法規另有規定外,沒有使用期限的限製。雖然 無償取得劃撥土地使用權沒有年限限製,但因土地使用者遷移、解散、復原、破產或者其他原因而停止使用土地的,國家應當無償收回劃撥土地使用權,並可依法出讓。因城市建設發展需要和城市規劃的要求,也可以對劃撥土地使用權無償收回,並可依法出讓。無償收回劃撥土地使用權的,其地上建築物和其他附著物歸國家所有,但應根據實際情況給予適當補償。

3、以劃撥方式取得國有土地使用權的情形:根據《城市房地產管理法》第二十四條的規定,下列建設用地的土地使用權,確屬必需的,可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥:(1)國家機關用地和軍事用地;(2)城市基礎設施用地和公益事業用地;(3)國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地;(4)法律、行政法規規定的其他用地。以劃撥方式取得土地使用權的,經主管部門登記、核實,由同級人民政府頒發土地使用權證。

4、轉讓、出租、抵押的限製性規定:劃撥土地使用權一般不得轉讓、出租、抵押,但符合法定條件的也可以轉讓、出租、抵押:即土地使用者為公司、企業、其他組織和個人,領有土地使用權證,地上建築物有合法產權證明,經當地政府批準其出讓並補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交出讓金。未經批準擅自轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的,沒收其非法收入,並根據其情節處以相應罰款

  三、以轉讓方式取得國有土地使用權

1、內涵:土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為,即土地使用者將土地使用權單獨或者隨同地上建築物、其他附著物轉移給他人的行為。原擁有土地使用權的一方稱為轉讓人,接受土地使用權的一方稱為受讓人。

2、轉讓方式:包括出售、交換和贈與等。

3、禁止性規定:未按土地使用權出讓契約規定的期限和條件投資開發、利用土地的,土地使用權不得轉讓。  4、年限:土地使用者通過轉讓方式取得的土地使用權,其使用年限為土地使用權出讓契約規定的使用年限減去原土地使用者已使用年限後的剩餘年限。

5、“房地一並轉移”:土地使用權轉讓時,其地上建築物、其他附著物所有權隨之轉讓。地上建築物、其他附著物的所有人或者共有人,享有該建築物、附著物使用範圍內的土地使用權。土地使用者轉讓地上建築物、其他附著物所有權時,其使用範圍內的土地使用權隨之轉讓,但地上建築物、其他附著物作為動產轉讓的除外。

6、土地使用權轉讓價格明顯低于市場價格的,市、縣人民政府有優先購買權。土地使用權轉讓的市場價格不合理上漲時,市、縣人民政府可以採取必要的措施。

補充說明:“項目收購獲取土地的方式”屬于轉讓的範疇,具體內涵是通過收購項目公司的股份達到獲得項目公司所擁有土地的目的。

收購項目公司的優點:

(1)避免了直接公開購買土地帶來的競爭和麻煩,手續簡單,便于操作。

(2)節省了直接轉讓土地需要繳納的各種稅費。

(3)可直接擁有原項目的開發人員,開發快捷。

收購項目公司的缺點:

(1)存在人員整合的風險。

(2)可能存在原公司財務、法律方面的遺留問題,需註重前期調查。

使用期

綜述

北京在明首席楊在明說:“土地使用權出讓契約約定的使用年限屆滿,土地使用者依該契約取得的土地使用權即終止。由于土地使用權是一種有期限的他物權,土地所有者出讓土地使用權的結果並不導致所有權的喪失。因而,使用期屆限滿,土地使用者理應將土地使用權返還給土地所有者,這是土地國家所有權的最終體現,也是土地有償、有期限使用原則的具體反映。”為了平衡土地使用權人和土地使用者利益,《城市房地產管理法》第21條從以下兩個方面對土地使用權期限屆滿的法律後果作了規定:

續期

土地

使用權登記

使用權出讓契約約定的使用年限屆滿後的續期

(1)續期申請的提出

土地使用權出讓契約約定的使用年限屆滿,土地使用者需要繼續使用土地的,應當至遲于屆滿前一年提出續期申請,這是《城市房地產管理法》第21條第1款前段對土地使用權續期規定的前提條件。

(2)續期申請的審批

土地使用者提出續期申請後,土地管理部門應在合理期限內,盡快作出答復,除根據社會公共利益需要收回該幅土地外,均應予以批準。

(3)續期的性質

土地使用權的續期與土地使用權的出讓同其性質,也就是說土地使用權的續期也是土地使用權的出讓。其唯一不同之處在于,對于土地使用權的續期申請,出讓人根據社會公共利益需要收回外,應予以批準,但對于土地使用權出讓申請,出讓人並無此等義務。

收回

土地使用權出讓契約約定的使用年限屆滿後的收回

收回流程

《城市房地產管理法》第21條第2款規定,土地使用權出讓契約約定的使用年限屆滿,如果土地使用者未申請續期或未按法定期限申請續期,以及根據社會公共利益的需要,國家未批準其續期申請,土地使用權由國家無償收回。

(1)土地使用權由國家無償收回

國家是國有土地的所有者,國有土地使用權作為相對獨立的財產權,它隻是以通過出讓的方式,在一定年期內由國家讓渡于土地使用者。土地使用者在支付一定年期的土地使用權出讓金後,取得在該年期內使用土地的權利,即取得了一定年期的土地使用權。當出讓年期屆滿,土地使用者就不在擁有該土地使用權。因此,國家收回其土地使用權應當是無償的,不應附加任何條件。

(2)國家在無償收回起土地使用權的同時,無償取得該土地上的建築物、其他附著物所有權。

處理辦法

土地使用權用于自行開發建造廠房等自用地上建築物時,土地使用權的賬面價值不與地上建築物合並計算其成本,而仍作為無形資產進行核算。

土地使用權

如果房地產開發企業取得的土地使用權用于建造對外出售的房屋建築物的,其相關的土地使用權的價值應當計入所建造的房屋建築物成本。

企業外購房屋建築物所支付的價款中包括土地使用權以及建築物的價值的,一般應當對實際支付的價款按照合理的方法(例如,公允價值相對比例)在土地使用權和地上建築物之間進行分配;確實無法在土地使用權和地上建築物之間進行合理分配的,才全部作為固定資產核算。

暫行辦法

國家土地管理局令(1992)第1號

第一條 為了貫徹實施《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》(以下簡稱《條例》)。加強對劃撥土地使用權的管理,特製定本辦法。

第二條 劃撥土地使用權,是指土地使用者通過除出讓土地使用權以外的其他各種方式依法取得的國有土地使用權。

第三條 劃撥土地使用權(以下簡稱“土地使用權”)的轉讓、出租、抵押活動,適用本辦法。

第四條 縣級以上人民政府土地管理部門依法對土地使用權轉讓、出租、抵押活動進行管理監督檢查。

第五條 未經市、縣人民政府土地管理部門批準並辦理土地使用權出讓手續,交付土地使用權出讓金的土地使用者,不得轉讓、出租、抵押土地使用權。

第六條 符合下列條件的,經市、縣人民政府土地管理部門批準,其土地使用權可以轉讓、出租、抵押:

(一)土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人;

(二)領有國有土地使用證;

(三)具有合法的地上建築物、其他附著物產權證明;

(四)依照《條例》和本辦法規定簽訂土地使用權出讓契約,向當地市、縣人民政府交付土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。

第七條 土地使用權轉讓,是指土地使用者將土地使用權單獨或者隨同地上建築物、其他附著物轉移給他人的行為。

原擁有土地使用權的一方稱為轉讓人,接受土地使用權的一方稱為受讓人。

第八條 土地使用權轉讓的方式包括出售、交換和贈與等。

出售是指轉讓人以土地使用權作為交易條件,取得一定收益的行為。

交換是指土地使用者之間互相轉移土地使用權的行為。

贈與是指轉讓人將土地使用權無償轉移給受讓人的行為。

第九條 土地使用權出租,是指土地使用者將土地使用權單獨或者隨同地上建築物、其他附著物租賃給他人使用,由他人向其支付租金的行為。

原擁用土地使用權的一方稱為出租人,承擔土地使用權的一方稱為承租人。

第十條 土地使用權抵押,是指土地使用者提供可供抵押的土地使用權作為按期清償債務的擔保的行為。

原擁有土地使用權的一方稱為抵押人,抵押債權人稱為抵押權人。

第十一條 轉讓、抵押土地使用權,其地上建築物、其他附著物所有權隨之轉讓、抵押;轉讓、抵押地上建築物、其他附著物所有權,其使用範圍內的土地使用權隨之轉讓、抵押。但地上建築物、其他附著物作為動產轉讓的除外。

出租土地使用權,其地上建築物、其他附著物使用權隨之出租;出租地上建築物、其他附著物使用權,其使用範圍內的土地使用權隨之出租。

第十二條 土地使用者需要轉讓、出租、抵押土地使用權的,必須持國有土地使用證以及地上建築物、其他附著物產權證明等合法證件,向所在地市、縣人民政府土地管理部門提出書面申請。

第十三條 市、縣人民政府土地管理部門應當在接到轉讓、出租、抵押土地使用權書面申請書之日起十五日內給予回復。

第十四條 市、縣人民政府土地管理部門與申請人經過協商後,簽訂土地使用權出讓契約。

第十五條 土地使用權轉讓、出租、抵押行為的雙方當事人應當依照有關法律、法規和土地使用權出讓契約的規定,簽訂土地使用權轉讓、租賃、抵押契約。

第十六條 土地使用者應當在土地使用權出讓契約簽訂後六十日內,向所在地市、縣人民政府交付土地使用權出讓金。到市、縣人民政府土地管理部門辦理土地使用權出讓登記手續。

第十七條 雙方當事人應當在辦理土地使用權出讓登記手續後十五日內,到所在地市、縣人民政府土地管理部門辦理土地使用權轉讓、出租、抵押登記手續。

辦理登記手續,應當提交下列證明檔案、材料:

(一)國有土地使用證;

(二)土地使用權出讓契約;

(三)土地使用權轉讓、租賃、抵押契約;

(四)市、縣人民政府土地管理部門認為有必要提交的其他證明檔案、材料。

第十八條 土地使用權轉讓,土地使用權出讓契約和登記檔案中所載明的權利、義務隨之轉移。

第十九條 土地使用權出租、抵押,出租人、抵押人必須繼續履行土地使用權出讓契約。

第二十條 土地使用權轉讓後,受讓人需要改變土地使用權出讓契約規定內容的,應當征得所在地市、縣人民政府土地管理部門同意,並按規定的審批許可權經土地管理部門和城市規劃部門批準,依照《條例》和本辦法規定重新簽訂土地使用權出讓契約,調整土地使用權出讓金,並辦理土地登記手續。

第二十一條 土地使用權出租後,承租人不得新增永久性建築物、構築物,需要建造臨時性建築物、構築物的,必須征得出租人同意,並按照有關法律、法規的規定辦理審批手續。

土地使用權出租後,承租人需要改變土地使用權出讓契約規定內容的,必須征得出租人同意,並按規定的審批許可權經土地管理部門和城市規劃部門批準,依照《條例》和本辦法規定重新簽訂土地使用權出讓契約,調整土地使用權出讓金,並辦理土地登記手續。

第二十二條 土地使用權租賃契約終止後,出租人應當自租賃契約終止之日起十五日內,到原登記機關辦理登出土地使用權出租登記手續。

第二十三條 土地使用權抵押契約終止後,抵押人應當自抵押契約終止之日起十五日內,到原登記機關辦理登出土地使用權抵押登記手續。

第二十四條 抵押人到期未能履行債務或者在抵押契約期間宣告解散、破產的,抵押權人有權依照國家法律、法規和抵押契約的規定處分抵押財產。

因處分抵押財產而取得土地使用權的,土地使用者應當自權利取得之日起十五日內,到所在地市、縣人民政府土地管理部門辦理變更土地登記手續。

第二十五條 土地使用者轉讓、出租、抵押土地使用權,在辦理土地使用權出讓手續時,其土地使用權出讓期由所在地市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者經過協商後,在土地使用權出讓契約中訂明,但不得超過《條例》規定的最高年限。

第二十六條 土地使用權出讓金,區別土地使用權轉讓、出租、抵押等不同方式,按標定地價的一定比例收取,最低不得低于標定地價的40%。 標定地價由所在地市、縣人民政府土地管理部門根據基準地價,按土地使用權轉讓。

土地確權

土地使用權確認在中國有關土地管理的法律檔案中,被稱為土地確權。不論稱謂如何,實質上都是對土地使用權歸屬的確認。土地確權是中國《土地管理法》中很重要的一個法律環節。

土地確權土地確權

土地使用權確認是指在土地使用權的歸屬不明或發生爭議時,利害關系人請求有關權利機關確認土地使用權歸屬,從而解決土地使用權爭議的行為。土地使用權確認請求權由對特定的土地有利害關系人行使,利害關系人不一定是土地使用權人,在土地使用權的歸屬不清或發生爭議時,利害關系人可以是任何與特定的土地就土地使用權歸屬有土地使用權法律關系的自然人、法人和其他組織,他們都可以向有關機關或機構提出土地使用權確認的請求。土地使用權確認是土地使用權保護的前提,隻有通過確認土地使用權,才能明確土地使用權的歸屬,隻有在土地使用權歸屬明確的情形下,土地使用權受到侵害或妨害,土地使用權人既可以直接行使土地使用權請求權,以土地使用權方法進行保護,也可以行使債權請求權,以債權方法進行保護。在土地使用權歸屬不明或發生歸屬爭議的情況下,首先應通過土地使用權確認,明確土地使用權歸屬之後,才能確定誰是真正的土地使用權人,才能確定請求權行使的主體。

土地使用權確認的確權主體是行政機關合人民法院行政機關擁有行政裁決權,對有關土地權屬等爭議,依法行使裁決權。對行政機關確權決定不服的,申請行政復議,提起行政訴訟,人民法院行使司法審查。

土地使用權的確認包括兩方面的內容:一是對土地使用權歸屬的確認,二是對土地使用權內容的確認。

確認土地使用權的歸屬就是確認土地使用權的權利主體,即確認對特定的土地享有直接佔有和排他權利的權利人,所要確認的權利主體,包括使用權和擔保權的權利人。行使返還原物、消除危險、排除妨害、賠償損失等請求權,都是以土地使用權歸屬確定為前提,如若權利歸屬不清,行使土地使用權請求權和侵權請求權將沒有依據。

出讓步驟

土地使用權出讓,由市、縣人民政府有計畫、有步驟地進行。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件,由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規劃、建設、房產管理部門共同擬定方案,按照國務院規定,報經有批準權的人民政府批準後,由市、縣人民政府土地管理部門實施。

直轄市的縣人民政府及其有關部門行使前款規定的許可權,由直轄市人民政府規定。

用權出資

根據《中華人民共和國公司法》[2]第27條規定,股東可以用貨幣出資,也可以用實物、智慧產權、土地使用權等可以用貨幣估價並可以依法轉讓的非貨幣財產作價出資。

土地使用權作為非貨幣財產作價出資必須經過評估,評估需要如下檔案[3]:

1、提供專土地使用權證,房地產證,土地平面位置圖,與無形資產出資有關的轉讓契約,交接證明等。

2、填寫無形資產出資驗證清單。要求填寫的名稱,有效狀況,作價等內容符合契約,協定,章程,由企業簽名或驗收簽章,獲得各投資者認同,並在清單上簽名。

3、無形資產應辦理過戶手續(智慧產權辦理產權轉讓登記手續;非專利技術簽定技術轉讓契約;土地使用權辦理變更土地登記手續)但在驗資時尚未辦妥的,填寫出資財產移交表,由擬設立企業及其出資者簽署,並承諾在規定期限內辦妥有關財產權轉移手續;交付方式,交付地點契約,協定,章程中有規定的,應與契約,協定,章程相符:“接收方簽章”欄,由全體股東簽字蓋章。

4、資產評估機構出具的評估目的,評估範圍與對象,評估基準日,評估假設等有關限定條件滿足驗資要求的評估報告和出資各方對評估資產價值的確認檔案。

5、一般無形資產出資最高可達企業註冊資本的70%。

6、以劃撥土地使用權出資的,提供經市、縣人民政府土地管理部門辦理的土地使用權出讓手續。

國內情況

在中國,土地使用權的主體是廣泛的。國家機關、企事業單位、農民集體和公民個人,以及三資企業,凡具備法定條件者,依照法定程式都可以取得土地使用權,成為土地使用權的主體。因土地使用權可以出讓、轉讓、買賣、出租、抵押。①土地使用權出讓是國家以土地所有人的身份將土地使用權在一定期限內讓與土地使用者,由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權出讓有拍賣、招標和協定三種方式。②土地使用權轉讓是指通過出讓方式取得國有土地使用權的單位和個人,將土地使用權再轉移的行為,如出售、交換、贈與等。土地使用權的出讓構成土地使用權流轉的一級市場,土地使用權的轉讓構成土地使用權流轉的二級市場。集體土地使用權的轉讓,情況比較復雜,在法律中並無系統的規定,各地的做法也不一致。從原則上講,農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農建設。因此,集體土地使用權的轉讓,一般是指不改變農用地性質的承包和轉包。通過土地劃撥及建設用地程式取得的使用權是無限期的,通過土地使用權出讓取得使用權的,按照土地的用途不同,使用權的年限也不同。③土地使用權出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建築物、其他附著物租賃給承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行為。未按土地使用權出讓契約規定的期限和條件投資開發、利用土地的,土地使用權不得出租。④土地使用權買賣是土地使用權人以獲取價款為目的將自己的土地使用權轉移給其他公民或法人,後者獲得土地使用權並支付價款的行為。⑤土地使用權交換是相鄰的集體所有製單位,為了改變土地利用的缺點、機械化作業條件和水利灌溉條件,進行局部土地界線的調整與交換部分土地。經調整後,土地利用條件得到改善。土地使用權的交換必須在自願基礎上產生,在平等互利的原則上協商解決,因而可由交換單位提出申請,在土地管理部門指導下,經協商提出方案,經縣級以上地方人民政府批準後,進行劃界,申請辦理變更登記。土地使用權可以作為抵押權的標的物,以土地使用權設定抵押權時,其地上的建築或其他工作物也隨之抵押;當地上的建築或其他工作物抵押時,其適用範圍內的土地使用權也隨之抵押。⑥土地使用權變更指國有土地使用權、集體土地使用權在初始登記後發生的變更,主要有以下幾種類型:a.國有土地劃撥、集體土地內部劃撥;b.依法通過土地有償出讓、轉讓取得土地使用權;c.因贈與或繼承、買賣、交換、分割地上附著物引起;d.因土地交換、機構調整、企業兼並等原因引起;e.因宗地合並或分立引起;f.因處分抵押財產取得土地使用權;g.變更土地使用者名稱、地址等。⑦土地使用權贈與是土地使用權人將土地使用權無償地轉移給相對人,相對人予以接受的行為。⑧土地使用權繼承指公民按照法律規定或者合法有效的遺囑取得死者生前享有的土地使用權的行為。繼承人除繼承土地的使用權外,其地上附著物的所有權也隨之得到繼承。⑨土地使用權劃撥是指國家依法按照一定的程式將國有建設用地的使用權無償地轉移給建設用地者。土地使用者以無償方式取得土地使用權,但需要支付給原土地使用者拆遷安置及各項補償費用。⑩土地使用權終止指因某種原因造成土地使用權的結束或停止,一般有四種情況:a.使用年限屆滿,未經批準續期,土地使用權即告停止;b.情況特殊,根據社會公共利益的需要,國家在給予合理補償的前提下,依法提前收回土地使用權;c.土地滅失;d.土地使用權受讓人逾期未全部支付出讓金的,出讓方依照法律和契約規定,終止其土地使用權。

變更程式

提前收回土地使用權,是指出讓人在土地使用權出讓契約約定出讓年限尚未屆滿的情況下,終止土地使用權出讓契約而收回土地使用權。根據《城市房地產管理法》和《土地管理法》及其實施細則的有關規定,提前收回土地使用權的前提條件是在特殊情況下,根據社會公共利益的需要,並由有關人民政府土地行政主管部門報經原審批機關批準。

(1)為公共利益需要使用土地的。為公共利益需要是指國家為經濟、政治、軍事、文化、衛生等建設,需要使用土地的,可以將土地使用權收回。

(2)為實施城市規劃進行舊城區改建,需要調整使用土地的,隨著城市建設的加快,新的城市規劃的實施,需要對舊城區進行大規模的改造,需要重新調整和安排城市各個區域的土地的使用,為配合舊城區改建,國家要調整使用土地,收回或重新安排一些單位和居民正在使用的土地。

(3)土地出讓等有償使用契約約定的使用期限屆滿,土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批準的。

(4)因單位撤消、遷移等原因,停止使用原劃撥的國有土地的。

(5)公路、鐵路、機場、礦場等經核準報廢的。

評估程式

1、明確土地使用權評估的有關事項(包括委托方、評估目的、評估範圍、基準日、評估時間要求等)

2、根據土地使用權評估範圍,填寫土地使用權清單表

3、檢查土地產權是否清楚,有無糾紛,土地產權性質是出讓還是劃撥,宗地劃分是否合理,四至是否明確,是否存在他項權利等

4、調查待估宗地所在市縣的自然條件(包括人口、面積、氣候、水文、土壤)、行政區劃、經濟發展(包括經濟結構、主要產品、工農業總產值、居民收入、社會投資狀況等)、城市規劃與城市性質、產業政策(與估價對象相關類型的產業分布、產品銷售及有關優惠政策)和稅收政策等

5、現場查戡待估宗地及周圍地區的土地利用情況,待估宗地用途是否相符,主要建築物名稱、建構築物結構、用途等,周圍交通條件、環境條件、集聚狀況等

6、調配待估宗地的基礎設施條件、開發費用水準

7、調查待估宗地所在市縣的地價水準、房屋建築物成本、售價、租金水準、新增用地的征地水準、有關稅費、基準地價及修正體系、待估宗地在基準地價中的土地級別、交易狀況

8、根據估價對象特點,明確土地使用權評估思路,選樣合適的評估方法,進行初步測算,並確定最終地價

法律繼承

1.土地使用權證不可以改成去世的人的名字。

根據(1995)國土[籍)字第26號文頒布的《確定土地所有權和使用權的若幹規定》第26條關于“土地使用權確定給直接使用土地的具有法人資格的單位和個人”,而死人不會“直接使用”,所以土地局換證時疏于查實登記人是否是“直接使用土地的個人”。

2.如果死者生前使用某片國有土地,其死後的土地使用權是可以繼承的。國務院1990年5.19發布的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第48條:依照本條例取得土地使用權的個人,其土地使用權可以繼承

相關詞條

相關搜尋

其它詞條