不動產

不動產

不動產(英語:Real Estate)是一個民法概念。它包括土地及其上之房屋等不可移動、可以有固定地址的建築物,因此物業也屬于不動產。2013年中共十八屆三中全會後,中國國務院總理李克強指出要整合不動產登記職責、建立不動產統一登記製度,主要可以理解為房產登記。該製度一出,民眾和媒體馬上從中解讀出“反腐”“控房價”等效果。

2013年11月19日,SOHO中國董事長潘石屹在微博中表示:“這是好政策,如果今年實施,房價馬上會跌。”

  • 中文名稱
    不動產
  • 外文名稱
    immovable property
  • 製度
    國家統一登記
  • 範圍
    房地產

基本定義

不動產是指不可移動或者如果移動就會改變性質、損害其價值的有形財產,包括土地及其定著物,包括物質實體及其相關權益。如建築物及土地上生長的植物。  

《民通意見》第186條規定,土地、附著于土地的建築物及其他定著物、建築物的固定附屬設備為不動產。比如尚未收割的農作物,就是不動產,但收割後的農作物就是動產。  

法律定義

《民法》第66條:謂土地及其定著物;不動產之出產物,尚未分離者,為該不動產之部份。即其包括了土地和其上在建或已完成之建築物。

《不動產經紀業管理條例》第4條:指土地、土地定著物或房屋及其可移轉之權利;房屋指成屋、預售屋及其可移轉之權利。

《不動產證劵化條例》第4條:指土地、建築改良物、道路、橋梁、隧道、軌道、碼頭、停車場與其他具經濟價值之土地定著物及所依附之設施,但以該設施與土地及其定著物分離即無法單獨創造價值,土地及其定著物之價值亦因而減損者為限。不動產相關權利:指地上權及其他經中央目的事業主管機關核定之權利。

基本特點  

自然特徵

不動產作為自然物的特徵。

1、不可移動性:又稱位置固定性,即地理位置固定。

2、個別性:也稱獨特徵、異質性、獨一無二,包括位置差異、利用程度差異、權利差異 。

3、耐久性:又稱壽命長久,土地不因使用或放置而損耗、毀滅,且增值。我國土地有使用年限。

4、數量有限性:又稱供給有限,土地總量固定有限 ,經濟供給有彈性。  

社會經濟特徵

不動產景氣迴圈體現人們之間的社會關系和經濟關系的特徵。

1、價值量大:與一般物品相比,不動產不僅單價高,而且總價大。

2、用途多樣性:也稱用途的競爭、轉化及並存的可能性,主要指空地所具有的特徵。從經濟角度土地利用的優先順序:商業、辦公、居住、工業、耕地、牧場、放牧地、森林、不毛荒地。

不動產不動產

3、涉及廣泛性:又稱相互影響,不動產涉及社會多方面,容易對外界產生影響。在經濟學中稱為外部性,分為正的外部性、負的外部性。

4、權益受限性:由涉及廣泛性引起。政府主要通過設定管製權、征收權、征稅權和充公權四種特權進行管理。

5、難以變現性:也稱為變現力弱、流動性差,主要由價值高、不可移動、易受限製性等造成。影響變現的因素主要有不動產的通用性、獨立使用性、價值量、可分割性、開發程度、區位市場狀況等。

6、保值增值性:增值指不動產由于面積不能增加、交通等基礎設施不斷完善、人口增加等,其價值隨著時間推移而增加。保值是指不動產能抵御通貨膨脹。

中國製度

2013年11月20日,中共十八屆三中全會之後,國務院總理李克強主持召開國務院常務會議,通過關于依法公開製售假冒偽劣商品和侵犯智慧產權行政處罰案件信息的意見,決定整合不動產登記職責。

不動產登記不動產登記

由國土資源部負責指導監督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產統一登記職責,基本做到登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平台“四統一”。行業管理和不動產交易監管等職責繼續由相關部門承擔。各地在中央統一監督指導下,結合在地實際,將不動產登記職責統一到一個部門。

產業關系

不動產並不是新名詞,但從產業的角度看不動產並稱之為不動產(產)業,則是一個較為新穎的產業概念。系統研究不動產與產業的關系,需要建立一門新的學科——不動產業經濟學。

不動產業經濟學所研究的內容類同于房地產經濟學,但著眼點不同,研究方法論不同。相同之處在于,不動產業經濟學也要研究不動產業與國民經濟的關系,不動產資源配置的機製與載體,不動產市場運行的機製與規律;研究包括不動產投資、開發、經營、中介服務各環節在內的經濟運行全過程;研究對不動產業實施巨觀調控的目標、內容、控製的主要政策手段和調控體系;研究不動產資源配置效率,揭示不動產經濟運行規律,保證不動產業的健康發展和資源配置的巨觀效益。 著眼點不同在于,從整體上說,房地產經濟學研究問題的思路是部門經濟學式的思路,帶有計畫經濟時代經濟學研究的烙印。眾所周知,部門經濟是與行業相對應的概念,在我國傳統計畫經濟體製時期,產業經濟整體上以部門經濟形式存在,經濟聯系方式與管理方式都呈現出典型的“條條”特征。過去我們機械地按部門或行業進行學科分類,因而產生了工業經濟學、商業經濟學、物資經濟學、建築經濟學等學科。房地產經濟學正是沿此思路炮製出來的。它不可避免地會產生知識面和研究領域過窄的問題,部門經濟學的這一局限性需要通過將其融入產業經濟學而得到解決。具體來說,需要將房地產經濟學融入到不動產業經濟學中,以改變房地產經濟學目前這種不倫不類的地位。

不動產不動產

不動產業經濟學所使用的研究方法論為中觀方法論。中觀方法論的本質特點在于它是二個維度,既要向上看巨觀又要向下看微觀,而無論巨觀還是微觀皆隻有一個維度。中觀方法論不乏現實基礎的支撐,例如在一個企業中就有基層、中層和高層之分;其實,對于一個復雜事物的剖析,按人類思維的習慣也往往容易將其劃分為巨觀、中觀、微觀三層去分析。基于中觀方法論去研究經濟現象,因而也就產生了中觀經濟學。不動產業經濟學作為一門十分新穎的中觀經濟學,需要我們加大力度去研究它、把握它。以不動產業經濟學的視角去剖析、把玩不動產,我們將開闢一片前所未有的嶄新天地。

與動產區別

A、所有權人限製

不動產中的土地、河流、森林等,隻能成為國家或集體的所有權客體,任何自然人或集體組織以外的法人,都不能成為這些不動產的所有權人。

B、物權變動的公示方法不同

動產物權的變動,通常以交付公示;而不動產物權的變動,則以登記為公示,不經登記的不生變動效力。我國擔保法規定的抵押、城市房地產交易法規定的房屋及土地使用權轉讓,均須辦理登記後才生效。

不動產不動產

C、設立的他物權類型不同

物權中的用益物權,如土地使用權、地役權、典權等,隻能在不動產上設定,動產不能設定用益物權。在擔保物權中,不動產得設定抵押權,而不能設定質權和留置權;而動產可設定質權和留置權。依擔保法第34條的規定,機器、交通運輸工具等動產,可設定抵押權。從物的性質上看,不動產多屬于稀缺性資源,為了物盡其用,以不動產為標的的他物權類型要多于動產。

D、不動產發生相鄰關系

不動產由于不能移動,相鄰的佔有人之間如因不動產的利用而產生沖突與矛盾時,就需要法律加以協調。所以,民法上有專門處理不動產相鄰關系的條文,以處理截水、排水、通行、通風、採光等相鄰關系。動產因能移動,所以不發生特定人之間的相鄰關系。

E、地域管轄不同

因不動產發生的爭議,適用專屬管轄。民事訴訟法第34條第1項規定:因不動產糾紛提起的訴訟,由不動產所在地人民法院管轄。而因動產引起的民事訴訟,則依普通管轄確定管轄法院,如被告住所地、契約履行地等

F、權利轉移時的形式不同

不動產一般要求具備書面形式。

G、權利的限製有所不同

法律對不動產往往有多種限製。

統一登記製度

2013年3月28日,國務院辦公廳就實施《國務院機構改革和職能轉變方案》任務分工進行通知,要求2014年6月底前出台並實施不動產統一登記製度,由國土資源部、住房城鄉建設部會同法製辦、稅務總局等有關部門負責。

對此,SOHO中國董事長潘石屹微博評論稱這是個好政策,並大膽預測,如果實施房價馬上會跌。財經評論員餘豐慧也認同:不動產登記條例會成高房價剋星。“出台並實施不動產統一登記製度”對于對房地產調控具有重要意義,對于高房價將有抑製作用,全國實施不動產統一登記製度將是樓市調控的核武器。全國實施不動產統一登記製度,意味著官員財產公示製度將從不動產包括住房上尋找突破口。

不動產不動產

房價一直是中國百姓關註的問題,也是媒體追蹤的超級熱點,此次關于不動產統一登記製度即將出台的通知,讓它成為輿情熱點。

由于“不動產統一登記系統”是按照“信息化”和“可查詢”的思路進行整合、設計,在“房叔”“房姐”等事件頻繁爆發的背景下,“條例”是否涉及到對查詢的權力、許可權、範圍等有針對性的規定內容,十分考驗參與起草有關部門的智慧。實際上,從技術條件而言,在全國範圍內“以人查房”並無技術障礙,通過住建部于2012年6月初步完成的“全國房地產信息聯網系統”,在技術上就可以實現。

已經成型的住建部“全國房地產信息聯網系統”實際由三個子系統組成,即個人住房信息系統、保障性住房信息系統和住房公積金監管系統三部分組成。2012年6月,住建部已經實際完成了和60餘個大中型城市及房地產熱點城市的聯網工作,並形成了統一的資料庫。在此基礎上,住建部篩選了其中40個城市,作為首批聯網試點城市。

2013年11月20日,國務院常務會議決定,整合不動產登記職責、建立不動產統一登記製度,由國土資源部負責指導監督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產統一登記製度,基本做到登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平台“四統一”。2013年11月19日,SOHO中國董事長潘石屹發布微博稱,“這是好政策,如果今年實施,房價馬上會跌。”[1] 不過潘石屹同時認為,反對這項政策的力量也是十分巨大的。

有業內人士認為,實施不動產登記製度,是一項基礎性工作。若再跟進住房信息公開和房產稅,持有多套房產的成本就將上升,甚至會有“反腐”的效果。這將帶來的一種可能就是,買房人對投資房地產熱情下降,同時很多房源可以釋放到二手房市場帶來供應量的增加,進而帶來房價下降。正如潘石屹所說,不動產統一登記會面臨很大的反對力量。因為統一登記肯定會觸動一部分人群的既得利益。不動產統一登記切實推進還需要中央的決心、地方的配合。

針對國家發改委透露的今後將建立全社會房產、額度等基礎資料統一平台的訊息,華遠地產董事長任志強(微博)在微博上呼吁“別放空炮”。2007年,《物權法》出台就提出不動產實行統一登記製度,不過一直沒有實質性進展。不過對于任志強的呼吁,潘石屹表示“也許這次狼真來了”。

不動產不動產

國土資源部在其官網上發文表示,將在2016年全面實施統一登記製度。

國土部還明確給出了時間表:在2014年建立統一登記的基礎性製度,2015年推進統一登記製度的實施過渡,2018年前,不動產登記信息管理基礎平台投入運行,不動產統一登記體系基本形成。

2014年6月30日,記者上午從權威人士處獲悉,《不動產登記條例》要延期,有望在今年年底前出台。

相關條例

中華人民共和國國務院令第656號

現公布《不動產登記暫行條例》,自2015年3月1日起施行。

總理 李克強

2014年11月24日

不動產登記暫行條例

第一章 總  則

第一條 為整合不動產登記職責,規範登記行為,方便民眾申請登記,保護權利人合法權益,根據《中華人民共和國物權法》等法律,製定本條例。

第二條 本條例所稱不動產登記,是指不動產登記機構依法將不動產權利歸屬和其他法定事項記載于不動產登記簿的行為。

本條例所稱不動產,是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。

第三條 不動產首次登記、變更登記、轉移登記、登出登記、更正登記、抗告登記、預告登記、查封登記等,適用本條例。

第四條 國家實行不動產統一登記製度。

不動產不動產

不動產登記遵循嚴格管理、穩定連續、方便民眾的原則。

不動產權利人已經依法享有的不動產權利,不因登記機構和登記程式的改變而受到影響。

第五條 下列不動產權利,依照本條例的規定辦理登記:

(一)集體土地所有權;

(二)房屋等建築物、構築物所有權;

(三)森林、林木所有權;

(四)耕地、林地、草地等土地承包經營權;

(五)建設用地使用權;

(六)宅基地使用權;

(七)海域使用權;

(八)地役權;

(九)抵押權;​

(十)法律規定需要登記的其他不動產權利。

第六條 國務院國土資源主管部門負責指導、監督全國不動產登記工作。

縣級以上地方人民政府應當確定一個部門為本行政區域的不動產登記機構,負責不動產登記工作,並接受上級人民政府不動產登記主管部門的指導、監督。

第七條 不動產登記由不動產所在地的縣級人民政府不動產登記機構辦理;直轄市、設區的市人民政府可以確定本級不動產登記機構統一辦理所屬各區的不動產登記。

跨縣級行政區域的不動產登記,由所跨縣級行政區域的不動產登記機構分別辦理。不能分別辦理的,由所跨縣級行政區域的不動產登記機構協商辦理;協商不成的,由共同的上一級人民政府不動產登記主管部門指定辦理。

國務院確定的重點國有林區的森林、林木和林地,國務院批準項目用海、用島,中央國家機關使用的國有土地等不動產登記,由國務院國土資源主管部門會同有關部門規定。

相關詞條

相關搜尋

其它詞條